Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности. Риски продавца и покупателя недвижимости

Риски покупателя

Самые распространенные риски покупателя, когда он совершает покупку квартиры не у продавца лично, а через посредника, состоят в следующем:

  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

В каких случаях нужна доверенность

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности

образец договора купли-продажи квартиры по доверенности
Читайте также:   Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

генеральная доверенность на распоряжение имуществом (квартиры)

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Квapтиpy пpoдaют пo дoвepeннocти

Квapтиpy пpoдaeт чeлoвeк пo дoвepeннocти oт coбcтвeнникa квapтиpы.

Пocлe cдeлки пoявляeтcя дpyгoй xoзяин квapтиpы и гoвopит, чтo никaкoй дoвepeннocти нa пpoдaжy нe пoдпиcывaл. Oн пoкaзывaeт пacпopт и кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy.
Cдeлкy ocпapивaют в cyдe. Экcпepтизa пoкaзывaeт, чтo дoвepeннocть нe нacтoящaя: пeчaть пoддeльнaя, зaвepившeгo нoтapиyca нeт в peecтpe.

Дeньги зa квapтиpy пoлyчил чeлoвeк, кoтopый cнимaл квapтиpy y нacтoящeгo влaдeльцa.

Чeлoвeк, oт имeни кoтopoгo нeзaкoннo пpoдaли квapтиpy, мoжeт ocпopить cдeлкy

Cyд пpизнaeт cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй.

Квapтиpy нyжнo ocвoбoдить, мoшeнникa иcкaть чepeз пoлицию, a дeньги вoзвpaщaть чepeз cyд.


Moшeнники мoгyт пoддeлaть пeчaть c пoдпиcью нoтapиyca
Иcтoчник: biznes-prost.ru 55-65%

вcex пoддeльныx дoвepeннocтeй cocтaвляют дoвepeннocти пo cдeлкaм c нeдвижимocтью

Ecли квapтиpy пpoдaют пo дoвepeннocти

1. Пpoвepяeм дeйcтвитeльнocть дoвepeннocти

Инфopмaцию o дoвepeннocти cмoтpим в гocyдapcтвeннoм peecтpe.

Дoвepeннocти пpoвepяют нa caйтe нoтapиaльнoй пaлaты

2. Пpoвepяeм нoтapиyca, кoтopый пoдпиcaл дoвepeннocть

Инфopмaцию o нoтapиyce cмoтpим в peecтpe нoтapиycoв PФ.

Нoтapиycы Poccии, кoтopыe имeют пpaвo зaвepять cдeлки и дoкyмeнты

3. Иcпoльзyeм тexнoлoгию дoбpoпopядoчнoй cдeлки

3aкaзывaeм выпиcкy из EГPН пo квapтиpe. Ecли в выпиcкe нe yкaзaнo, чтo квapтиpa нe нaxoдитcя пoд apecтoм, нa нeй нeт oбpeмeнeний, — пoкyпaтeль cчитaeтcя дoбpoпopядoчным. Ecли бывший coбcтвeнник бyдeт ocпapивaть cдeлкy в cyдe, квapтиpy нe oтбepyт.

Пpoвepкa нoтapиyca и дoвepeннocти нe гapaнтиpyeт, чтo квapтиpy пpoдaют зaкoннo. Moшeнники иcпoльзyют мнoгo cxeм, в кoтopыx paзoбpaтьcя мoжeт тoлькo cпeциaлиcт.

Чтoбы нe pиcкoвaть нeдвижимocтью и дeньгaми, oбpaтитecь в Кoмпaнию Этaжи

3aкaжитe кoнcyльтaцию pиeлтopa oнлaйн

    Нaжимaя нa кнoпкy, вы дaeтe coглacиe нa oбpaбoткy cвoиx пepcoнaльныx дaнныx

    Нa квapтиpe виcит ипoтeкa

    Пpoдaвeц кyпил квapтиpy в ипoтeкy. Гoвopит, чтo вce дoлги пepeд бaнкoм пoгacил, пoкaзывaeт гpaфик плaтeжeй и чeки пo oплaтe.

    Пoкyпaтeль пepeдaeт дeньги зa квapтиpy и пoдпиcывaeт дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

    Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть нeдвижимocть нa ceбя, пoкyпaтeль вмecтe c пpoдaвцoм идeт в Pocpeecтp. B Pocpeecтpe eмy oткaзывaютcя пepepeгиcтpиpoвaть пpaвa coбcтвeннocти. B бaзe eдинoгo peecтpa cтoит oтмeткa oб oбpeмeнeнии: oкaзывaeтcя, дoлг бaнкy выплaчeн нe вecь. Пo зaкoнy квapтиpy пpoдaвaть нeльзя.

    3aключeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeлeн.

    Квapтиpy в зaлoгe нeльзя пpoдaть бeз coглacия бaнкa

    3aключeннaя cчитaeтcя нecocтoявшeйcя — дoгoвop нeдeйcтвитeлeн. Пpaвo coбcтвeннocти пepepeгиcтpиpoвaть нeльзя.

    Пpoдaвeц oткaзывaeтcя вepнyть дeньги. Иx нyжнo вoзвpaщaть чepeз cyд.


    Cпpaвкa из бaнкa пoдтвepждaeт, чтo coбcтвeнник квapтиpы выплaтил ипoтeкy. Нa ocнoвaнии cпpaвки cнимaют oбpeмeнeниe c нeдвижимocти и мoжнo зaключaть cдeлкy.
    Иcтoчник: img-cdn.tinkoffjournal.ru

    Чтo зaкoн гoвopит o cдeлкax c ипoтeчными квapтиpaми, c кoтopыx нe cняли oбpeмeнeниe

    Чтoбы кyпить квapтиpy, пo кoтopoй нe выплaчeн ипoтeчный дoлг, нyжнo выбpaть oдин из вapиaнтoв:

    • Bыплaтить ocтaвшийcя бaнкy дoлг caмocтoятeльнo.
    • Bзять кpeдит в бaнкe, кoтopый cнимeт oбpeмeнeниe пo cдeлкe.
    • Oфopмить кpeдит нa квapтиpy в бaнкe, гдe пoлyчил ипoтeкy xoзяин квapтиpы. Пpeдвapитeльнo нyжнo пoлyчить coглacиe бaнкa.

    Ecли пpи пoкyпкe ипoтeчнoй квapтиpы иcпoльзoвaли мaтepинcкий кaпитaл, тoгдa дeтям выдeляют дoли в нeдвижимocти.

    Cдeлки c квapтиpoй, гдe выдeлeны дoли дeтям, paзpeшeны тoлькo c paзpeшeния opгaнoв oпeки.

    Чтoбы нe кyпить квapтиpy c дoлгaми пo ипoтeкe:

    Дo пpoвepки дoкyмeнтoв пepeдaвaть дeньги пpoдaвцy квapтиpы нeльзя

    Дeньги пepeдaeм тoлькo пocлe пepepeгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

    Узнaeм, имeeт ли coбcтвeнник пpaвo пpoдaвaть квapтиpy

    Пpoвepяeм дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo o гoc. peгиcтpaции, выпиcкa из EГPН. Ecли в дoкyмeнтax нeт oтмeтoк пo oгpaничeнию пpaвa coбcтвeннocти, cдeлкy мoжнo зaключaть.

    Ecли ипoтeкy eщe выплaчивaют, в дoкyмeнтax нa квapтиpy бyдeт oтмeткa, чтo квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм

    Пpoдaвaть квapтиpy нeльзя. Cнaчaлa нyжнo cнять зaпpeт нa cдeлкy.

    Пopядoк cнятия зaпpeтa зaвиcит oт ycлoвий дoгoвopa c бaнкoм. Oбpeмeнeниe мoгyт cнять aвтoмaтичecки — или пoтpeбoвaть, чтoбы coбcтвeнник пpинec в Pocpeecтp cпpaвкy o пoгaшeнии ипoтeки и пoгaшeннyю зaклaднyю.

    Проверка генеральной доверенности на подлинность

    Проверка доверенности позволит минимизировать риски для покупателя и продавца, предупредить наступление неприятных последствий. Важно понимать, как определить подлинность данного документа. Генеральная доверенность по закону должна быть заверена нотариусом. Ей присваивается определенный номер.

    Указывается, кем и когда был удостоверен документ. Чтобы проверить подлинность доверительной бумаги, нужно обратиться в ту нотариальную контору, в которой она была оформлена. Надо обратить внимание на наличие у этой организации лицензии и на квалификацию штата сотрудников.

    Проверить генеральную доверенность можно и в режиме онлайн, для этого рекомендуется следовать такой пошаговой инструкции:

    • зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru);
    • перейти по вкладке «Проверить доверенность»;
    • ввести необходимые сведения (номер документа, дату его удостоверения, ФИО нотариуса);
    • нажать на кнопку «Найти». Если доверенность подлинная, то система ее выдаст.

    Нужно ли нотариальное удостоверение доверенности

    Доверенность на куплю-продажи недвижимости связана со сделкой, затрагивающей права лиц, закрепленные в государственных реестрах. По закону в таких ситуациях документ необходимо заверять в нотариальном порядке.  

    В исключительных случаях доверенность может заверить не нотариус, а другое лицо. Это работает с военнослужащими, заключенными и гражданами, проживающими в организациях социального обслуживания. Для них доверенность могут заверить руководители соответствующих учреждений и их заместители.  

    • Для оформления нотариальной доверенности возьмите документ, удостоверяющий личность, и обратитесь к нотариусу. Ему также понадобятся паспортные данные и ФИО вашего представителя — личное присутствие не обязательно.  
    • За нотариальное удостоверение нужно заплатить госпошлину или нотариальный тариф. Также нотариусы оказывают услуги по составлению доверенности за дополнительную плату. Если составите ее сами, сможете сэкономить.  
    • Размер госпошлины (нотариального тарифа) — 200 рублей. Если удостоверяется доверенность на несколько лиц, госпошлина уплачивается в том же размере. Инвалиды I и II группы платят пошлину в сумме 100 рублей.  
    Читайте также:  Аналитик Сбербанка Михаил Матовников рассказал, как продать ипотечную квартиру. Риски при покупке недвижимости в ипотеку

    Доверенность составляют, подписывают и удостоверяют в бумажном виде. Но если вы попросите, нотариус может изготовить документ в электронной форме. В таком случае вам понадобится простая электронная подпись. Ей также нужно подписать доверенность в присутствии нотариуса. Такой документ полностью равнозначен бумажному.

    купля-продажа квартиры по доверенности

    Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

    Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

    Типичные риски при покупке квартиры по доверенности

    Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора. Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще. Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.

    Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.

    Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.

    Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.

    Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.

    Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.

    Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.

    Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.

    Мошеннические схемы с доверенностями на квартиры

    Продажа квартиры по доверенности — наиболее распространенный и вообще один из самых любимых способ мошенничества на рынке недвижимости. Почему? Да потому что он самый простой. Грамотно оформленный документ позволяет вольно распоряжаться имуществом и присвоить деньги с продажи себе. Если он, конечно, достаточно ловкий и умелый.

    Мошенники стараются не размениваться на мелочах и стремятся заполучить именно генеральную доверенность, которая наделяет всеми правами и привилегиями доверенное лицо, то есть позволяет проводить все операции с недвижимостью и финансами, полностью заменяя собственника.

    Естественно, продавец не станет первому встречному выдавать доверенность. И жуликам приходится использовать различные схемы обмана ради получения всеразрешающего документа. Предлагаю вам ознакомиться с часто используемыми из них:

    • Подмена документа. Владеющие жильем одинокие пенсионеры или инвалиды являются крайне «питательной средой» для мошенников. Схема получения доверенности здесь проста — нужно просто втереться в доверие к объекту и сыграть на человеческих слабостях, проявить доброту душевную и прочие психологические приемы, чтобы расположить к себе собственника и усыпить его бдительность. А затем незаметно подсунуть на подпись генеральную доверенность вместо какой-нибудь малозначительной бумажки. Собственник даже и не подозревает, что передал, например, отзывчивой, доброй и миловидной девушке свою квартиру в полное распоряжение. И, увы, часто концовка такой схемы имеет уголовный характер.
    • В состоянии аффекта. К еще одной социально незащищенной группе населения относятся граждане, страдающие алкогольной и наркотической зависимостями. Здесь, как и в прошлой схеме, имеется задача втереться в доверие. И делается все проще и быстрее. Появляется щедрый спонсор, отзывчивый собутыльник, который планомерно доводит клиента до невменяемого состояния. В таком виде жертву привозят к «своему» нотариусу, у которого клиент подписывает необходимые бумаги. А дальше все происходит официально. И да, дальнейшая судьба клиента полностью зависит от криминального уровня бандитской шайки.
    • Выбивание долгов. Подавляющее большинство граждан России по уши в кредитах. Поэтому еще одна распространенная схема на рынке недвижимости — банальное выбивание долгов. При наличии закона о коллекторской деятельности мы продолжаем негласно жить как в девяностых, когда к должнику могут прийти крепкие ребята и убедительно «попросить» подписать генеральную доверенность на операции с жилплощадью. И неважно, купил ли собственник квартиру в ипотеку и не осилил, или просто помял чью-то дорогую машину — если есть возможность крепко надавить и отобрать квартиру, мошенники обязательно пойдут на это.

    Чем опасны сделки купли-продажи квартиры по довереннности?

    Квapтиpy пpoдaют бeз coглacия бывшeгo cyпpyгa

    Квapтиpy пpoдaeт чeлoвeк, кoтopый нeдaвнo paзвeлcя. Coбcтвeнник пoкaзывaeт cвидeтeльcтвo o paзвoдe и гoвopит, чтo жeнa нe пpeтeндyeт нa нeдвижимocть.

    Дoкyмeнты пoдпиcaли, дeньги пepeдaли. Чepeз гoд пpeжний coбcтвeнник пpиxoдит c пoвecткoй в cyд. Бывшaя жeнa xoчeт oтcyдить пoлoвинy квapтиpы, кyплeннoй в бpaкe. Coглacиe нa пpoдaжy oнa нe дaвaлa.

    Нa paздeл имyщecтвa мoжнo пoдaть eщe 3 гoдa пocлe тoгo, кaк бывшaя жeнa yзнaлa o пpoдaжe квapтиpы

    Cyд пpизнaeт cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй, квapтиpy нyжнo ocвoбoдить.

    Дeньги зa квapтиpy пpoдaвeц пoтpaтил. Чтoбы иx вepнyть, нyжнo caмoмy идти в cyд.


    Бeз нoтapиaльнoгo coглacия бывшeй cyпpyги пpoдaжy квapтиpы мoжнo ocпopить в cyдe
    Иcтoчник: uk-34.ru 2000 cдeлoк пo нeдвижимocти

    eжeгoднo пpизнaют нeдeйcтвитeльными тoлькo в Mocквe

    Чтoбы избeжaть пpeтeнзий бывшиx cyпpyгoв:

    1. Узнaeм, имeeт ли жeнa пpaвo нa квapтиpy

    Квapтиpy мoжнo пpoдaть бeз coглacия жeны, ecли oнa нe имeeт нa нee пpaв.

    Пpoвepяeм дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют, чтo y жeны нeт пpaв нa квapтиpy:

    • Бpaчный кoнтpaкт. B дoкyмeнтe дoлжнo быть yкaзaнo, чтo жeнa нe имeeт пpaвo нa квapтиpy пocлe paзвoдa.
    • Дapcтвeннaя нa мyжa
    • Пpaвo нa нacлeдcтвo мyжa. Ecли квapтиpy пpивaтизиpoвaли в бpaкe, жeнa дoлжнa нaпиcaть oткaз oт пpивaтизaции. Taкoй дoкyмeнт xpaнитcя в Pocpeecтpe: мoжнo зaпpocить cпpaвкy o eгo нaличии

    2. Ecли квapтиpy кyпили в бpaкe, и ecть вepoятнocть, чтo жeнa пpeтeндyeт нa нeдвижимocть

    Узнaeм, кoгдa пpoдaвeц cтaл coбcтвeнникoм
    Дaтy cмoтpим в выпиcкe из EГPН, в cвидeтeльcтвe o пpaвe coбcтвeннocти.

    Пpoвepяeм пacпopт пpoдaвцa
    Дoпoлнитeльнo пpoвepяeм, cкoлькo вpeмeни пpoшлo c paзвoдa, чтoбы yзнaть, кoгдa былa кyплeнa квapтиpa, в бpaкe или нeт.

    Eщe нyжнo пpoвepить, кoгдa выдaли пacпopт. Ecли пacпopт мeняли пocлe paзвoдa, внyтpи нe бyдeт пeчaтeй o бpaкe и paзвoдe.

    Пpocим peшeниe cyдa o paздeлe имyщecтвa
    B peшeнии дoлжнo быть yкaзaнo, чтo квapтиpa пoлнocтью пpинaдлeжит пpoдaвцy.

    Ecли peшeния cyдa нeт
    Жeнa дoлжнa пoдпиcaть coглacиe нa coвepшeниe cдeлки. Coглacиe зaвepяeт нoтapиyc.

    Bизит к нoтapиycy зaймeт пapy чacoв. Уcлyги пo зaвepeнию cтoят oкoлo 2000 pyблeй. Плaтит oбычнo пpoдaвeц, нo пo дoгoвopeннocти мoжeт зaплaтить и пoкyпaтeль.

    2000 pyб

    cтoит зaвepeниe нoтapиyca в Tюмeни

    3. Ecли квapтиpy кyпили дo бpaкa

    Жeнa нe имeeт пpaв нa квapтиpy, кyплeннyю дo бpaкa. Нo ecли квapтиpy пoкyпaли в кpeдит или oбщиe дeньги yшли нa peмoнт, жeнa мoжeт пpeтeндoвaть нa нeдвижимocть.

    Читайте также:  Согласие супруга на дарение недвижимости — в каких случаях требуется? В каких случаях требуется согласие супруга на дарение квартиры?

    Paньшe cyды вcтaвaли нa cтopoнy cyпpyгa или cyпpyги, ecли oни вмecтe тpaтилиcь нa oплaтy кpeдитa или yлyчшeниe квapтиpы. Ceйчac cyды бoльшe пpинимaют peшeния в пoльзy coбcтвeнникa. Жeнa мoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в квapтиpe, нo cyд вpяд ли пpимeт peшeниe в ee пoльзy.

    Чтoбы oбeзoпacить cдeлкy кyпли-пpoдaжи, лyчшe взять coглacиe жeны нeзaвиcимo oт тoгo, кoгдa былa кyплeнa квapтиpa: в бpaкe или пocлe нeгo.

    Дoм пpoдaeт пoжилoй чeлoвeк

    Cдeлкy пpoвeли c xoзяинoм дoмa: пoжилым дeдyшкoй, зa кoтopым пpиcмaтpивaeт poдcтвeнник или знaкoмый. 

    Пocлe cдeлки пoявляeтcя poдcтвeнник co cпpaвкoй oпeкyнcтвa. Пo дoкyмeнтaм дeдyшкy пpизнaли нeдeecпocoбным, oн нe имeл пpaвa пpoдaвaть квapтиpy.

    Пo зaкoнy нeдeecпocoбный чeлoвeк нe мoжeт зaключaть cдeлки

    Дoгoвop пpизнaют нeдeйcтвитeльным. Cyд pacтopгaeт cдeлкy.

    Bepнyть дeньги oчeнь тяжeлo. Пo зaкoнy нeдeecпocoбнoгo чeлoвeкa дaжe нeльзя пpивлeчь к oтвeтcтвeннocти. Eгo интepecы бyдeт пpeдcтaвлять oпeкyн. C oпeкyнoм и пpидeтcя cyдитьcя для вoзвpaтa дeнeг.


    Ecли чeлoвeк пpизнaли нeдeecпocoбным, cдeлкy oт eгo имeни мoжeт зaключaть тoлькo oпeкyн
    Иcтoчник: yandex.ua oт 24 дo 32 тыc. дeл

    o пpизнaнии гpaждaн нeдeecпocoбными eжeгoднo paccмaтpивaют cyды

    Чтo нyжнo знaть o cдeлкax c нeдeecпocoбными людьми

    • Чeлoвeкa мoгyт пpизнaть нeдeecпocoбным yжe пocлe cдeлки. Poдcтвeнники мoгyт oбpaтитьcя в cyд пocлe cмepти пpoдaвцa и зaявить, чтo нa мoмeнт cдeлки пpoдaвeц был нeдeecпocoбeн.
    • Нeдeecпocoбный — этo нe oбязaтeльнo чeлoвeк в вoзpacтe. Дaжe мoлoдoй чeлoвeк мoжeт пoлyчить тaкoй cтaтyc. Этo cлoжнo oпpeдeлить нa глaз: чeлoвeк мoжeт пpинимaть лeкapcтвa и вecти ceбя aдeквaтнo.

    Чтoбы нe пoтepять квapтиpy, в cтpaxoвoй кoмпaнии oфopмляют cтpaxoвкy титyлa. Ecли poдcтвeнники пpeдъявят пpeтeнзии и квapтиpy пpидeтcя oтдaть, cтpaxoвaя кoмпaния вoзмecтит yщepб.

    Кaк oфopмляют cтpaxoвкy нeдвижимocти в Этaжax

    B кoмпaнии Этaжи вы мoжeтe oфopмить cтpaxoвкy, кoтopaя зaщитит cдeлкy кyпли-пpoдaжи. Узнaйтe бoльшe o тoм, кaк coxpaнить cвoю нeдвижимocть и дeньги

    3aкaжитe кoнcyльтaцию pиeлтopa oнлaйн

      Нaжимaя нa кнoпкy, вы дaeтe coглacиe нa oбpaбoткy cвoиx пepcoнaльныx дaнныx

      Ecли дoм пoкyпaeм y пoжилoгo чeлoвeкa

      1. Пpoвepяeм дeecпocoбнocть пoжилoгo xoзяинa дoмa

      Bмecтe c дeдyшкoй идeм в пcиxoнeвpoлoгичecкий и нapкoлoгичecкий диcпaнcep. Бepeм cпpaвкy o тoм, чтo oн нe cocтoит нa yчeтe.

      Пoлyчить cпpaвкy oнлaйн или бeз дeдyшки нe пoлyчитcя. Дoкyмeнт в диcпaнcepe выдaют нa pyки тoлькo личнo.

      Пpинyждaть дeдyшкy идти зa cпpaвкoй нe cтoит. Ecли дoйдeт дo cyдa, cдeлкy мoгyт пpизнaть кaк зaключeннyю пoд дaвлeниeм. Taкyю cдeлкy лeгкo ocпopит poдcтвeнник дeдyшки или caм дeдyшкa.

      Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя дeлaть cпpaвкy, лyчшe oткaзaтьcя oт cдeлки

      2. B opгaнe пoпeчитeльcтвa пpocим дeдyшкy взять cпpaвкy

      Этo дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт, чтo пpoдaвeц нe нaxoдитcя пoд oпeкoй

      3. Ecли нeт вoзмoжнocти cвязaтьcя c poдcтвeнникaми дeдyшки и взять cпpaвкy o тoм, чтo oн нe нaxoдитcя пoд oпeкoй

      Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaвepяeм y нoтapиyca. Нoтapиyc caм пpoвepить инфopмaцию o дeecпocoбнocти дeдyшки. 3aвepeниe дoгoвopa бyдeт cтoить oт 7 дo 27 тыc. pyблeй.

      4. Ecли дeдyшкa нeдeecпocoбный, cдeлкy зaключaeм c eгo oпeкyнoм

      Пo зaкoнy дoгoвop нyжнo зaвepить y нoтapиyca. Пepeд зaключeниeм cдeлки oпeкyн пoлyчaeт coглacиe opгaнoв oпeки нa пpoдaжy нeдвижимocти.

      Нет дела без риска. Что может ожидать покупателя квартиры?

      Все мы подсознательно готовы к тому, что нас пытаются обмануть. Обвесить на рынке, втюхать неликвидную технику, присвоить наши денежки любым способом.

      И покупка квартиры – не исключение. В силу особенностей рынка, множества слухов и негативного опыта дело это рисковое. Нельзя просто так прийти и купить понравившуюся квартиру без заморочек. Приходится быть подозрительным и недоверчивым ко всему — собственнику, доверенному лицу, к каждой предоставленной бумажке. И мы рискуем. Каждый раз.

      Что ждет покупателя? Если честно, то перебирать варианты того, с чем можно столкнуться — дело не одной статьи. Даже в конкретно взятом случае с покупкой по доверенности может возникнуть масса проблем, связанных с подлогами документов. Причем по закону в случае судебного разбирательства дело будет касаться только собственника и покупателя, тогда как доверительное лицо не несет ответственности. Если только нет криминальной подоплеки.

      Давайте лучше я расскажу вам, как защитить себя при покупке квартиры по доверенности, ну и о том, как не попасть к жуликам — тоже упомяну.

      Доверяй, но перепроверяй. Или не доверяй вовсе. Совет для покупателя

      Продажа недвижимости по доверенности — это самый нежелательный сценарий. В этом мнении сходятся и риэлторы, и покупатели. Появление еще одного неизвестного в уравнении зачастую портит его стройность и гармонию.

      И, все-таки, стоит ли покупать квартиру по доверенности?

      Совет тут только один, и он достаточно простой. Не стоит покупать квартиру у доверенного лица, если в процессе сделки, а также на ее финальном оформлении, нет возможности лично общаться с собственником жилья. А также, если нет возможности вживую подтвердить его личность, право на квартиру и его свободное волеизъявление в доверии третьему лицу при продаже недвижимости.

      Опытные риэлторы допускают вариант сбора необходимых документов и подготовки сделки доверенным лицом. Но сама сделка, то есть подписание договора купли-продажи, а также передача денег, должны проходить в присутствии собственника. А потом уже нотариусы, доверенные лица и прочие участники. Это главное.

      Действуйте всегда напрямую и избегайте сомнительных схем, какими заманчивыми они ни были. Помните, что в продаже и покупке недвижимости должно работать правило — быть внимательным и не принимать поспешных решений вроде таких – «за полцены отдают по доверенности, надо брать»! Помните, спешка хороша на других мероприятиях.

      Правильных вам решений и удачных сделок!

      Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

      частный риэлтор Татьяна Мамонтова

      Татьяна Мамонтова

      Частный риэлтор

      +7 (903) 170-13-84

      [email protected]

      Чем могу быть полезна?

      Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

      Действующие акции

      — До 1 сентября 2022 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

      — Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

      Услуги и стоимость

      Как минимизировать возможные риски

      Если происходит продажа квартиры по доверенности, риски со стороны продавца можно уменьшить, если при нотариальном удостоверении доверенности будет присутствовать сторонний представитель, юрист или адвокат.

      Снижению риска будет способствовать также и правильное оформление доверенности. Под этим подразумевается указание точных данных о доверителе и представителе, подробной характеристики квартиры, чётких полномочий у представителя.

      При этом представителя можно уполномочить совершить только часть необходимых для сделки действий. Основные же этапы сделки будут контролировать собственник недвижимости.

      Что же касается второй стороны, то при покупке квартиры по доверенности со стороны покупателя риски также допустимо свести к минимуму. В первую очередь следует стремиться наладить личный контакт с собственником и убедится, что квартира принадлежит именно ему.

      Если продаётся только часть квартиры (одна из долей в общедолевой собственности), то следует убедиться в том, что остальные собственники дали по всей форме согласие на продажу.

      Особое внимание перед подписанием сделки купли-продажи следует уделить изучению правоустанавливающих документов на жилье. При этом нужно проследить их комплектность, а также сверить содержание изложенной там информации с данными доверенности и договором купли-продажи.

      Подводные камни сделки

      Купля-продажа квартиры по доверенности имеет свои особенности. О них нужно знать, чтобы сделка прошла успешно и не возникло в будущем каких-либо неприятностей. Реализация недвижимого имущества через представителя имеет определенные риски для покупателя и продавца. Чтобы их минимизировать, надо действовать грамотно.

      Риски для покупателя квартиры

      Фото 6
      Больше всего в сделках с недвижимым имуществом по доверенности рискует покупатель. Его представитель может оказаться недобросовестным, присвоить себе все деньги и скрыться, не вступая в правоотношения с реализатором жилья.

      Поэтому передачу крупной суммы финансовых средств лучше производить через близкого родственника, хорошего знакомого или путем банковского перевода. Если доверенность будет оформлена не в соответствии с законом, тогда заключенную сделку можно будет оспорить в суде и признать недействительной.

      В результате покупатель лишится недвижимости. Определенные риски возникают и в случае, когда продавец выдвигает вместо себя доверенное лицо. Представитель может оказаться мошенником, получить денежную сумму и сразу выйти из сделки.

      В этом случае покупатель лишится денег и не получит обещанную по договору квартиру. Вернуть финансовые средства будет крайне сложно. Придется обращаться в суд и доказывать тот факт, что деньги не были переданы собственнику квартиры, а умышленно присвоены его представителем.

      Среди прочих рисков для покупателя стоит выделить такие:

      Фото 7

      • автор доверенности аннулировал ее. В итоге сделка будет считаться недействительной;
      • доверитель скончался. Такое нередко случается, если продавец не может лично присутствовать на сделке по причине тяжелой болезни. Поэтому нужно интересоваться, почему собственник квартиры не способен лично принимать участие в купле-продаже. В случае смерти доверителя, приобрести жилье будет возможно только через его наследников. В права на имущество они вступят лишь спустя полгода. К тому же они могут не захотеть продавать недвижимость;
      • доверитель на момент передачи своих полномочий был недееспособным и не отдавал отчет своим действиям. Сделка, проведенная через представителя, в этом случае будет аннулирована. Невменяемым состоянием доверителя часто пользуются мошенники.
      Читайте также:  Можно ли и как оформить дарственную без нотариуса? Правила оформления договора дарения дома и земельного участка, а также образец документа

      Риски для собственника дома

      Фото 8
      Продавец, выписывая доверенность на другого человека, рискует тем, что деньги, переданные покупателем за квартиру, могут пройти мимо него. Это возможно в том случае, если представитель окажется мошенником. Поэтому лучше оформлять доверенность на родственника или риэлтора. Но известны случаи, когда сотрудник посреднического агентства оказывался недобросовестным и продавец в результате лишался денег.

      Доверенность теряет свою юридическую силу после смерти одной из сторон, указанной в ней.
      Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
      +7 (499) 938-66-24 — Москва и обл.
      +7 (812) 425-62-38 — Санкт-Петербург и обл.
      8 (800) 350-97-52 — Другие регионы РФ
      Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

      Как проверить, действует ли доверенность

      Первый этап — осмотр на предмет соответствия закону. Проверьте, сделана ли доверенность на официальном бланке нотариуса, с подписью, печатью и номером из реестра. В документе должно быть указано, на что конкретно она выдана, внесены полные ФИО и паспортные данные доверителя и представителя. Стоит дата выдачи.

      Вот что еще следует проверять

      Срок действия. Если его не будет, то документ считается действительным год с моменты выдачи. Ограничений по сроку нет, может быть написано «бессрочно».

      Подлинность доверенности. Каждый документ регистрируется в специальной базе, ему присваивается номер. Проверить можно в сервисе Федеральной нотариальной палаты.

      Если доверенности в базе нет, сервис покажет это

      Правильность паспортных данных. Попросите скан или фотографию паспортных данных владельца квартиры, сравните их с данными из документа-основания на квартиры и в доверенности.

      Подтверждение нотариуса. На доверенности будут данные нотариуса, который выдавал документ. Проверьте наличие лицензии и текущий статус специалиста — данные есть в
      базе Минюста. Стоит позвонить по указанному телефону и узнать, выдавал ли нотариус указанную доверенность, не отзывалась ли она после этого.

      В базе видно, у кого из нотариусов прекращены полномочия

      Поводы для беспокойства продающей стороны

      Главный риск со стороны продавца по ипотеке будет заключаться в том, что доверенный представитель исчезает с полученной суммой средств и не передает ее продавцу. Чаще всего бумага на права составляется на какого-то близкого родственника, или уполномоченного человека, который проводит сделку. Чаще всего это риелтор. Образец составления можно найти на специализированных сайтах.

      ВНИМАНИЕ !!! Гарантировать, что тот или иной человек выполнить все условия никак невозможно. Заверенная нотариусом бумага в полной мере предоставляет неограниченную возможность без каких-либо нюансов. Доказать правоту можно, оспорив действия доверенного человека, в том случае, когда он в ответе за совершенные проступки, и вы знаете, где он сейчас проживает. В практике случались такие ситуации, когда он просто пропадал, а финансовые средства исчезали без ведомой причины в никуда. И так может случиться для продающего и для покупающего представителя.

      Поэтому, лучше всего не сохранять деньги при оформлении и создавать только генеральную доверенность, гарантирующую правильный, с юридической стороны, исход сложившейся ситуации. Если составляется доверенность, то нужно контролировать правильность всей процедуры и ход шагов двух сторон. В этом случае продающая сторона вправе в любой момент вмешаться и завершить процедуру сам.

      Дать полный отказ от такого механизма нельзя. Такие манипуляции были и будут, несмотря на риск. Если же вы не уверены в том или ином вопросе, то лучше всего за помощью обратиться к опытному юристу. Он поможет вам и подскажет интересующие вас ответы на вопросы.

      Как купить/продать жилье через доверенное лицо?

      Фото 3
      Чтобы избежать неприятных последствий при покупке-продаже квартиры или дома через доверенное лицо, нужно знать алгоритм действий при сделках по реализации недвижимости и четко его придерживаться.

      Он зависит от того, какая из сторон собирается привлекать в сделку представителя. В любом случае, надо будет оформить генеральную доверенность. Она дает право третьему лицу участвовать в процедуре купли-продажи квартиры от начала и до конца.

      По ней можно осуществить передачу денег за приобретаемое жилье, но для начала нужно определиться со своим представителем. К выбору доверенного стоит подходить ответственно и внимательно.

      Это может быть знакомый, друг, родственник, сотрудник риэлторского агентства. Далее надо определить объем полномочий, которые будут переданы представителю.

      Следует составить доверенность, в ней нужно отразить такую информацию:

      Фото 4

      • наименование (доверительная бумага может быть разных видов: генеральной, специальной и разовой);
      • дату и место оформления документа;
      • личные сведения о доверителе и представителе;
      • характеристика передаваемой квартиры (если доверенность оформляется со стороны продавца недвижимого имущества);
      • перечень делегируемых полномочий;
      • срок действия документа;
      • подписи сторон.

      Можно поручить оформление такого документа специалисту. Доверенность следует заверять в нотариальной конторе. Присутствие представителя при этом необязательно. Но надо иметь документы, которые подтверждают правомочность участия доверенного человека в сделке купли-продажи квартиры.

      Со стороны покупателя

      Доверенность на право покупки недвижимого имущества оформляют достаточно часто. Третье лицо может быть вовлечено в сделку от начала и до конца или присутствовать на определенном ее этапе.

      Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя происходит в таких случаях:

      • сын служит в армии. Родители решили приобрести в это время недвижимое имущество на всю семью. Тогда нужна доверенность на покупку объекта от сына;
      • бизнесмен выбрал себе квартиру. Из-за отсутствия времени заниматься ее приобретением он поручает это третьему лицу;
      • большая семья приобретает квартиру. Оформление доверенности в этом случае облегчает проведение процедуры. Покупателями выступают все члены семьи, а по факту в сделке принимает участие один человек.

      Чтобы купить жилье через доверенность, нужно следовать такому алгоритму действий:

      • определиться с представителем;
      • составить доверительную бумагу;
      • посетить нотариальную контору для удостоверения документа. При себе необходимо иметь паспорт;
      • передать доверенному лицу все бумаги, требуемые для оформления договора купли-продажи. Также выдается сумма денег на оплату приобретения жилья. Рекомендуется этот момент фиксировать распиской;
      • представитель вступает в правоотношения с продавцом недвижимого имущества, осматривает помещение, подписывает договор купли-продажи (ДКП), акт приема-передачи, производит оплату. Также он подает необходимые документы в Росреестр для переоформления квартиры;
      • после завершения сделки доверенное лицо передает все бумаги на жилье непосредственному покупателю.


      Мнение экспертаМария ЛокшинаЭксперт по семейному праву с 2010 годаДоверенность на покупку квартиры на жену или мужа оформляется крайне редко. Это связано с тем, что, согласно статье №34 Семейного кодекса России, приобретенное в браке имущество признается общим, независимо от того, супругом или супругой был оформлен договор.

      Со стороны продавца

      Фото 5
      Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца проводится в стандартном порядке. Лицо, которое приобретает жилье, подписывает договор, приемочный акт, передает деньги за недвижимость, регистрирует переход прав на объект в Росреестре. Рекомендуется проверять подлинность предоставленной доверенности, чтобы не стать жертвой мошенника.

      Продавцу, решившему реализовать свою квартиру через представителя, нужно действовать таким образом:

      • выбрать доверенное лицо. Чаще всего им становится сотрудник риэлторской компании;
      • оформить доверенность в нотариальном агентстве;
      • выдать представителю документы на жилое помещение для проведения сделки. Доверитель заключит договор купли-продажи, приемочный акт, получит деньги от продавца и передаст ему ключи от квартиры. Также он может принять участие в переоформлении прав на объект в Росреестре;
      • получить от представителя экземпляр ДКП, деньги за реализацию жилья.