Можно ли и как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка в 2022 году - продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Эмма Александрова

Июл
2022

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка. Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего собственника: порядок, документы и особенности 2022 года

Законодательная база

Дети должны иметь жилье. Факт его наличия подтверждается регистрацией. Место проживания должно совпадать с местом прописки одного из родителей. Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Конституция РФ. Согласно ст. 17, человек с рождения наделен правами и свободами, ущемлять которые (отчуждать, нарушать) никто не имеет права. Согласно ст. 38, родители обязаны заботиться о воспитании несовершеннолетних, которые, в свою очередь, находятся под защитой государства. В РФ контролирующую функцию выполняют органы опеки и попечительства.
Семейный кодекс РФ. Согласно п. 3-5 ст. 60 СК РФ, дети имеют имущественные права. Родители вправе распоряжаться их собственностью, но только с учетом положений ГК РФ о дееспособности несовершеннолетних. В соответствии с п. 1 ст. 65 СК РФ родители не могут действовать в противовес интересам ребенка.
Гражданский кодекс. В нем отражены вопросы относительно дееспособности подростков 14-16 лет (ст. 26), малолетних до 14 лет (ст. 28 ГК РФ). Также в законе идет речь о месте жительства детей до 14 лет, подопечных: им признается место проживания родителей, опекунов несовершеннолетних (п. 2 ст. 20 ГК РФ). О возможности распоряжаться имуществом ребенка сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ. По закону, сделки, касающиеся продажи, дарения, обмена или сдачи в наем имущества подопечного не могут совершаться без получения разрешения ООП.

Дети обладают имущественными правами. Их регистрация обязательна по месту жительства одного из родителей. Распоряжение имуществом детей возможно только с согласия органов опеки и попечительства.

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм или пpoживaющим

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

B oтдeльныx cлyчaяx peбeнoк cтaнoвитcя пoлнocтью дeecпocoбным в 16 лeт — нaпpимep, пocлe эмaнcипaции или в peзyльтaтe вcтyплeния в бpaк. B этиx cлyчaяx гpaждaнин 16–18 лeт мoжeт caм pacпopяжaтьcя cвoим имyщecтвoм, и yчacтиe opгaнoв oпeки в cдeлкe нe тpeбyeтcя.

Пopядoк пpoдaжи квapтиpы c дoлeй нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa в 2022 гoдy включaeт в ceбя oбязaтeльнoe пoлyчeниe paзpeшeния oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Бeз нeгo cдeлкy мoгyт пpизнaть нeзaкoннoй и aннyлиpoвaть. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy, нyжнo пoдaть в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa зaявлeниe. Coтpyдники opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт вcячecки пpoвepять cдeлкy, нaпpимep, бeceдoвaть c peбeнкoм и poдитeлями, oпeкyнaми, изyчaть дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмyю нeдвижимocть, зaпpaшивaть дpyгиe бyмaги, ocмaтpивaть жильe.

Кaк пpoдaть дoлю в квapтиpe

Можно ли продать квартиру, если ребенок имеет долю

Конечно, но при соблюдении определенных правил. Гражданский кодекс РФ диктует условия, выполнение которых неоспоримо. Закон выступает в интересах чада, заботится о сохранении недвижимости СК РФ Статья 60.

Направитесь в органы опеки и попечительства для получения консультации. Исходя из рекомендаций занимайтесь продажей старого «угла» и поиском нового. Чтобы не попасть в ситуацию, когда, например, квартиру продали, взамен дитю приобрели комнату. Органы опеки не разрешат такую сделку, потому что проживание в комнате предполагает совместное проживание с опекуном, а значит метраж не соответствует норме. Сделка будет расторгнута.
На каких условиях вы получите согласие опеки влияет ряд обстоятельств. Возможно достаточно будет нотариального обязательства о наделении долями. Все ситуации индивидуальны и требуют консультации специалиста. Перед обращением подготовьте пакет документов.
Продажа недвижимости без покупки новой. Чтобы получить одобрение, ребенку должна обособиться доля в другом жилье. Например, в жилье ближайших родственников — бабушки.
Продажа недвижимости с вложением средств в новую. В купленной квартире ребенку необходимо выделить долю большую или равную прежней.

Условия продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

опека просит с вас расписку, где вы соглашаетесь и обязуетесь обеспечить ребенка равнозначным по площади жильем во временной промежуток не свыше трех месяцев, либо сделка будет незаконной.
кладете на личный счет денежные средства полученные с продажи недвижимости. Этот путь неоднозначный, потому что опека рассматривает другие обстоятельства, такие как: владение другой недвижимостью или переселение в иной город. Обналичивание денег возможно только с позволения органов опеки до совершеннолетия.
альтернативная сделка. Алгоритм примерно такой. Найти покупателя на свое жилье. Далее нужно взять предоплату (аванс). Поиск жилья для приобретения. Согласование с органами и проведение сделки. Суть в одновременной продаже своей квартиры и покупке другой. Как правило, такие сделки проводятся с помощью компетентного риелтора.

Можно ли продать квартиру не выделяя доли детей

Когда реализации подлежит жилье, в котором были выделены доли детям, то не обособить доли детям в новом жилье незаконно. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, соответственно она не может состояться.

Исключение, составляют случаи когда семье одобряют продажу жилья без выделения долей детям, когда это вынужденная мера. Например, тяжелая болезнь ребенка, когда требуется дорогостоящее лечение. В этом случае нужно предъявить доказательства, которые подтвердят необходимость продажи жилья для использования вырученных средств на лечение ребенка.

Если жилье было приобретено с участием материнского капитала, то обязательным условием является выделение доли детям, в противном случае у вас могут отозвать всю сумму материнского капитала. И продажа такой недвижимости не может состояться.

Разрешение отдела опеки

Сделка с имуществом несовершеннолетнего невозможна без получения разрешения районного отдела опеки. Под разрешением понимается приказ или постановление муниципалитета.

Документ выдается по заявлению законного представителя ребенка в возрасте от 0 до 13 лет и по заявлению самого несовершеннолетнего собственника в возрасте от 14 до 18 лет (представитель оформляет письменное согласие).

Порядок получения документа регламентируется законодательством региона. Отдельные муниципалитеты имеют собственный регламент. Поэтому перед получением документа целесообразно выяснить перечень документов в конкретном отделе опеки.

В 2022 году каждый отдел опеки имеет страничку на сайте местной администрации. На них располагается список документации для совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего.

Примерный перечень документов

№ п/пНаименование документа

1	Гражданские паспорта матери и отца или единственного родителя, а также других собственников
2	Гражданский паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет
3	Свидетельство о рождении
4	Правоустанавливающие документы
5	Выписка из ЕГРН
6	Предварительный контракт купли-продажи
7	Документ, подтверждавший покупку нового жилья или представление доли квартиры взамен
8	Выписка из домовой книги
9	Свидетельство о заключении брака между родителями
10	Согласие собственника в возрасте от 10 до 14 лет
11	Технический паспорт на квартиру
12	Согласие собственника нового жилья на проживание ребенка (до выделения ему доли)
13	Справка о составе семьи
14	Выписки с лицевого счета
15	Реквизиты личного счета ребенка

Заявление на выдачу разрешения подается родителями совместно. В случае, если в районный отдел опеки обращается только один родитель, то необходимо предоставить:

справку Ф25 – если отец записан до слов матери;
решение суда о лишении прав – если отец или мать лишены родительских прав в судебном порядке;
свидетельство о смерти – если второй родитель умер;
согласие, заверенное к консульстве или у нотариуса – если второй родитель не может присутствовать лично;
решение суда о признании безвестно отсутствующим или справка о розыске – если местонахождение родителя неизвестно.

Документы подаются в районный отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка вне зависимости от места расположения квартиры. Если муниципалитет заключил договор с МФЦ, то документы модно подать через МФЦ. В остальных случаях необходимо обращаться непосредственно в районный отдел опеки.

Если документы подаются другим законным представителем, то необходимо предоставить:

опекуну – приказ о назначении опеки и удостоверение опекуна;
приемному родителю – договор о передаче несовершеннолетнего в семью и удостоверение приемного родителя.

Важно! Отдел опеки дает разрешение на продажу жилья подопечного только в исключительных случаях. Преимущественно, если взамен будет куплено другое жилье.

Срок подготовки документа различается в зависимости от места обращения. В среднем, он варьируется от 14 до 30 дней.

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Законом предусмотрена возможность реализации недвижимости с долей несовершеннолетнего при условии, что его интересы не будут ущемлены. Контроль за законностью сделки осуществляют ООП, без их информирования о продаже квартиры отчуждение имущества незаконно.

Обязательные условия для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего:

Новая квартира не меньше продаваемой и сделки по продаже и приобретению иной недвижимости производятся одновременно.
Доля ребенка в новой квартире не меньше, чем была в продаваемой.
При невозможности произвести сделки по реализации и приобретению квартир одновременно родители дают письменное обязательство предоставить ребенку равноценное жилье в течение 3 месяцев, иначе произойдет расторжение сделки.
У ребенка есть жилье с равноценными условиями, в новом он не нуждается, и родители обязуются положить ему на счет сумму, соразмерную вырученной от продажи доли недвижимости. Воспользоваться деньгами ребенок сможет при достижении совершеннолетия.

Родители должны предоставить доказательства, что права детей не будут нарушены.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Возраст до совершеннолетия делится на несколько интервалов. В каждом из них дети наделены определенными правами и обязанностями:

От 6 до 14 лет — могут совершать только мелкие бытовые сделки. Остальные действия, требующие нотариального заверения или госрегистрации, за них осуществляют родители, опекуны, усыновители. Лица, действующие в интересах ребенка, несут по сделкам имущественную ответственность (ст. 28 ГК РФ).
От 14 до 18 лет — имеют право на совершение бытовых сделок, распоряжение своим заработком, внесение вкладов и участие в кооперативах. Прочие сделки, в том числе и распоряжение долей в квартире, может осуществляться только с согласия родителей (родных или приемных), попечителей (ст. 26 ГК РФ).
С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи.
Эмансипированные юноши и девушки от 16 лет могут распоряжаться своим имуществом без спроса. Объявление о полной дееспособности возможно, если несовершеннолетние работают по трудовому договору, занимаются предпринимательством. Признание происходит с согласия родителей при участии ООП или по решению суда.
Вступившие в брак до 18 лет, но не ранее 16 лет (ст. 13 СК РФ) считаются полностью дееспособными даже после расторжения брака. Супруги вправе самостоятельно осуществлять сделки с квартирой или иными имущественными ценностями.

Допускается реализация части недвижимости подростком, достигшим 16 лет, только при условии его эмансипации или вступления в брак. Но это исключения, в остальных случаях нужно согласие родителей или органов опеки.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.

Копию договора о приобретении новой квартиры, доля в которой стала собственностью ребенка, необходимо предоставить в ООП.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Сделка по продаже квартиры, где дольщик — ребенок, невозможна без разрешения органов опеки и попечительства. В подразделение органа необходимо явиться обоим родителям. При несогласии одного из них, например — отца, на продажу недвижимости, отчуждение собственности будет возможно по решению суда.

Если ребенку исполнилось 14 лет, принимается во внимание его мнение по поводу продажи. Рекомендуется оформить документ-согласие, составленное по образцу:

Скачать образец согласия несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Представитель органа изучает документы, сопоставляет прошлые и будущие условия проживания, делает выводы, замечания и принимает решение о выдаче разрешения.

Родители, в свою очередь, заполняют заявление, что обязуются действовать в интересах детей.

Если ребенок сам ставит подпись на договоре, потребуется согласие от обоих родителей в том, что они не против, составленное в произвольной форме.

Один из необходимых документов — заявление в ООП о разрешении на заключение сделки купли-продажи.

Образец заявления в ООП

Скачать образец заявления в ООП

Внимание! Время ожидания ответа от ООП составляет 15 дней.

Улучшение условий: аргументы

Нередко в ООП звучат отказы в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому правильное аргументирование — важный этап процесса. В заявлении приветствуется указание фактов:

увеличение жилой площади в доле ребенка;
лучшая экологическая обстановка в регионе проживания;
более развитая инфраструктура, чем в населенном пункте, где ранее проживал несовершеннолетний, что дает больше возможностей для гармоничного развития личности;
получение более высокооплачиваемой работы родителями, увеличение расходов на развитие детей.

Важно доказать, что продажа квартиры не лишит ребенка жилья, а даст возможность ему расти в новых — более комфортных условиях.

Причины отказа

Если в действиях дольщиков прослеживается личная выгода, ООП будут вынуждены отказать в продаже либо изменят условия. Сделка может сорваться, если:

прежняя квартира реализуется сразу целиком, а новая приобретается в ипотеку;
здание, в котором находится новая квартира, не введено в эксплуатацию;
ребенку выделяется доля меньше той, что была прежде;
в районе, где приобретается квартира, неблагоприятная экологическая, политическая обстановка;
площадь объекта настолько мала, что проживание с родителями невозможно;
вблизи квартиры нет объектов инфраструктуры, где ребенок может обучаться, заниматься спортом;
родители намерены потратить на покупку квартиры часть суммы, а остальную — направить на приобретение предметов роскоши.

Если оформленного договора на приобретение новой квартиры нет, а есть только предварительный, органы опеки не могут взять данный факт за основание для отказа.

Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире

Согласие отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего потребуют в регистрационной палате. Даже если супруги расторгли брак, не ладят между собой, а ребенок проживает с матерью, потребуется согласие отца на сделку как законного представителя несовершеннолетнего, имеющего равные с матерью права на его воспитание.

Документ-согласие оформляется в свободной форме. Главное, чтобы из текста было понятно: отец не против совершения сделки.

Образец

Скачать образец согласия отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

Паспорта граждан, которые подают заявление.
От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
Свидетельства на рождение детей.
Подтверждение регистрации брака или развода.
Бумаги на продаваемое жилье.
Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
доказательства технического состояния – планы, паспорта;
основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

предварительный договор купли-продажи;
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

Варианты продажи

Переход части жилища, которая находится в собственности лица возрастом менее 18 лет, в другие руки не может быть осуществима, если ребёнок остается без места для проживания по документам.

Органы опеки и попечительства никогда не выдадут разрешения, если такому лицу не будет предоставлена доля в новой квартире, соизмеримая со старой. Без такого документа сделка будет признана недействительной по решению суда.

Существует 2 варианта продажи квартиры:

Продажа осуществима, если прописать ребёнка у родственников, не приобретая новую квартиру.
При получении новой жилплощади передать во владение ребёнка её долю.

Читайте также: Как продать квартиру в долевой собственности целиком?

Как продать квартиру с несовершеннолетним: пошаговая инструкция

Процедура совершения сделки в случае, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний, состоит из нескольких этапов. Сначала находится покупатель, затем получается согласие органов опеки, далее совершается сделка и, в большинстве случаев, покупка нового жилья, владельцем которого становится ребенок.

Условия продажи

Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:

Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.

Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.

Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.

Купить новую квартиру необходимо не позднее 30 – 90 суток с момента продажи. В ином случае сделка по продаже может быть отменена. Точный срок для исполнения обязательства устанавливает орган опеки.

Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко. Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.

Порядок продажи

Процедура проведения сделки с участием несовершеннолетних собственников выглядит практически идентичной порядку проведения обычной сделки купли-продажи. Сначала стороны подготавливают сделку — договариваются об условиях ее проведения, заключают договор аванса или задатка. Следующий шаг зависит от того, будет ли приобретаться встречный вариант. Если да, то продавец должен найти объект недвижимости и договориться о его покупке.

Затем нужно с документами на обе квартиры обратиться в опеку за получением разрешения. И лишь после того, как согласие будет получено, можно переходить непосредственно к самой сделке купли-продажи.

Документы в органы опеки

Перечень документов, которые сдаются в органы опеки, зависит от разновидности сделки. Поэтому перечислим основной список, который будет необходимо предоставить в надзорный орган:

Письменное заявление. Составляется от имени родителей. Бланк выдается на месте сотрудниками органа опеки. Заявление должны подписать оба родителя, даже в том случае, если они уже не состоят в браке. Допускается составление заявления от одного родителя, если второй скончался, безвестно отсутствует, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В таком случае понадобится документ, подтверждающий вышеуказанный юридический статус второго родителя. Если ребенок достиг возраста 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с предварительного согласия родителей.
Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
Свидетельство о браке, если родители в нем состоят. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
Личные документы продавцов того жилья, которое будет приобретаться взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении, если, в свою очередь, одним из собственников приобретаемого жилья также является несовершеннолетний).
Документы на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру.

В перечень документов на квартиру входят:

выписка из ЕГРН;
документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
справка для продажи (об отсутствии задолженностей и числе зарегистрированных в квартире лиц).

В отдельных регионах справку для продажи могут заменять другие документы, например, в Москве и области — единый жилищный документ.

Также при обращении в опеку могут понадобиться дополнительные документы. Например, при ипотечной сделке органы опеки могут затребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт квартиры.

Срок ожидания ответа органа опеки

Как правило, решение органа опеки выносится не позднее 14 суток с момента подачи заявления.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры, если ее собственник (один из собственников) несовершеннолетний, является фактически стандартным. Главное отличие состоит в том, что от лица несовершеннолетнего владельца выступает один из его родителей с разрешения на продажу органа опеки. Это условие должно быть обязательно отражено в тексте соглашения. В остальном порядок составления договора стандартный:

Сначала указывается название документа (договор купли-продажи), дата и место совершения сделки.
Далее обязательно указываются стороны с указанием всех паспортных данных. Указываются данные и ребенка, являющегося владельцем, и родителя (представителя интересов собственника).
Предмет договора — квартира с максимально полным ее описанием (адрес, метраж, описание, кадастровый номер), а также ссылкой на правоустанавливающие документы и договор, по которому объект недвижимости перешел в собственность продавца.
Стоимость предмета договора с указанием условий расчета. Если покупателем был внесен аванс или задаток, это также должно быть указано в данном пункте.
Дополнительные условия, которые стороны посчитали существенными для договора.
Подтверждение продавцом того, что квартира не находится в залоге, под арестом, обременением, права на нее принадлежат продавцу и никем не оспариваются.
Порядок передачи имущества. Допускается указать, что договор одновременно является актом приема-передачи квартиры.
Дополнительные права и обязанности сторон. Порядок возмещения в случае нарушения одной из сторон своих обязательств по договору.
Порядок разрешения споров по вопросам, не отраженным в тексте договора.
Прочие условия.
Указание на количество экземпляров соглашения — минимум 3 экземпляра (по одному для каждой из сторон и 1 — для органа гос. регистрации).
Дата и подписи сторон с расшифровкой.

Скачать образец договора купли-продажи с несовершеннолетним продавцом

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218 сделки по отчуждению имущества с участием несовершеннолетних подлежат нотариальному заверению. Вовсе не обязательно, чтобы договор составлял нотариус — это обойдется в дополнительные затраты для продавца. Однако заверить соглашение он должен в любом случае, иначе в регистрации перехода права собственности сторонам будет отказано.

Порядок проведения сделки

В итоге порядок проведения сделки с участием несовершеннолетних обычно выглядит так:

Сначала стороны договариваются о проведении сделки, заключая договор аванса (задатка).
Затем продавец находит «встречный» вариант — квартиру, которая приобретается взамен и будет принадлежать собственнику-ребенку (полностью или частично).
Затем продавец собирает полный пакет документов и обращается в органы опеки с заявлением на получение разрешения.
После получения согласия стороны готовят и подписывают основной договор и заверяют его у нотариуса. В момент подписания договора сделка считается совершенной. Однако переход права собственности должен быть зарегистрирован в ответственном органе (Росреестре).
С пакетом документов стороны обращаются в орган регистрации недвижимости (Росреестр) или подают документы в МФЦ, с помощью портала Госуслуги.
Регистратор регистрирует переход права собственности, стороны уплачивают госпошлину.
В кратчайшее после продажи время продавец проводит встречную сделку с покупкой недвижимости, полноценным или частичным владельцем которой становится несовершеннолетний.

Это самый простой вариант проведения продажи. Если же в ней или во встречной сделке используются заемные средства, то появляется еще одна сторона — кредитная организация (банк). Если ипотека используется покупателем недвижимости, то особых сложностей нет. В договоре купли-продажи указывается, что одним из источников оплаты являются заемные средства, а также делается ссылка на кредитный договор между кредитором (банком) и заемщиком (покупателем).

Несколько сложнее обстоит ситуация, когда кредитные средства используются для приобретения встречного варианта. В таком случае необходимо получить согласие банка на покупку жилья, собственником которого будет являться несовершеннолетний. Также понадобится оплатить и получить дополнительные документы для самой сделки (технический паспорт, оценку стоимости недвижимости), которые также прилагаются к пакету документов при подаче заявления в опеку.

Необходимые документы для предоставления в ООП и заключение договора

Для получения разрешения в ООП на осуществление сделки понадобятся документы:

удостоверения личности каждого из родителей;
свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он достиг 14-летия;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
доказательство владения долей имущества для каждого из дольщиков;
техническая документация;
выписка из домовой книги;
заявление на разрешение продажи;
квитанция об уплате госпошлины;
документ, подтверждающий обеспечение несовершеннолетнего жильем в будущем.

Иной перечень документов понадобится для оформления договора купли-продажи. Родителям необходимо предоставить:

Разрешение органов опеки и попечительства на оформление сделки.
Свидетельство о рождении или паспорт продавца. До 14 лет от лица владельца выступит родитель или попечитель, а с 14 лет дети смогут сами поставить подпись при согласии ответственного за них лица (родителя, опекуна).
Правоустанавливающие документы на реализуемый объект.
Паспорта прочих собственников квартиры.

Семьи бывают полными и неполными, и в зависимости от жизненных обстоятельств сторон договора может меняться перечень документов. Примеры ситуаций:

Лишение родительских прав. В этом случае от родителя, лишенного прав, не понадобится разрешение, но необходимо предоставить решение суда, согласно которому произошло это юридически значимое событие.
Смерть родителя. К перечню документов добавляется свидетельство о смерти отца (матери).
Проживание родителя на территории иностранного государства. Необходимо будет предоставить его согласие, заверенное в соответствующем консульстве.
Место жительства родителя определить не удается. Необходимо решение суда о признании лица без вести отсутствующим.

В каждом конкретном случае рекомендуется получить консультацию юриста для правильной организации дальнейших действий.

Договор купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей (образец)

Договор является документом, форма которого определена ст. 427 ГК РФ. Он будет состоять из следующих частей:

Вводная часть. В ней указывается название документа «Договор купли-продажи квартиры», ниже — место заключение договора, дата, сведения об участниках сделки (покупателе, продавце и его представителе). Указываются их ФИО полностью, адреса проживания, паспортные данные, сведения из свидетельства о рождении.
Предмет договора. Описываются сведения о квартире (место расположения, общая и жилая площадь), наличие или отсутствие возможных ограничений и обременений; указывается доля каждого из участников в общей собственности и документ-основание для владения долей.
Цена договора, порядок уплаты. Предоставляются сведения о стоимости квартиры в целом и доли в частности.
Права и обязанности сторон.
Указание о дееспособности сторон соглашения.
Подписи сторон.

Обычной практикой является привлечение к заключению договора нотариуса, который проверяет чистоту сделки и оформляет нотариальное заверение.

Если имеются некоторые нюансы, например, оплата за недвижимость будет осуществляться в рассрочку, об этом следует указать отдельным пунктом.

Образец договора:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних

В большинстве случаев наряду с продажей помещения производится покупка новой жилплощади, где выделяется доля ребенку. На приобретение жилья разрешение органов опеки не требуется.

Налог с продажи

В соответствии с НК РФ доход граждан облагается налогом. Дети — не исключение, ведь у них появляется возможность выплатить государству определенную сумму с вырученных денег.

Согласно ст. 224 НК РФ, сумма налога составляет 13% с суммы продажи. Но все не так просто. С целью стимулирования активности рынка недвижимости государство предусмотрело налоговые льготы в виде налогового вычета.

База налогообложения — это сумма, равная кадастровой стоимости, помноженная на 0,7, но это касается только тех объектов, которые были куплены после января 2016 года. Если кадастровая стоимость не определена на 1 января года совершения сделки, то в расчет берется сумма, указанная в договоре.

Важный момент — срок использования недвижимости. При владении более 3 лет собственник, получивши имущество в дар, наследство, по договору пожизненного содержания с иждивением или в результате приватизации, освобождается от уплаты НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для граждан, получивших недвижимость по договору купли-продажи, срок увеличивается до 5 лет.

Вычет равен 1 млн. руб. или же сумме, затраченной на приобретение недвижимости (ст. 220 НК РФ).

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, вычет распределяется между участниками пропорционально их долям. Однако при желании каждый из них может получить вычет, если оформить отдельные договоры купли-продажи на каждую долю. Вычет может применяться только раз в году.

Пример. Гражданка С. решила продать квартиру, в которой ½ доля принадлежала ее 12-летнему сыну. По документам сумма продажи составила 3 млн. 600 тыс. руб. Поскольку квартира находилась во владении более 5 лет, С. имела право на имущественный вычет при ее реализации. Она оформила 2 договора, согласно которым реализовала свою долю и долю сына с согласия органов опеки. Сумма по каждому из договоров составляла 1 млн. 800 тыс. руб. После вычета база налогообложения составила 800 тыс. руб. НДФЛ матери и сына составил по 104 тыс. руб. с каждого.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой). Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Можно ли и как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: нюансы

Стандартный способ продажи — путем составления договора, подкрепленного согласием органов опеки и попечительства. Но бывают ситуации, когда органы опеки не соглашаются дать разрешение на сделку, ставят перед владельцами трудновыполнимые условия. Разрешить спор можно только путем обращения в суд.

Опровержение решения органов опеки о запрете продажи доли несовершеннолетнего в квартире

В законодательстве нет четких критериев для выдачи разрешения органов опеки. При малейшем подозрении на ухудшение условий содержания детей, их дальнейшего проживания в неблагоприятном районе или прослеживании корыстных интересов родителей органы опеки отказывают в совершении сделки.

В некоторых случаях ООП требуют выделить ребенку большую площадь, положить на счет значительную сумму денег или выдвигают иные условия, которые кажутся родителям (опекунам) несправедливыми и невыполнимыми. Тогда придется обратиться в суд с иском о признании решения ООП недействительным полностью или в части некоторых пунктов.

Как оставить иск

Документ подается в районный суд. Важно соблюсти правила, выдвигаемые к составлению иска, (ст. 131 ГПК РФ). В документе указывается:

наименование суда:
ФИО истца и ответчика;
название документа;
суть иска: описывается, по какой причине ООП приняли решение, не удовлетворяющие стороны, обосновать свое видение ситуации;
прошение об отмене или изменении решения ООП;
перечень документов;
подпись и дата.

Образец иска:

Скачать образец иска об оспаривании распоряжения органа опеки и попечительства

Если отец не согласен

Оставшись с ребенком, мамы пытаются максимально улучшить условия проживания согласно имеющимся возможностям, но зачастую сталкиваются с преградой в виде отца несовершеннолетнего, старающегося во всем усмотреть выгоду для бывшей супруги. Если достичь договоренностей не удается, а разрешение отца необходимо, нужно действовать так:

Отправить мужу письмо с уведомлением и описью вложения с просьбой дать разрешение на продажу доли ребенка в квартире.
Зафиксировать факт отказа родителя от дачи согласия на улучшение жилищных условий. Можно прибегнуть к использованию диктофонной записи разговора, распечатать переписку, из которой видно, что отец безучастен к жизни несовершеннолетнего или настроен негативно.
Обратиться в суд с иском о разрешении продажи квартиры без разрешения отца.

Процесс обращения в суд будет проходить по аналогии с обращением по поводу опровержения решения ООП. Разница — в сути искового заявления.

Как составить иск

Документ должен соответствовать требования ГК РФ:

В «шапке» указывается наименование районного суда, ФИО истца и ответчика.
После названия заявления излагается суть иска. Важно привести доказательства улучшения условий проживания несовершеннолетнего и акцентировать внимание на несогласии отца с тем, что детям достанется большая площадь, район проживания будет лучше.
Далее следует просить суд о разрешении продажи квартиры без согласия отца.
В конце предоставляется перечень документов, ставится дата и подпись просителя.