Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми — не собственниками: особенности и нюансы сделки. Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Законные основания


Итак, если в квартире прописаны дети не собственники, как ее продать?

Первое, что нужно понять-это правовой статус несовершеннолетнего, так как в зависимости от него, процесс продажи будет существенно отличаться.

Дети могут иметь право собственности на продаваемую недвижимость, быть в ней зарегистрированы или просто проживать.

В первом случае для продажи квартиры необходимо будет получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Подробнее об этом читайте в нашей статье «Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками».

Если ваш отпрыск собственником не является, то для продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком — привлекать органы опеки нет необходимости. Достаточно просто снять несовершеннолетнего с регистрационного учета и перерегистрировать на новое место жительства. Просто выписать ребенка не поставив его на учет на новом месте — нельзя.

Если у родителей есть другая недвижимость, обычно происходит перерегистрация туда, если же нет, можно зарегистрировать малыша у близких родственников, бабушек, дедушек.

Тут следует учесть ограничения, налагаемые законом в зависимости от возраста:

  1. Дети с рождения до 10 лет должны проживать с родителями, соответственно их регистрация должна совпадать с местом регистрации родителей.
  2. Дети в возрасте от 10 до 14 лет помимо родителей могут проживать с другими близкими родственниками.
  3. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут проживать отдельно от родственников.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Подробно о том, можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок?
  • «Особенности продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку: может ли бабушка оформить договор купли-продажи?
  • О том, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Разбираем все нюансы
  • Особенности договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей: образец документа
  • Что нужно, чтобы продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, и можно ли это сделать?

Реализация квартиры с прописанными малолетними

Закон допускает реализацию жилой собственности с прописанными на ней детьми при определённых условиях. До заключения сделки проводят перерегистрацию малолетних субъектов по новому адресу. Малышу ставят отметку о месте жительства при письменном добровольном согласии обоих родителей независимо от того, вместе они живут или порознь.

При перемене прописки родители (законные представители) предоставляют своему иждивенцу равноценные условия проживания. Малолетних граждан до десятилетнего возраста регистрируют у отца/матери. После 14-ти они могут самостоятельно встать на миграционный учёт по адресу ближайших родственников: бабушки/дедушки, взрослых дееспособных брата/сестры.

По завершении процесса оформления новой прописки недвижимость можно выставлять на продажу. Информировать органы опеки нет необходимости.

Если семья, где есть дети до 14 лет, продаёт квартиру по причине переезда, родители прописывают ребят у родственников или договариваются о регистрации с продавцом жилой собственности.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

  • владелец квартиры;
  • просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

  • заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

Заявление с просьбой дать согласие на продажу

  • письменное согласие подростка старше 14 лет;
  • выписка из домовой книги;
  • паспорта родителей (опекунов, попечителей) и свидетельства о рождении детей;
  • правоустанавливающие документы на собственность;
  • кадастровый план дома (квартиры);
  • справка из БТИ с оценкой недвижимости;
  • справка об отсутствии просрочек по уплате налогов.

Чтобы гарантировать, что дети не останутся без крова после продажи квартиры, нужно предоставить справку об их регистрации по другому адресу.

Если нового жилья на момент написания ходатайства нет, следует подать документы, которые подтверждают, что жилплощадь появится в ближайшем будущем:

  • бумаги на новую квартиру,
  • договор о намерении,
  • предварительное соглашение купли-продажи и прочие.

Когда не обязательно подтверждать наличие нового жилья

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

  • эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
  • переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
  • приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

Документы для сделки в 2022 году

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

  1. Справки, которые нужно предоставить в государственные органы для получения разрешения.
  2. Документы для оформления ДКП.

Список документов для оформления ДКП

Продать жилье, если владельцем квартиры выступает ребенок можно точно так же, как и при обычном раскладе (с привлечением органов опеки). Такая организация может в любой момент отменить оформление договора и оставить продавца и покупателей ни с чем.

Как узнать, прописан ребенок в квартире или является собственником?

Имеет ли зарегистрированный ребенок права собственности на данное жилье?

Проверить данный факт позволяет только выписка из ЕГРН, получить его можно в территориальных отделениях Росреестра или в МФЦ.

Нюансы продажи квартиры с прописанными детьми

Последовательность решения вопроса, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, зависит от нескольких факторов:

  • возраст (до 14 лет от имени малолетних выступают родители, в 14-18 лет подросток может ставить подпись сам, но с разрешения законного представителя);
  • статус малыша в квартире: просто прописан (не является стороной сделки) или собственник;
  • состав семьи (воспитывают родные родители или опекуны/попечители).

В зависимости от этого варьируется содержание пакета документов и алгоритм юридических операций.

Стандартный перечень документов, которые нужно подготовить к дате продажи квартиры:

  • удостоверения личности всех участников: паспорта и свидетельства о рождении;
  • подтверждение права собственности: соответствующие свидетельства или выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
  • 3 экземпляра договора купли-продажи;
  • акт приема-передачи жилого имущества;
  • чек об уплате госпошлины;
  • согласие всех собственников на реализацию квартиры;
  • сведения о зарегистрированных на жилплощади лицах. В идеале – «чистая» справка о составе семьи, лучше – справка о регистрации по месту жительства по форме №9.

Сведения о зарегистрированных на жилплощади лица

  • справка о прописке детей по другому адресу;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг, кредитов и прочих финансовых обременений.

В зависимости от ситуации список расширяется.

Если ребенок просто прописан

Возможности продать квартиру, если в ней прописан ребенок не собственник, намного шире, чем в случае долевой собственности. Здесь исключаются некоторые риски, как в случае, например с материнским капиталом или приватизацией, не нужны дополнительные разрешения из Органов опеки и попечительства.

Единственное правило, которое нужно соблюсти – выписать малышей на конкретную жилплощадь, а не «в никуда».

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

Когда ребенок является собственником помещения

С юридической точки зрения более сложна продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, когда он является одним из ее владельцев. В этом случае у маленького гражданина есть имущественные права, поэтому он является стороной сделки купли-продажи.

Помимо родителей, в процессе задействованы органы опеки и попечительства. Они должны следить, чтобы права малышей не нарушались. К стандартному перечню документов добавляется письменное разрешение из этой государственной инстанции.

После рассмотрения пакета бумаг комиссия ООП решает, дать согласие на продажу квартиры или отказать родителям в удовлетворении просьбы.

Согласие на продажу квартиры

Судебная практика

Судебная практика
Судебная практика
Как показывает судебная практика, при появлении проблем со снятием регистрации несовершеннолетнего (если он не является собственником) судья учитывает интересы ребенка. Но при этом защищает права граждан, которые приобрели жилье.

Так Кормиловский районный суд Омской области вынес решение в пользу истца. Бывшие владельцы недвижимости в момент оформления договора купли-продажи обязались снять с регистрационного учета, в том числе прописать по новому адресу несовершеннолетнего. Но после проведения сделки не выполнили обещаний. Суд постановил удовлетворить требования истца и признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением.

Читайте также:  Налог при продаже квартиры. Продаю квартиру в новостройке, покупаю другую – что с налогом?

Вопросы наших читателей

Можно ли выписать несовершеннолетнего — не собственника после покупки квартиры?

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЖК РФ и подпунктом 5 пункта 31 Постановления Правительства РФ №713 от 17 июля 1995 года снятие с регистрационного учета возможно только с согласия гражданина или через суд.

Если квартира была приобретена с прописанным ребенком, новый собственник может подать иск в районный суд. В нем отражается требование прекратить право пользования жилым помещением зарегистрированных лиц. После вынесения судебного решения ребенок будет выписан из жилья.

Как продать или купить жилье, если в нем прописаны дети?

Как продать или купить жилье, если в нем прописаны дети
Как продать или купить жилье, если в нем прописаны дети
Приобретение квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним возможно. При этом по закону не требуется выписывать его перед продажей.

Можно снять ребенка с регистрационного учета позже. Но чтобы избежать дальнейших проблем, лучше сделать это заранее.

➟ Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Снятие с учета без последующей регистрации доступно только для взрослого человека. В отношении детей данная норма не действует. При выписке ребенка необходима его прописка по новому месту жительства. Выписать несовершеннолетнего можно только вместе с одним из родителей или через суд.

Как его снять с регистрационного учета?

Для снятия с учета необходимо обратиться в управление по вопросам миграции МВД РФ.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Составление заявления на выписку. Бланк выдается в управлении.
  2. Предоставление пакета документов. В него входят паспорт одного из родителя, свидетельство о рождении ребенка/паспорт, свидетельство о праве собственности на недвижимость. С собой должны быть копии и оригиналы.
  3. Заполнение листа убытия. В нем отражается новый адрес регистрации.

Если родитель может сразу прописать ребенка, проводится процедура регистрации. При отсутствии подходящей недвижимости дается срок 1 неделя на прописку несовершеннолетнего.

Справка! Выписать ребенка по вышеуказанной инструкции могут только родители. Если квартира приобретена новым собственником, он вправе снять с учета несовершеннолетнего только через суд.

Когда нельзя это сделать?

В некоторых случая снять с учета несовершеннолетнего не получится.

Нельзя выписать:

  • ребенка без родителя;
  • ребенка без предоставления другого места регистрации;
  • отказополучателя по завещательному отказу.

После покупки квартиры новый собственник попытается выписать граждан. Если родители против, потребуется обращение в суд для получения решения.

➟ Как оформить на новом месте?

В момент снятия с учета родители могут подать заявление на регистрацию несовершеннолетнего по новому адресу. Важно прописать его в квартире, данные которой отражены в листе убытия.

С собой заявителю необходимо иметь:

  • свидетельство о рождении ребенка / паспорт, если он достиг возраста 14 лет;
  • паспорт родителя;
  • свидетельство о браке;
  • согласие второго родителя на прописку ребенка (если мать и отец прописаны в разных местах).

Регистрация осуществляется в течение нескольких дней.

Где можно зарегистрировать ребенка в зависимости от возраста?

Выбор места прописки зависит от возраста ребенка:

  • если ребенку не исполнилось 10 лет, то можно его прописать только вместе с матерью или отцом;
  • если ребенок старше 10 лет, то можно прописать его вместе с другими близкими родственниками (бабушка, дедушка, совершеннолетние брат, сестра);
  • если ребенок старше 14 лет, он прописывается по месту фактического проживания (без привязки к месту регистрации родителей).

Условия нового жилья для несовершеннолетнего

Дети всегда прописаны по месту проживания – эта обязанность лежит на плечах родителей, поэтому и появляются вопросы о продаже жилища с прописанными жильцами.

С точки зрения закона на момент оформления соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не разрешается, новая квартира должна соответствовать условиям.

Нормы определяет опекунский комитет, санитарно-эпидемиологические органы, высшие судебные инстанции и эксперты-оценщики.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком - алгоритм
Если хотя бы один из них подтвердит слова ребёнка о том, что новое жильё хуже – сделку могут закрыть и придётся оформлять всё заново. Большую роль играет и уровень дохода родителей, который может или не может позволить им улучшить условия до минимально необходимых в ближайшее время.

Несовершеннолетний ребенок собственник или дольщик

Дети могут владеть частью недвижимости или всей квартирой. Частые причины – использование материнского капитала при покупке, переход жилья в собственность по завещанию или дарственной. Это означает, что любые сделки должны осуществляться только при согласии органов опеки и попечительства (ООП).

Стадии оформления:

  • Подготовительная. Покупатель извещается о нюансах сделки, согласовываются детали, составляется предварительный договор.
  • Сбор документов для ООП, получение официального разрешения.
  • Оформление сделки, переход прав собственности.

Важно! Продажа жилья с зарегистрированными несовершеннолетними детьми невозможна без предоставления им жилплощади. Условия проживания должны соответствовать нормам и не быть хуже, чем в предыдущей квартире.

Подготовительный этап

Сначала с потенциальным покупателем оговариваются детали соглашения. Главное – определиться с прописанными в квартире детьми. По предварительному соглашению они могут быть сняты с регистрации до официального оформления передачи прав собственности, либо остаются. Последнее может сказаться на стоимости в сторону ее снижения.

Оформление документов

Следующая стадия – формирование документации в ООП.

Для этого понадобятся:

  • Заявление от родителей или опекунов. В нем обосновывается необходимость продажи, отсутствие ущемления финансовых прав юного собственника или дольщика.
  • Если ребенку более 14 лет – требуется его письменное разрешение.
  • Выписка из домовой книги, содержащая данные о прописанных.
  • Свидетельство о рождении – оригинал и копия.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
  • Справка о своевременной уплате налогов, выдается в Федеральной налоговой службе (ФНС).

Для повышения шансов получить одобрение на сделку со стороны ООП рекомендуется предъявить документы о покупке нового дома, квартиры. Альтернатива – договор долевого участия в новостройке. Но это актуально, если планируемая дата сдачи не превышает 1-1,5 лет.

Из видео вы узнаете как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком:

Важно! Нужно заявление от обоих родителей. Если это невозможно, предъявляют свидетельство о смерти, письменное разрешение, заверенное у нотариуса.

Проверка органами опеки

Собранный пакет документации нужно подавать в местное отделение ООП. Обычно оно относится к департаменту Социального развития. Адрес и точные координаты можно узнать в органах местного самоуправления.

Возможные проверочные мероприятия со стороны ООП:

  • визит по месту фактического проживания, оценка условий, отношений к ребенку;
  • проверка нового места жительства, если такое заявлено;
  • опрос соседей.

Вся процедура занимает около 2-х недель. По ее результатам дается разрешение или запрет на продажу квартиры с прописанным ребенком. При негативном решении можно составить иск в суд, но для этого следует подготовить доказательства предвзятого отношения со стороны работников ООП.

Важно! Без официального разрешения невозможно переоформить право собственности в Росреестре. При отклонении заявки государственная пошлина не будет возвращена.

Оформление сделки

После получения разрешения от ООП можно приступать к финальной стадии – завершение покупки квартиры с несовершеннолетним собственником. Покупателю рекомендуется вносить задаток по договору или расписке только оформив разрешение от органов опеки. Обычно эта сумма входит в окончательную стоимость жилья.

Оформление сделки

Для регистрации в Росреестре нужны такие документы:

  • заявление владельца;
  • договор купли/продажи, оформленный по образцу;
  • разрешение ООП;
  • паспорт действующего собственника недвижимости и покупателя;
  • согласие супругов, заверенное нотариально;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт квартиры;
  • подтверждение оплаты госпошлины – квитанция.

Скачать образец купли-продажи квартиры

Размер государственной пошлины составляет 2 000 руб. Время рассмотрения заявки и документации до 12 рабочих дней.

Важно! Разрешается перерегистрация прав собственности при наличии долгов по коммунальным услугам. Этот вопрос решается между продавцом и покупателем. Поэтому рекомендуется подготовить справки об отсутствии задолженности.

Риски

При проведении сделок с отчуждением имущества существуют определенные риски для покупателя. Особенно внимательными необходимо быть при покупке квартиры, в которой прописан несовершеннолетний.

Читайте также:  Аналитик Сбербанка Михаил Матовников рассказал, как продать ипотечную квартиру. Риски при покупке недвижимости в ипотеку
Риски На что обратить внимание
Если несовершеннолетний не только прописан в квартире, но и является ее собственником Обязательно необходимо наличие разрешения от органов опеки. Даже если продавец будет уверять, что после проведения сделки все вопросы с ООиП будут решены, не стоит подписывать договор. Суд может признать сделку недействительной.
Квартира приобретена на средства маткапитала, но доля ребенку не выделена Родители могли не выполнить требование о выделении доли несовершеннолетнему. Сделка может быть признана недействительной, тем более без разрешения органов опеки. Ребенку обязательно должна быть предоставлена доля не менее той, которая имелась перед продажей.
Ребенок находится под опекой Опекун не имеет права продать жилье опекаемого без обращения в органы опеки. Сделку легко оспорить, если разрешение не было получено.
Ребенок является отказополучателем по завещательному отказу Выписка ребенка даже по суду из недвижимости невозможна.

Ребенок не собственник жилья

Мнение экспертаКлимов ЯрославВ сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия) Задать вопрос Если дети просто прописаны и не являются владельцами или совладельцами жилья – в большинстве случаев разрешение органов опеки не требуется. Исключение – семья в «группе риска», когда ребенок находится под официальной опекой, его родные не принимают участия в его воспитании.

Покупатель должен согласовать с продавцом порядок выписки несовершеннолетнего гражданина.

По действующему законодательству доступные варианты зависят от возраста детей:

  • до 10 лет. Обязательно только проживание с родителями, не допускается прописка к родственникам второй и последующих линий. Исключение – оформлена официальная опека, мама и папа лишены родительских прав.
  • С 10 до 14 лет. Разрешена прописка у близких родственников второй линии, в том числе – у совершеннолетних дееспособных братьев и сестер.
  • С 14 до 18 лет. Допускается регистрация по месту фактического пребывания, прописка у родственников или родителей необязательна.

Кроме этого можно выписать ребенка без последующей регистрации и разрешения органов опеки.

Для этого обстоятельства должны отвечать одному из нижеперечисленных требований:

  • Эмиграция. Выезд семьи с территории РФ для постоянного проживания в другой стране. Разрешена продажа недвижимости без дальнейшей прописки.
  • Переезд в другой город, населенный пункт. Если дети являлись совладельцами или собственниками жилья, в банке открывается счет на их имя и вносится вклад в размере доли на момент продажи.
  • Приобретение недвижимости в новостройке. Для комиссии нужно предоставить подтверждение, где будет проживать ребенок до момента сдачи нового дома в эксплуатацию.

Сделка

Законом не предусмотрено обязательное оформление постоянной регистрации. Для получения разрешения на продажу жилья достаточно временной. Главное – соблюдение условий, описанных в законодательных актах.

Важно! Одобрение от органов опеки при покупке нового жилья может быть получено только если новая недвижимость по условиям проживания соответствует старой или лучше.

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением о продаже квартиры, где в числе собственников будет указан несовершеннолетний, с последующим размещением денежных средств от продажи квартиры на счет ребенка-собственника согласно его доле.

Воспользоваться деньгами Вы сможете по заявлению в орган опеки, обозначив, для чего необходимы денежные средства (на покупку квартиры), и предоставив соответствующие документы на приобретаемую квартиру. Также отметим, что обеспечить прописку детям нужно обязательно. Возможно, у дальних родственников до того момента, пока не приобретете жилье. В противном случае будет отказ. Обратите внимание, что подавать заявление в орган опеки нужно по месту регистрации детей.

Владелец или просто прописан: как узнать

Как мы установили, алгоритм действий, по которому происходит продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, напрямую зависит от его прав на имущество: пользования (просто зарегистрирован по адресу) или собственности (владеет частью реализуемого жилья). В интересах обеих сторон четко прояснить этот вопрос.

Подтвердить статус детей поможет выписка из ЕГРН. Реестр предоставляет документы разных типов в зависимости от полноты нужной информации.

Чтобы определить статус ребенка (владелец или нет) достаточно стандартного бланка выписки из ЕГРН-1.

Выписка из ЕГРН

Сведения обо все зарегистрированных лицах размещаются во втором разделе документа.

Второй раздел выписки из ЕГРН

Данные о прописанных есть также в выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы провести сделку купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки. В Вашем случае разрешение нужно получить на ребенка, который является собственником доли в квартире, то есть участвовал в приватизации. Разрешение на другого несовершеннолетнего не требуется. Если бы Вы сразу после продажи покупали новую квартиру, то в таком случае проблема решалась бы по отработанной схеме: выписываете с одной жилплощади и прописываете на другой. Однако для таких сложных случаев, как Ваш, тоже существует выход. После продажи квартиры вырученные деньги необходимо перевести на счет ребенка, а сделку покупки нового дома нужно провести в ближайшие три месяца, иначе договор о продаже старой жилплощади будет аннулирован. Также в некоторых случаях можно предложить органам опеки вариант с временной регистрацией ребенка у родственников.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми

В стандартных ситуациях и при юридически грамотном оформлении документов опасности для покупателя прописка в квартире граждан до 18 лет не представляет. Однако есть разновидности сделок, когда купля-продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми носит рискованный характер. К ним относится:

  • отсутствие адреса последующей прописки малыша. В этом случае выселить детей, соответственно, и их родителей, практически невозможно даже через суд, ведь обычно он занимает сторону ребенка;
  • покупка квартиры предыдущими владельцами на средства материнского капитала, причем ребенок не внесен в список совладельцев. При использовании любой государственной субсидии на приобретение жилья свою долю получает каждый член семьи, включая супруга и детей. Если по каким-то причинам имущество не было оформлено надлежащим образом, обиженный муж, повзрослевшие дети или даже органы опеки (ООП) могут оспорить актуальную сделку купли-продажи и требовать возмещения детской доли;
  • приватизация квартиры продавцами, при которой дети не были внесены в число собственников. Ситуация схожа с предыдущей, потому что при приватизации жилье делится поровну на всех прописанных в тот момент жильцов. Нет «детской» доли в документах на квартиру – нарушен закон, значит и продажу такой жилплощади можно оспорить.

Это не полный перечень рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть свои нюансы.

Наличие рисков не значит, что от сделки нужно воздержаться. Просто перед покупкой следует более тщательно проверить все документы.

Купля-продажа квартиры

Как продать или купить жильё, если в нём прописаны лица, которым нет 18 лет?

Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка. Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует. Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства. Но и здесь не все просто.

Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу. Если же несовершеннолетнему исполнилось 10, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.

Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.

Читайте также:  Как восстановить ордер на квартиру и необходимо ли этим заниматься. Что делать, если ордер на квартиру утерян: особенности восстановления и рекомендации

Как его снять с регистрационного учета?

Если ребенок был зарегистрирован вместе с родителями, процедура его выписки не окажется сложной. Снятие с учета проводится в Управлении по вопросам миграции МВД Российской Федерации. Первым делом родители должны написать заявление на выписку (его выдают в управлении). Кроме заявления операционисту предоставляются такие документы:

  • паспорта родителей или одного из супругов;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
  • документ, на основе которого у родителей возникло право собственности.

Желательно иметь не только копии, но и оригиналы всех документов.

Справка. Для завершения процедуры выписки родитель должен заполнить листок убытия. В нем, помимо прочего, указывается новый адрес регистрации ребенка вместе с родителями или родственниками. Для прописки несовершеннолетнего родителям дается одна неделя.

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры - Консультация адвоката по гражданским делам
Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры — Консультация адвоката по гражданским делам

Когда нельзя это сделать?

В России предусмотрено добровольное снятие с учета, а также проведение процесса в судебном порядке.

Только при помощи судебного иска можно выписать ребенка, родители которого вместе не проживают. Например, несовершеннолетний остался с матерью, которая не является собственником жилья – снятие с учета возможно только через суд. Если владелец требует выписать ребенка, а родители против – добровольно процесс также провести не получится.

Как оформить на новом месте?

Если новое жилье находится под юрисдикцией того же Управления по вопросам миграции, то родители могут, не теряя времени, сразу подать заявление на регистрацию ребенка. Прописывать несовершеннолетнего стоит по адресу, указанному в листе убытия.

С собой необходимо взять:

  • заявление от родителя, в котором он просит зарегистрировать ребенка по месту его прописки;
  • свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет – то его паспорт);
  • паспорта граждан РФ родителей;
  • свидетельство о браке.

Сам процесс регистрации занимает несколько дней.

Где можно оформить в зависимости от возраста?

Ребенок до десяти лет может быть прописан только по месту жительства родителей. Дети старше десяти лет имеют право проживать как с родителями, так и с другими близкими родственниками – бабушками, дедушками, взрослыми братьями или сестрами.

На заметку. Только подростки старше 14 лет прописываются по месту фактического жительства, без привязки к родителям.7 мифов о продаже квартиры «с детьми»
7 мифов о продаже квартиры «с детьми»

Пакет документов для сделки

  1. Правоустанавливающий документ о праве собственности на продаваемую недвижимость (договор-купли продажи, документ о получении квартиры в дар или наследство).
  2. Выписка из домовой книги (стоит проверить, все ли граждане выписались).
  3. Паспорта всех владельцев недвижимости.
  4. Разрешение на продажу жилья супруга, если владелец в браке.
  5. Справки о дееспособности, отсутствии долгов предоставляются по требованию.
  6. Текущий договор купли-продажи недвижимость.

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали здесь.

Читайте также: Всегда ли нужно получать согласие на продажу квартиры от супруга? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения

О составлении и регистрации договора

Если все проживавшие в квартире уже выписались, а ребенка зарегистрировали по новому месту проживания – можно составлять договор купли-продажи. В нем должны присутствовать все существенные характеристики договоренности:

  1. описание покупаемой квартиры;
  2. личные данные всех сторон;
  3. информация о цене договора и способе передачи денег от покупателя к продавцу.

Без стоимости квартиры в договоре, например, новое право собственности признают ничтожным.

Справка. Договор вместе с документами сторон подается в Росреестр для регистрации нового права собственности.

В течение 10 дней, если все бумаги окажутся в порядке, покупатель получит выпуску о новом праве собственности и станет полноценным владельцем недвижимости.

Алгоритм продажи квартиры с прописанным ребенком

Алгоритм продажи квартиры с прописанным ребенком
Алгоритм продажи квартиры с прописанным ребенком
Если продавец является родственником ребенка и не может снять его с учета, как потерявшего право пользования жильем, необходимо следовать алгоритму:

  1. Продавцу нужно предупредить покупателя о том, что в квартире прописан несовершеннолетний. Если не сделать этого, сделка может быть оспорена в суде.
  2. Собрать пакет документов для проведения сделки. В него входят правоустанавливающий документ на недвижимость, выписка из домовой книги, паспорта владельцев и покупателей, согласие супруга.
  3. Составить с покупателем договор купли-продажи. Обе стороны должны подписать его.
  4. Покупателю необходимо обратиться в суд для снятия ребенка с регистрационного учета. Суд проверить законность требования и вынесет решение.
  5. С решением суда прибыть в управление миграции МВД для снятия гражданина с учета.
  6. Перерегистрировать право собственности в Росреестре.

➟ Образец договора

После выписки граждан из квартиры составляется договор купли-продажи. Можно использовать данный образец:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Документ должен содержать следующую информацию:

  • данные покупателя и продавца (ФИО, адрес проживания, контактный номер телефона);
  • описание отчуждаемого объекта (адрес, характеристики объекта, этажность дома, площадь квартиры, количество комнат);
  • стоимость имущества;
  • порядок и сроки расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • дата составления;
  • подписи сторон.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Опека действует в рамках действующего законодательства закона об опеке и попечительстве. С позиции опеки выдача разрешения о продаже квартиры при том, что ничего не будет куплено взамен, будет являться нарушением, за которое придется отвечать перед прокуратурой. Данная ситуация сама по себе довольно рисковая: просто продать квартиру и уехать в другой регион, ничего не приобретая для ребенка и не компенсируя его доли в сумме стоимости (доли квартиры), является нарушением действующего законодательства. Родителям следует вступить в переговоры с органами опеки о возможных вариантах выхода из ситуации может быть, предоставить договор бронирования в новостройке или авансовое соглашение по вторичному объекту.

Для покупателей данной квартиры это также будет являться сомнительной покупкой, потому что с позиции продажи вряд ли объект будет интересен и ликвиден по рынку. При отказе органов опеки сделка будет считаться ничтожной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Нужно ли разрешение органов опеки?

Любое отчуждение имущества, при котором затрагиваются права несовершеннолетнего, проводится только с участием органов опеки и попечительства. Данная норма закона остается действительной, однако обходит стороной сделки с прописанными детьми.

Читайте также: Участие в приватизации квартиры несовершеннолетних детей: особенности процедуры и пошаговая инструкция

В 2018 году в Российской Федерации упразднили норму, по которой родители могли продать квартиру, в которой был прописан ребенок, только с согласия органов опеки. Если несовершеннолетний ребенок владеет имущественными правами на недвижимость (является полноценным владельцем), без обращения к государству за санкцией не обойтись, но выписать ребенка из квартиры родители или опекуны теперь могут самостоятельно. При этом важно соблюсти правило – не ухудшить жилищные условия ребенка.

Важно! Статья 292 Гражданского кодекса предусматривает обязательное участие органов опеки при продаже квартиры в тех случаях, когда прописанный ребенок находится под опекой – был усыновлен после потери родительски прав и зарегистрирован на «чужой территории».