✅ Особенности покупки квартиры у юр. лиц

Законодательством РФ определен особый порядок продажи квартир, которые находятся в собственности у компаний и организаций. Дополнительные требования вводятся, если сделка признается крупной, т.е. цена недвижимости больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества фирмы. Кроме этого устав отдельных компаний позволяет признавать крупными все транзакции, связанные с покупкой или продажей недвижимости (ст. 46 ФЗ-14), и перед заключением подобных соглашений генеральный директор предприятия должен получить согласие учредителей на проведение операции.

Одобрение сделки оформляется документально в виде протокола собрания или заседания учредителей (участников акционерного общества). Отсутствие документа свидетельствует о том, что квартира продается без их согласия.

Пакет документов на покупку недвижимости у юр. лиц более объемный, чем при сделках между частными лицами. Добавляются учредительные документы, бумаги на землю (если жилплощадь покупается в новостройке), а также документация, подтверждающая полномочия лица на совершение операции от имени фирмы. Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от конкретной ситуации.

Частному лицу, которое не обладает знаниями в данной области, сложно разобраться с документами и особенностями сделки, поэтому при желании купить квартиру у юр. лица рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

✅ Риски покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:

1. Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.
   У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении работники получают часть документов на квартиру для подтверждения права на проживание. С течением времени они подделывают другие бумаги и продают недвижимость, как собственную или от лица компании. Подобные сделки легко признаются ничтожными на основании судебного иска фирмы-владельца, в результате чего право собственности аннулируется.

1. Продажа жилплощади поддельным юридическим лицом. Ситуации, когда мошенники создают фиктивное предприятие или просто подделывают документы, после чего продают жилье, которое им не принадлежит, случаются довольно часто.
   Существует застройщик «ВавиловДом» — компания, которая занимается продажей новых квартир. Мошенники создают фиктивную фирму «ВавиловДомПлюс». По всем бумагам она идентичная реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается жилплощадь по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость с него требуют оплату – 30-50% от стоимости квартиры, о чем составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи. После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.

1. Финансовые махинации. С целью сокращения расходов или уменьшения прибыли для уплаты налогов в меньшем объеме, юр. лицо продает квартиру по стоимости на порядок выше или ниже рыночной.
   Например, если стоимость жилплощади ниже рыночной, то фирма-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена ошибочно. При завышенной цене с покупателем достигается устная договоренность о том, что он покупает квартиру по реальной стоимости, а в документах фигурирует завышенная цена. Такую куплю-продажу также можно оспорить на том основании, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости.

Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.

Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.

Рекомендуем почитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры

Покупка квартиры в новостройке

Существует два варианта сделок на первичном рынке: покупка жилплощади в новом доме или на этапе строительства. Во втором случае объектом соглашения выступает не сама квартира, а право собственности на нее. До недавнего времени такие сделки оформлялись в виде договора долевого участия (ДДУ).

Кроме махинаций с бумагами, которые могут стать основанием для признания покупки недействительной, существует риск, что дом не введут в эксплуатацию или он вовсе не будет достроен.

Наиболее распространенные варианты обмана:

• Продажа одной жилплощади нескольким покупателям – полноправным владельцем обычно становится тот, кто первый заплатит за жилье. Остальным покупателям остается требовать компенсации через суд.
• Предоставление покупателю квартиры другой площади или планировки, в отличие от той, которая указана в соглашении.
• Умышленное затягивание сроков строительства и сдачи нового дома в эксплуатацию.
• Отказ передавать право собственности под любым предлогом, включая банкротство строительной компании.
• Аннулирование договора купли-продажи по подложным документам.

Мнение экспертаДмитрий НосиковЮрист. Специализация семейное, жилищное право.Часто, в процессе покупки жилья в новостройке покупатель взаимодействует не напрямую с застройщиком, а с посредником, представляющим интересы строительной фирмы. В таких ситуациях застройщику даже не нужно объявлять о банкротстве. На практике были случаи, когда банкротом признавался жилищный кооператив или другой представитель компании-застройщика, который продавал паи от своего имени. В результате у застройщика нет никаких обязательств перед дольщиками, а обманутые покупатели имеют минимальные шансы, чтобы добиться компенсации даже через суд.

Как обезопасить себя

Перед тем как заключать договор необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• Репутация застройщика – сколько объектов было им сдано, наличие проблем с регистрацией сделок у других покупателей и т.д.
• Наличие у компании разрешения на строительство, лицензии и проектной документации.
• В каком состоянии находится строительный объект – ведутся ли работы, и какими темпами.
• Право на землю – земельный участок, на котором ведется строительство, должен находиться в собственности у застройщика либо в долгосрочной аренде.

Если дом уже достроен, необходимо запросить заключение госстройэкспертизы, которая подтвердит, что объект сдан в эксплуатацию. Желательно проверить и правоустанавливающие документы на собственность. Особое внимание нужно уделить договору. В соглашении обязательно должны быть отражены следующие сведения:

• планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
• степень сдачи жилплощади – черновая, чистовая отделка или «под ключ».
• ответственность компании за несвоевременную сдачу жилья.
• способы выхода из ситуации, в случае финансовой несостоятельности застройщика и порядок разрешения других споров.

С 1 июля вступили в силу поправки в ФЗ-214 «О долевом участии строительства многоквартирных домов». Привычных договоров долевого участия больше не будет. Вместо них введено проектное финансирование с посредником в виде банка. По новой схеме приобретения строящейся недвижимости деньги покупателей не передаются застройщику напрямую, как было раньше, а размещаются на специальном счете в банке, доступ к которому предоставляется после того, как компания сдаст новый объект в эксплуатацию. Такой вариант минимизирует риски, поскольку исключается возможность нецелевого расходования денежных средств и большинство способов мошенничества со стороны застройщиков. В случае банкротства строительная фирма несет ответственность только перед кредиторами, тогда как дольщики смогут получить свои деньги обратно.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Большинство рисков здесь сводится к тому, что договор купли-продажи аннулируется в судебном порядке на основании иска заинтересованных лиц, если:

• юр. лицо на момент подписания соглашения было реорганизовано или ликвидировано;
• у лица, подписавшего соглашение, не было соответствующих полномочий;
• учредительное собрание компании не одобрило крупную сделку;
• в процессе заключения соглашения использовались поддельные документы – устав предприятия, копии решений общего собрания, доверенность, подтверждающая полномочия представителя фирмы и т.д.;
• квартира с обременением, т.е. находится под арестом или в залоге.

Схемы мошенничества

Чтобы не попасться на уловки мошенников, нужно ознакомиться с основными схемами обмана при сделках с недвижимостью:

1. Указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости объекта. В рамках этой схемы, продавец-юр.лицо продает квартиру, с указанием в договоре предельно заниженной стоимости. После сделки продавец инициирует процедуру банкротства. В этом случае, все проведенные за последний год банкротом сделки пересматриваются, и если в договоре явно заниженная цена, такие сделки признаются недействительными и подлежат расторжению.

   В итоге покупатель получает назад только ту сумму, которая была указана в договоре, а разница неучтенных средств (те, которые не были прописаны и подтверждены платежными документами) остается продавцу.

2. Подделка документов. Часто мошенники для самообогащения подделывают документы на разрешение проведения сделки. Доверенность, протокол собрания или итоги заседания совета директоров – те документы, на которые следует обратить внимание в первую очередь. Естественно, в этой ситуации сделка признается недействительной, но чаще всего, к этому моменту, продавец уже успевает уехать вместе с деньгами.
3. Финансовые махинации. Часто продавец уговаривает покупателя произвести расчет за объект наличными из рук в руки, при этом даже не удосуживается предоставить какие-либо подтверждающие платеж документы. В случае признания сделки недействительной и объект, и деньги остаются у продавца.

Популярные схемы мошенничества мы разбирали в этом материале.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

• Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
• Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
• Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
• Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

Вернуться к содержанию ↑

Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом

От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.

Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку.

Обязательные пункты договора

В процессе подготовки к покупке квартиры, на юр лицо ложится ответственность обеспечить достаточность пакета документации, включая основной документа – договор купли-продажи.

Перед подписанием стороны должны проверить на наличие в договоре правильной информации о себе и о предмете сделки.

Скачайте образец:

   Образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (42,0 KiB, 138 hits)

   Бланк договора купли-продажи жилого помещения между физическим и юридическим лицом (43,5 KiB, 109 hits)

   Образец договора купли-продажи квартиры между физическим лицом и ООО (42,0 KiB, 104 hits)

   Бланк договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами (53,0 KiB, 96 hits)

К обязательным реквизитам договора относят следующие пункты:

• Сведения об участниках сделки.
• Точное описание характеристик объекта имущества (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также иные особенности объекта недвижимости.
• Стоимость квартиры – цену сделки – указывают в отдельном пункте, используя цифры и их буквенное обозначение.
• Права и обязанности. Стороны определяют, что конкретно должны выполнить и на что могу претендовать. Указывают порядок действий при наступлении форс-мажора.
• Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия расчетов и порядок переоформления собственности на разных этапах выплаты суммы по договору.
• Дата документа указывается в начале, и должна полностью соответствовать фактической дате сделки. Подписание задним числом или будущей датой неприемлемо.

В конце документа указывают реквизиты сторон и ставят подписи с расшифровкой. Со стороны юрлица подпись ставит уполномоченное лицо, отраженное в пункте «стороны сделки», со ссылкой на основания появления права подписи.

Нюансы оформления долевой собственности

При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании. Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.

Как избежать рисков?

Гражданину

Для избежания рисков покупателем физлицом проводится тщательная проверка, представленных продавцом-предприятием документов. Проводится она следующим образом.

На основании ст. 62, 63 Закона РФ о регистрации недвижимости через МФЦ запрашивается выписка о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений. Из нее будет видно:

• кто собственник квартиры;
• кто был предыдущим собственником, и как она перешла продавцу;
• не заложена ли она;
• нет ли иных ограничений.

Такая выписка выдается любому заинтересованному лицу. Только расшифровываются его персональные данные, и платится госпошлина.

Является ли сделка крупной, узнают из последнего бухгалтерского отчета. Копию отчета, с отметкой налоговой, предоставит продавец. Получено ли согласие на продажу, узнают от участников. Сведения об участниках получают в налоговой инспекции, через запрос. Там же получают сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности — уполномочен ли он.

Об отсутствии прописанных в квартире посторонних лиц справку выдаст Управляющая компания, там же берут справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

• «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
• 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
• 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

• Оформление сделки будет более трудоемким.
• Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

• Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
• Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
• Оформление и подписание соглашения.
• Передачу финансовых средств.
• Регистрацию права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

• Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
• Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья,  прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

Вернуться к содержанию ↑

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

• Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
• Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
• Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Вернуться к содержанию ↑

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

• Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
• Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
• Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

• протокол собрания учредителей;
• письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения. Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости. Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор. Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия. Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Как происходит покупка недвижимости у юридического лица

Алгоритм оформления сделки соответствует общему порядку действий при совершении операций с недвижимостью:

• Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости.
• Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью.
• Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца.
• Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств.
• Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы.
• Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.

После получения выписки из Росреестра, подтверждающей переоформление собственника, сделка считается завершенной.

Какие документы проверяют перед сделкой

Если физлицо подтверждает свои полномочия с помощью паспорта, для сделки с юрлицом понадобится гораздо больше документации.

Если предстоит продажа квартиры на вторичном рынке, юридическому лицу нужно предъявить полный пакет документов, подтверждающих законность ее действий:

1. Если организация ведет деятельность, нуждающуюся в лицензировании (строительство), компания предъявляет лицензию и разрешение на строительные работы. Внимательно проверяют, чтобы название компании с документах и в самом договоре полностью совпадала.
2. Учредительная документация, устав. Проверяют на законность деятельности компании. Если в уставной документации предусмотрено собрание акционеров и принятие совместного решения о продаже, необходимо это выполнить. Наличие общего согласия подтверждается подписанным и зарегистрированным протоколом.
3. Выписка из реестра юридических лиц поможет проверить на наличие в природе организации ведение ею деятельности в качестве субъекта.
4. Доверенность и личные документы уполномоченного лица. Поскольку сделки от лица компании должен подписывать и согласовывать сотрудник, имеющий подобные права, необходимо убедиться, что представитель компании имеет доверенность на подписание документации со стороны юрлица.

Документацию на приобретаемый объект проверяют в общем порядке (техническая, кадастровая документация, выписка ЕГРП). На стадии проверки документации рекомендуется поручить эти мероприятия юристу, хорошо разбирающемуся в имущественных правах и гражданском законодательстве.

Если планируется приобретение объекта первичного фонда недвижимости, через выписку проверяют наличие зарегистрированного в ЕГРП права и отсутствие препятствий по перерегистрации имущества на другого собственника (не должно быть обременений и запретов на регистрационные действия).

Расходы и сроки

При переоформлении недвижимости с юрлица на физического собственника, предстоят аналогичные расходы на подготовку документации и проведение самой сделки, что и по сделке между обычными гражданами.

Накануне сделки стороны должны решить, кто будет оплачивать процедуру оформления сделки:

• Заверение договора в нотариальной конторе – минимум 2 тысячи рублей (определяется в зависимости от региона, особенностей оформления, вплоть до цены квартиры).
• Согласие супруги, заверенное у нотариуса – около 2 тысяч рублей.
• Регистрационная пошлина – около 2 тысяч рублей.

Поскольку подготовка документов влечет серьезные дополнительные расходы, следует учитывать их при согласовании итоговой стоимости сделки.

На подготовку документов (заверение, подписание, подачу пакета в Росреестр и выдачу выписки ЕГРП) уходит в среднем 1-2 недели, в зависимости от стадии готовности документов.

Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:

• Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
• Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
• Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
• Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
• Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
• Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
• Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
• Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно. Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу). Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру. Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

Как проводится оплата

Расчет за квартиру, купленную у организации, может осуществляться различными способами.

Не воспрещается производить оплату наличными. При этом покупателю должен быть выдан чек или иной документ, подтверждающий получение средств. Но это способ считается менее надежным.

Другой вариант перевести средства на счет компании безналичным путем. Еще одни способ заключается в использовании аккредитива. Его особенность в том, что банком открывается специальный счет, списание средств с которого возможно лишь при определенных условиях.

К примеру, продавец может получить средства при предъявлении документов о регистрации перехода прав по сделке к покупателю.

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

• Личный паспорт.
• Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
• Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

• Учредительные документы.
• Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
• Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
• Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
• Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
• Доверенность, подписанная руководителем организации.
• Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

• Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
• Безналичным переводом на расчетный счет организации.
• При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

Вернуться к содержанию ↑

Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке

В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.

Покупка в ипотеку

Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:

• Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
• Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
• Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
• Сдать документацию на регистрацию права.

Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

• Лицензия застройщика.
• Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
• Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз). Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.

Может ли ООО купить квартиру

Согласно российскому законодательству, в отношении коммерческих организаций не устанавливается запрета на приобретение недвижимого имущества как у других организаций, так и у физлиц.

К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:

1. Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
2. В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
3. При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.

Если организация принадлежит одному человеку, дополнительное согласование не потребуется.

Сделки по покупке или продаже недвижимости для физлиц и организаций имеют разные налоговые последствия. Размер налога на недвижимость определяется с учетом целевого назначения имущества – жилая или нежилая недвижимость.

При покупке недвижимости организацией, где числится 2 и более учредителя, долевое участие в собственности определяется с учетом вложений в уставной капитал. Если решено повести иное распределение доли, исходят из решений акционеров компании.

Во избежание проблем с определением доли в имуществе каждого из учредителей, оптимальным решением станет приобретение недвижимости от имени ООО, где владелец фирмы будет выступать собственником квартиры.

Налогообложение покупки квартиры юридическим лицом

При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима.

При ОСНО на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС.

На УСН в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).

Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.

Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость.

Налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости квартиры по состоянию на начало года. Имущественный налог перечисляется ежегодно в бюджет муниципального образования.

Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций с 2016 года не может превышать 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Таким образом, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Особенность состоит в необходимости получения разрешения от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива.

Налог уплачивается юрлицом только в случае продажи принадлежащей ему недвижимости. При нахождении квартиры в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.

○ Советы юриста:

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

Вернуться к содержанию ↑