Значение предоплаты на квартиру

На первичном и вторичном рынках недвижимости начальный платеж проводится покупателем, чтобы «застолбить» за собой определенное рыночное предложение (квартиру продавца). А для продавца получение предоплаты означает твердость намерений покупателя, требующую снятия квартиры с продажи и окончательной подготовки документов для завершения сделки.

По сделкам купли-продажи недвижимости предоплата вносится на строго определенный срок, по оформленному договору или соглашению и при закрытии сделки учитывается в общей сумме платежей.

При сделке на первичном рынке (квартира в новостройке) условия предоплаты по сумме и срокам регламентируются застройщиком, покупателю остается лишь соглашаться или не соглашаться на них. На вторичном рынке возможности обсуждения условий между продавцом и покупателем шире – размер предоплаты, сроки расчетов и порядок их совершения обговариваются сторонами отдельно.

Чтобы понимать разницу между авансовым платежом и задатком следует разобраться в их нормативных определениях, установленных законодательством РФ.

Риски при передаче предоплаты — когда отдавать деньги

Передавать предоплату за квартиру в любой форме стоит лишь после того, как вы убедились в юридической «чистоте» недвижимости и уверены в том, что готовы купить это жилье. Например, вам нужно несколько дней, чтобы оформить заявку на ипотеку и получить одобрение банка — в такой ситуации нормально передать деньги.

Передача предоплаты — всегда риск. Есть шанс, что продавец окажется недобросовестным и попытается вас обмануть:

• Возможно, есть другие собственники, которые против сделки. Возьмите выписку из ЕГРН, чтобы выяснить всех, кто имеет право на квартиру. Если этого не сделать, после предоплаты могут появиться другие владельцы, договор купли-продажи они не подпишут, а вам придется искать продавца и пытаться вернуть свои деньги.
• Или это вовсе не квартира продавца. Мошенники действуют так — арендуют дорогую и красивую квартиру, а затем выставляют ее на продажу по заниженной цене. Мотивируют это тем, что срочно переезжают, тянуть со сделкой не могут. Предложение кажется выгодным, поэтому покупатель верит на слово и сам предлагает аванс. Чтобы продавцы потерпели пару дней, пока он не соберет всю сумму. После этого мошенники исчезают.

Если вы решили купить квартиру и у вас просят предоплату, то сначала проверьте у продавца все документы на нее, убедитесь, что есть разрешение органов опеки или супругов, если это нужно.

Косвенно благонадежность продавца можно проверить, посмотрев, есть ли у него долги — на сайте судебных приставов, бесплатно. Если продавец оказался в базе, с него будет сложно взыскать предоплату в случае проблем — вы просто пополните список тех, кому он должен.

У продавца долг больше 140 тысяч рублей. Нужно быть осторожнее с предоплатой

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Дoпoлнитeльныe вoпpocы : o чeм eщe нyжнo знaть

Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы ?

3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.

Кaк пpaвильнo дaть зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы?

Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:

дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;

пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;

cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;

пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.

Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy

Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.

Обеспечительный платеж

Это еще один законный вариант денежного обязательства, которым покупатель может подтвердить свое желание приобрести квартиру. Регулируется ст. № 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж похож на задаток, но с нюансами. Например, задаток продавцу тратить нельзя, а обеспечительный платеж можно пустить на расходы, связанные с договором — на оформление документов, оценку недвижимости или на нотариуса. Обеспечительный платеж изначально не входит в плату за квартиру, хотя такое условие можно прописать.

Если покупатель не захочет заключать договор, то обеспечение ему не вернут. Когда от сделки отказывается продавец, то в отличии от задатка, ему не нужно возвращать платеж в двойном размере — о сумме штрафа нужно договариваться.

Обеспечительный платеж по умолчанию не является «предоплатой» — то, что он уменьшает стоимость квартиры, нужно обязательно прописать в договоре.

В этом соглашении указали, что обеспечительный платеж считается частью общей оплаты за квартиру

Какой должна быть сумма аванса при покупке квартиры?

Еще лет 8 назад сумма аванса составляла не менее 10% от стоимости квартиры. Но времена изменились, и сегодня покупатели предлагают в качестве предоплаты не более 1-2 % (эквивалент 2-3 тыс. долларов). В редких случаях, когда жилье продается через агентство недвижимости, риелтора могут назвать сумму в 5-7%. Но обычно такое требование обосновано.

Чаще всего потребность в крупной сумме возникает в связи с погашением больших долгов по «коммуналке» или наличием нескольких разъезжающихся собственников, которым дальше нужно будет авансировать жилье. Например, продается 5-комнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждому из них потребуется 2-3 тыс. долларов для предоплаты понравившихся квадратных метров. Минимальная сумма аванса в этом случае должна составлять 6-9 тыс. долларов.

Разумеется, покупателю хочется внести как можно меньший аванс, чтобы обезопасить себя от непредвиденных ситуаций. Продавцу же, наоборот, хочется получить большую сумму, в надежде, что покупатель не захочет терять переданные деньги и сделка состоится. В любом случае конечный результат будет зависеть от того, насколько смогут договориться продавец с покупателем.

Справка: Сумма авансового платежа, передаваемого продавцу, включается в стоимость квартиры и не является отдельной статьей затрат. Это значит, что из общей стоимости жилья вычитается размер аванса.

Плюсы и минусы предоплаты

Существенным плюсом задатка и аванса считается выражение серьезности намерений. Человек, который не определился со своими дальнейшими действиями, вряд ли будет вносить часть денег за недвижимость. Такой шаг позволяет обеим сторонам чувствовать себя более уверенно и направить все силы на сбор документов, необходимых для оформления сделки.

Минусом предоплаты является последующий возврат внесенных сумм. Чаще всего стороны не могут обойтись без судебных разбирательств, и это уже не говоря о дополнительных тратах, которые влекут иски.

Выбирая способ внесения предоплаты, следует помнить, что аванс ничего не гарантирует и выгоден исключительно продавцу. А вот задаток может сыграть злую шутку с обеими сторонами. Избежать их помогут тщательно прописанные пункты форс-мажорных ситуаций, которые не влекут потери задатка или его удвоения.

Если есть возможность не вносить предоплату, то лучше производить расчет при подписании основного договора купли-продажи. Это существенно упростит сделку. Подробнее о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.

Внесение покупателем аванса или задатка может закрепить сделку, став гарантом ее доведения до конца, а может стать причиной дополнительных трат. При внесении предоплаты, независимо от выбранного типа, следует составлять договор с подробным описанием условий, прав и ответственности. При возврате средств пишется расписка, которую рекомендуется заверить у нотариуса.

Сделка купли-продажи недвижимости — ответственная процедура, поэтому для ее проведения и расчета по ней нужно знать максимум информации. Читайте такие материалы на нашем сайте: сделка с рассрочкой платежа, аренда банковских ячеек для безопасного расчета, депозит нотариуса, условия открытия и виды аккредитивов.

Почему покупателю и продавцу важно, чтобы задаток был внесен?

Прежде всего, задаток – это гарантия, что сделка состоится. Как для продавца, так и для покупателя. Последний может быть уверен, что он уже точно забронировал эту квартиру и больше никто ее не купит. А владелец, который, например, потратился на оформление сделки, не останется в убытке, если покупатель внезапно откажется от приобретения недвижимости. Но чтобы точно были гарантии, символический «аванс» не подойдет. Здесь нужно заключать договор задатка за квартиру или договор купли-продажи. А также можно внести обеспечительный платеж.

 

Покупка квартиры с авансом

При внешней схожести авансовой выплаты с внесением задатка при купле-продаже жилья, сумма аванса не выполняет обеспечительную функцию (Гражданский кодекс, ст.381.1) в полной мере с позиции закона. Т.е. при завершении сделки – внесении полной суммы договорной оплаты – авансовый платеж исключается из нее, как ранее выплаченный.

Если же сделка расторгается любой стороной и по любым причинам, то сумма аванса возвращается продавцом покупателю полностью. Возможностей невозврата аванса продавцом или, к примеру, начисления штрафных процентов из-за сорванной сделки к как-либо ее стороне нет совершенно (применяется Гражданский кодекс, ст.381.1, п.2).

Между тем содержание соглашения об авансе (прописана формулировка – «аванс») может включать в себя штрафные санкции при расторжении или затягивании процесса покупки квартиры.

При отсутствии в тексте соглашения об обеспечительном платеже, предваряющем сделку купли-продажи, формулировки о задатке (не прописано – «задаток») либо внесении суммы предоплаты покупателем продавцу без подписания соответствующего соглашения, суд вероятнее всего признает такой платеж авансовым (Гражданский кодекс, ст.380, п.3).

Преимуществом авансовой предоплаты для покупателя является именно отсутствие обеспеченного обязательства. Т.е. он может сразу намекнуть продавцу, что не стремится навязать себя в качестве покупателя и знает, что аванс практически ни к чему не обязывает – мол, у покупателя вариантов немало и выбирает он среди наиболее интересных в том числе по стоимости.

Сколько денег нужно выделять на предоплату

Нет какой-то суммы, которую закон разрешает брать с покупателя в виде предоплаты — всё строится на личных договоренностях. Если говорить про обычные сделки между физическими лицами, то размер предоплаты часто зависит от региона и класса недвижимости.

Например, за эконом-класс в Саратове просят порядка 10-30 тысяч рублей. Задаток за аналогичное жилье в Москве обойдется в 50-100 тысяч. Если говорить о столичном бизнес-классе, то сумма аванса может достигать и 10-20% от стоимости квартиры.

Средний размер предоплаты в Москве сейчас — это 1-2% от стоимости жилья. Лучше договориться на меньшую сумму — договор о предоплате нигде не регистрируются, есть риск, что у вас заберут деньги и исчезнут.

Кaк cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм

Кaк мы гoвopили вышe, зaкoнoдaтeльcтвo тpeбyeт oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo oфopмлeния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Eгo нyжнo пoдпиcывaть в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy для кaждoгo yчacтникa cдeлки.

Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.

Дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — oбpaзeц 2022 — дoлжeн coдepжaть:

Дaнныe cтopoн. Укaжитe дaнныe o пoкyпaтeлe и вcex влaдeльцax нeдвижимocти, ecли иx нecкoлькo. Oбычнo пишyт фaмилию, имя и oтчecтвo, cepию и нoмep пacпopтa, мecтo peгиcтpaции либo фaктичecкoгo пpoживaния.

Дaтy зaключeния. Этo пoмoжeт дoкaзaть, чтo дoгoвop был зaключeн в oпpeдeлeннyю дaтy, в cлyчae cпopoв.

Дaнныe o нeдвижимocти. B coглaшeниe o зaдaткe внocят aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaдь, cтoимocть. Пpи жeлaнии мoжнo yкaзaть дoпoлнитeльныe дaнныe — нaпpимep, нoмep выпиcки, cвидeтeльcтвyющeй o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

Cyммy зaдaткa. Ee oбязaтeльнo yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью.

Пopядoк пepeдaчи дeнeг. Укaжитe, кoгдa и кaким cпocoбoм пoкyпaтeль пepeдacт пpoдaвцy дeньги. Нaпpимep, нaпишитe peквизиты pacчeтнoгo cчeтa или yкaжитe, чтo вcя cyммa бyдeт пepeдaнa нaличными в мoмeнт пoдпиcaния coглaшeния.

Bpeмя, в тeчeниe кoтopoгo coвepшитcя cдeлкa. Укaжитe cpoки, в тeчeниe кoтopыx нyжнo oфopмить ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Жeлaтeльнo yкaзывaть кoнкpeтныe дaты, нaпpимep — дo 31.10.2022, a нe фpaзы «в тeчeниe мecяцa».

Пpaвa и oбязaннocти cтopoн. Нaпpимep, нyжнo yкaзaть, чтo пoкyпaтeль oбязaн cвoeвpeмeннo внecти ocтaвшyюcя cyммy пo cдeлкe, a пpoдaвeц — пepeдaть квapтиpy в cocтoянии, кoтopoe былo пpи ocмoтpe.

Фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa. Cлeдyeт yкaзaть, чтo мoжнo oтнocить к фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм и кaк oни пoвлияют нa ycлoвия иcпoлнeния дoгoвopa.

Дaтy вcтyплeния в cилy. Oбычнo yкaзывaют, чтo coглaшeниe вcтyпaeт в cилy c мoмeнтa eгo пoдпиcaния.

Пoдпиcи. B кoнцe дoгoвopa вce cтopoны oбязaтeльнo cтaвят пoдпиcи и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми.

Coглaшeниe o зaдaткe мoжнo cocтaвить caмocтoятeльнo или иcпoльзoвaть типoвoй oбpaзeц. Чтoбы cкaчaть типoвoй дoгoвop o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, нaжмитe нa ccылкy.

Можно ли сделать возврат средств при отказе?

Предварительная оплата жилплощади возвращается покупателю не всегда. Это следует учитывать, перед тем как подписывать договоренности о внесении средств. Для исключения финансовых потерь необходимо:

1. Рассчитывать свои силы. Если покупатель рассчитывает на получение кредита, то лучше сначала получить его одобрение, а потом подписывать соглашение. Стоит обратить внимание и на действия продавца, если он не имеет всех документов на руках или есть спорные моменты по жилплощади, то сначала их надо выяснить, а уж затем брать на себя обязательства.
2. Остерегаться мошенничества. Нередко сделки проводятся мнимо, с целью получения денежных средств, истребовать которые позже довольно сложно.

Возврат уплаченных средств производится добровольно или в судебном порядке.

Задаток

При возврате задатка все кажется однозначным.

• Если отказ поступил от продавца, то он передает покупателю сумму в двукратном размере.
• Если не желает продолжать сделку покупатель, он теряет право на внесенный задаток.

Но на деле возникает немало споров, мало кто желает терять дополнительные суммы. При добровольной передаче средств возврат оформляется распиской. Она должна быть заверена нотариально. В расписке указываются обстоятельства, которые привели к такому развитию ситуации, а также сумма передаваемых средств.

Отказ возвращать задаток позволяет второй стороне обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании средств. Суд выносит решение на основании заключенного ранее договора, поэтому важно правильно его составлять и как можно более полно прописывать ответственность сторон и при каких обстоятельствах она возникает.

Аванс

Предоплата в виде аванса может повлечь штрафные санкции для продавца только в том случае, если они прописаны отдельно в договоре. Вообще наличие такого пункта, особенно если на нем настаивает продавец, должно насторожить.

Мошенники часто пользуются такой схемой, чтобы заработать денег из воздуха. Они могут утаивать важные сведения о продаваемой жилплощади, а после получения аванса разглашать неприятную информацию. После такого покупатель сам спешит расторгнуть договоренности и обязан уплачивать штраф.

Если в прекращении сделки никаких мошеннических действий нет, а стороны расходятся мирно, то аванс возвращается по расписке. Как и в случае с задатком рекомендуется заверить расписку нотариально.

Как подтвердить соглашение о задатке или авансе?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Достаточно указать в договоре, что часть суммы уплачивается в качестве аванса, а оставшаяся — в течение определенного времени после ее исполнения. Возможна и ситуация, при которой вся сумма сделки перечисляется в качестве аванса. Авансовый характер перечисляемых средств указывается и в назначении платежа в платежном поручении. Даже если в договоре не указано, что оплата — это аванс, суды в большинстве случаев принимают именно такую точку зрения.

Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено письменно. Чтобы избежать разночтений, я рекомендую и в платежном поручении указывать, что перечисляется именно сумма задатка по договору такому-то, а не какой-то иной платеж. Иначе возникает почва для сомнений со стороны как участников сделки, так и суда.

Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»

Подтвердить внесение аванса можно данной его получателем распиской, составленным соглашением об авансе, включением соответствующего пункта в предварительный договор купли-продажи.

К соглашению о задатке стоит подойти со всей серьезностью, поскольку закон требует обязательного соблюдения простой письменной формы данного соглашения. Ее несоблюдение повлечет признание задатка авансом, а в случае рассмотрения спора в суде вы не сможете ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта передачи денежных средств (ст. 162 ГК РФ).

В документах, непосредственно подтверждающих передачу задатка (расписки, платежные документы), следует прямо прописывать, что передаваемая сумма является задатком.

Кoгдa вoзмoжeн вoзвpaт зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:

✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;

✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;

✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;

✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;

✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;

✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.

3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как оформляется задаток при покупке?

Договоренность о задатке должна быть перенесена на бумагу и оформлена юридически грамотно. При возникновении проблем со сделкой правильная форма позволит воспользоваться законодательными гарантиями.

Обратите внимание, что размер задатка не определен никакими нормативными актами. Сумма, вносимая покупателем, зависит исключительно от договоренностей сторон. Стандартно она варьируется в пределах 10-25% от стоимости продаваемого объекта.

Специалисты рекомендуют при покупке оформлять такие суммы отдельными договорами о задатке, что позволит обезопасить себя. Этот документ составляется произвольно, но с учетом важных нюансов. В нем следует указать:

1. Данные о продавце и покупателе – ФИО, сведения из паспорта, адреса регистрации и/или проживания. При наличии у продаваемого нескольких собственников прописываются данные каждого из них.
2. Информация о жилом помещении, которое является объектом сделки – адрес, квадратура, этажность и иные характеристики.
3. Сумма задатка цифрами и прописью.
4. Сроки передачи денежных средств и способ их внесения – наличные, безналичные.
5. Обязанности продавца и покупателя.
6. Ответственность сторон в случае нарушение договоренности.
7. Иные условия, которые стоит предусмотреть.
8. Срок подписания основного договора.

• Скачать бланк договора о задатке при покупке недвижимости
• Скачать образец договора о задатке при покупке недвижимости

Сведения о задатке не обязательно выносить отдельным документом. Их можно прописать в:

• Предварительном соглашении о заключении сделки.
• Договоре купли-продажи.
• Договоре о намерениях.

Если сведения о внесении задатка вносятся в один из указанных документов, то они должны быть прописаны отдельным пунктом. Обязательно указывается:

1. сумма задатка;
2. срок передачи;
3. способ внесения денежных средств.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
• Скачать бланк договора намерений купли-продажи недвижимости с задатком
• Скачать образец договора намерений купли-продажи недвижимости с задатком

Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.

❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

Чтo тaкoe зaдaтoк нa квapтиpy

3aдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы — этo дeньги, кoтopыe пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дo зaключeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, чтoбы пoдтвepдить cвoe нaмepeниe coвepшить cдeлкy в дaльнeйшeм. Coглacнo cтaтьe 380 ГК PФ, пиcьмeннoe coглaшeниe o зaдaткe дoлжнo быть зaключeнo внe зaвиcимocти oт paзмepa cyммы. Дeньги, кoтopыe пoкyпaтeль зaплaтил в кaчecтвe зaдaткa, yчитывaютcя в oбщeй cyммe cдeлки.

Нaпpимep: квapтиpa cтoит 5 800 000 pyблeй. Пoкyпaтeль пepeдaл пpoдaвцy 400 000 pyблeй в кaчecтвe зaдaткa. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль зaплaтит 5 400 000 pyблeй.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe o зaдaткe выпoлняeт тpи фyнкции cpaзy:

Дoкaзaтeльнyю. Дoкaзывaeт, чтo пpoдaвeц и пoкyпaтeль зaключили мeждy coбoй дoгoвop o пpoдaжe имyщecтвa.

Oбecпeчитeльнyю. Oбecпeчивaeт oбязaтeльcтвo пpoдaвцa и пoкyпaтeля coвepшить cдeлкy.

Плaтeжнyю. Paзмep зaдaткa зacчитывaeтcя в cтoимocть пpиoбpeтeннoгo имyщecтвa — oб этoм мы гoвopили вышe.

3aкoн o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы глacит, чтo coглaшeниe o зaдaткe мoжeт coдepжaть oпpeдeлeнныe ycлoвия coвepшeния ocнoвнoй cдeлки.

Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. B этoм eгo paзницa c aвaнcoм — aвaнc мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, oн тaкжe yчитывaeтcя в oбщeй cyммe oплaты, нo пpи oткaзe пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт eгo. Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — тo, чтo гapaнтиeй выcтyпaют нe дeньги, a кaкoe-тo имyщecтвo. Нaпpимep, aвтoмoбиль или зeмeльный yчacтoк. Чтo выбpaть — зaлoг, зaдaтoк или aвaнc — пpи пoкyпкe квapтиpы — peшaть вaм.

5 типoв пpoдaвцoв, y кoтopыx нe cтoит пoкyпaть квapтиpy

Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы : кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны

Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:

cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;

cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;

cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;

cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;

ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;

дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.

Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;

aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;

yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;

cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;

пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.

Покупка квартиры с задатком

Платеж по предоплате за покупаемую квартиру в формате задатка является полноценным обеспечением обязательств для каждой стороны сделки. Если авансовую сумму при изменении намерений сторон продать/купить недвижимость достаточно просто вернуть покупателю (при отсутствии иных условий в соглашении), то с задатком сложнее.

После внесения задатка покупатель, односторонне расторгнувший сделку на квартиру, либо не совершивший окончательного расчета в договорные сроки (передумал, нашел лучшие вариант и пр.), утрачивает право истребования задаточной суммы с продавца. Если же виновной стороной является продавец, взявший на себя обеспечительное обязательство с принятие задатка – он должен вернуть сумму предоплаты покупателю вдвойне (Гражданский кодекс, ст.381, п.2).

Размер предоплаты

Как правило, в среднем размер предоплаты составляет не более 100 тысяч рублей, а минимальная сумма начинает от 20 тысяч. Но все зависит от региона. По словам экспертов, чем меньше вы внесете, тем лучше. Если хозяин квартиры просит больше, то стоит сначала выяснить причину. В том случае, если она действительно веская, тогда стоит выполнить просьбу. Но при этом обязательно оформите договор задатка или купли-продажи с обеспечительным платежом. Чтобы в случае расторжения сделки, предоплату вам вернули.  

Но если причина вам кажется подозрительной, то скорее всего, лучше отказаться от покупки. Вы убережете себя от мошенников, которые живут за счет вот таких предоплат. А чтобы полностью быть уверенным, что перед вами реальный владелец квартиры, проверьте его по всем фронтам. Сначала, например, удостоверьтесь, что он не находится под следствием и не частый гость у судебных приставов. Затем вам надо обязательно выяснить, кто собственник жилья по документам, а не по словам продавца. Для этого нужно еще до внесения предоплаты заказать выписку ЕГРН . Она расскажет, кто владел квартирой ранее, сколько собственников, есть ли обременения на недвижимость. Проще и быстрее будет воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр. Укажите адрес объекта или кадастровый номер. И через полчаса электронный вариант документа будет у вас на руках.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

• Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
• Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Другие статьи29 июня 2016Преимущества и недостатки квартир малоэтажных домов1 июля 2016Программа по расселению из ветхого и аварийного жилья

Предварительный договор покупки жилья

Настаивать в диалоге с продавцом на соглашении с задатком будущему покупателю квартиры выгодно, если он точно утвердился в намерении ее приобрести. Если же хочет одновременно рассматривать варианты среди прочих предложений рынка «вторички» — следует добиться авансового соглашений, поскольку эта сумма при отказе от завершения сделки покупателем будет ему возвращена.

Уберечь стороны сделки от одностороннего пересмотра условий купли-продажи в будущем позволит предварительный договор, устанавливающий формат и сроки предстоящего основного договора (Гражданский кодекс, ст.429).

По предварительному договору допустимо внесение обеспечительного платежа (задатка, аванса). Данный договор по значимости равен соглашению о задатке, т.к. содержит идентичные сведения о характеристиках квартиры, данных о сторонах и о размере аванса (либо задатка), поэтому можно подписать только его и не оформлять соглашение о предоплате.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Как вернуть деньги, если продавец передумал

Когда сделка срывается по вине покупателя, ему не возвращают предоплату. Если же от сделки отказывается продавец, есть несколько вариантов:

• В случае аванса он возвращает всю сумму;
• Задаток — должен передать сумму в двойном размере;
• Обеспечительный платеж — нужно смотреть условия договора. Скорее всего, он должен вернуть всю сумму плюс прописанную компенсацию, если такие строчки есть в договоре.

Если продавец отказывается возвращать предоплату, нужно обращаться в суд — в мировой, если сумма претензии меньше 50 тысяч рублей, и в районный суд по месту жительства истца, если больше.

Взыскивать нужно не только предоплату, но и неустойку за незаконное пользование денежным средствами. Размер устанавливается ст. № 395 ГК РФ — нужно взять ключевую ставку ЦБ РФ, разделить ее на количество дней, затем умножить на количество дней просрочки и на сумму предоплаты.

Пример

Вам должны 50 тысяч рублей. Ставка ЦБ РФ на день расчета — в августе 2020 года это 4,25%. Деньги продавец не отдает 60 дней.

Неустойка составит = 4,25% / 366 х 50 000 х 60 = 384 рубля.

Проблема в том, что даже выигранный суд может не помочь вернуть вам деньги. Например, вы победили и вам даже присудили компенсацию. Но продавец всё равно отказывается возвращать вам деньги, поэтому приходится взыскивать их с помощью приставов. Если у должника есть официальная работа, вам будут перечислять с нее часть денег.

Предоплату вы отдадите сразу большой суммой, а долг будете получать обратно частями, возможно, даже несколько лет.

Поэтому если есть возможность провести сделку без предоплаты, лучше отказаться от любой ее формы. Или хотя бы конкретно прописывать ответственность продавца в предварительном договоре и убедиться, что ему есть с чего возвращать вам долг — например, у него приличная официальная работа.

Формат соглашения о предоплате за квартиру

Документ должен фиксировать предмет сделки (жилую недвижимость) и ее стоимость. В нем следует указывать тип предоплаты – задаток или аванс. Также требуется указание срока действия соглашения, т.е. назначить дату основной сделки. Отметим, что оба варианта предоплаты наиболее правильно выплачивать собственнику приобретаемого жилья.

Если соглашение готовится о задатке, следует конкретно расписать в нем, что выплата по условиям предварительного договора является задатком – это позволит исключить неточности при возможных разбирательствах в суде, если сделка сорвется и продавец откажется либо не сможет возвратить сумму предоплаты. В текст предварительного договора (соглашения) требуется внести причины, позволяющие доказать вину одной из сторон в срыве сделки.

К примеру, не предоставление вовремя требуемых документов продавцом. Возникнет следующая ситуация: банк откажется участвовать в сделке, проводимой через банковскую ячейку, если необходимые документы покупатель не предоставит дня за четыре до срока сделки. Т.е. при передаче документов продавцом за день до заключения сделки – совершить ее будет невозможно и у покупателя возникнет право возвращения двукратной суммы задатка по норме Гражданского кодекса (ст.381, п.2). Однако в суде договорное соглашение, подробно описывающее возможные обстоятельства срыва сделки и ответственные стороны по каждому обстоятельству, будет способствовать быстрому вынесению решения.

Самостоятельно подготовить соглашение с перечислением большинства возможных ситуаций, приводящих к срыву сделки – это сложно. Следует обратиться к действительно опытному риэлтору или юристу, помочь здесь могут только профи.

Особенно важно покупателю пристально изучить полный комплект документов по приобретаемому жилью до фактического подписания предварительного соглашения. Если предоплата будет названа задатком, предварительный договор подписан, а покупатель обнаруживает в документах квартиры сведению о дополнительных собственниках, живущих в другом населенном пункте, то отменить предстоящую покупку без потери задатка будет невозможно.