Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры? При продаже квартиры и не только: кому и зачем нужен аккредитив

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

Сфера применения аккредитивов

Экспортно-импортные операции

При заключении международных торговых сделок аккредитив служит для защиты расчетов между сторонами, а также как источник финансирования контрактов. Области применения:

  • экспорт/импорт любых товаров, услуг, работ и объектов интеллектуальной собственности;
  • продажа/покупка акций или доли в компании.

Торговые операции внутри страны

Аккредитивы пользуются популярностью и при расчетах между компаниями на территории РФ. Статистика Банка России показывает стабильный рост сделок по количеству и сумме:

Год Количество платежей, тыс. единиц Объем платежей, млрд руб
2010 45,7 112,1
2011 47,6 163,7
2012 71,8 252,7
2013 96,2 355,9
2014 120,4 494,4
2015 118,5 440,0
2016 199,4 775,3
2017 269,6 1081,2
2018 435,2 1906,4

Области применения внутрироссийских аккредитивов:

  • покупка/продажа объектов недвижимости, любых товаров, услуг, работ и объектов интеллектуальной собственности;
  • продажа/покупка акций или доли в компании.

Крупные сделки между физическими лицами

Законодательство позволяет использование аккредитивной формы расчетов при заключении сделок между физическими лицами для приобретения квартир, дач, автомобилей, предметов искусства и другого дорогостоящего имущества. Но чаще встречается при сделках с недвижимостью, потому что в остальных случаях, как правило, передачу имущества можно провести одновременно с оплатой — покупатель сразу проверяет товар и принимает решение платить за него или нет.

Для оформления аккредитива при покупке недвижимости покупатель после заключения договора купли-продажи открывает в банке счет и вносит на него деньги. Затем пишет заявление на открытие аккредитива в пользу продавца. Продавец, в свою очередь, регистрирует в Росреестре переход права собственности и предоставляет оригиналы подтверждающих документов в банк. Если все в порядке, то банк выплачивает продавцу всю внесенную покупателем сумму.

ПримерЖитель Москвы решил продать свою дачу в Подмосковье. На предложение откликнулся покупатель из Ярославля. При личной встрече в московском агентстве недвижимости они договорились о цене и заключили договор купли-продажи. Как правило, деньги при покупке недвижимости передаются из рук в руки или через банковскую ячейку, но покупатель не захотел рисковать и везти крупную сумму наличными в другой город. По совету риэлтора стороны прописали в договоре аккредитивную форму расчетов. Покупатель вернулся в Ярославль и открыл в Сбербанке аккредитив на имя продавца. Затем продавец переоформил права собственности и обратился в ближайшее к его дому отделение Сбербанка. В течение часа банковский сотрудник проверил наличие на оригинале договора купли-продажи отметки о регистрации в Росреестре и оформил выдачу денег — сделка состоялась.

Плюсы аккредитива при продаже квартиры для физических лиц: безопасные расчеты без использования наличных денег, проверка банковскими специалистами документов, подтверждающих переход права собственности на жилье с продавца на покупателя (а именно регистрацию сделки в Росреестре), возможность для продавца забрать деньги без личного присутствия покупателя.

Читайте также:  Какие документы нужны для совершения сделки купли/продажи квартиры + инструкции как проверить документы и не нарваться на мошенников

виды аккредитивов
виды аккредитивов

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить. В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Читайте также:  Залив квартиры по вине управляющей компании: что делать. Затопление квартиры по вине управляющей компании или ТСЖ (ТСН): как взыскать ущерб? Пошаговая инструкция для собственников

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Учет оплаты за аккредитив

Банк покупателя производит оплату сделки после того, как получит документы, указанные в аккредитиве и подтверждающие, что условия по договору выполнены (согласно п. 6.1 Положению о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденного ЦБ РФ 19.06.2012 №383-П). Как только деньги будут перечислены, обязательства покупателя прекращаются.Юлия Нинуа рассказывает, как учитывают аккредитив в бухгалтерской практике: проводки для отражения покрытого и непокрытого отличаются.Пример проводки для учета покрытого аккредитива у покупателя.

Дт

Кт

Наименование операции

55-1

51 (52, 66, 67)

перечислены средства на аккредитив

60 (76)

55-1

произведен расчет с продавцом за счет средств плательщика

51 (52)

55-1

возвращены на текущий счет неиспользованные средства

Проводки для учета покрытого и непокрытого аккредитива у продавца.

Дт

Кт

Наименование операции

008

отражено открытие плательщиком аккредитива

51

62 (76)

отражено поступление денежных средств

008

списана с забалансового счета сумма аккредитива

© Depositphotos / [email protected] Передача ключей от имуществаПередача ключей от имущества - РИА Новости, 1920, 23.11.2021
© Depositphotos / [email protected] Передача ключей от имуществаПроводки для учета непокрытого аккредитива у покупателя.

Дт

Кт

Наименование операции

009

открыт непокрытый аккредитив

60

76

произведена оплата бенефициару с непокрытого аккредитива

76

51

погашена задолженность перед банком по аккредитиву

009

списан с забалансового счета непокрытый аккредитив

Основные особенности

Аккредитив – сравнительно новая форма расчетов на российском рынке. Не все ею пользуются, что вызвано, зачастую, непониманием механизма подобных сделок. Объяснить его проще на примере поэтапной работы аккредитива:

  1. Заключение договора между партнерами. В документе должны быть оговорены условия, при которых деньги будут переведены от одного лица к другому.
  2. Одна из сторон сделки обращается в банковское учреждение и открывает счет. На нем резервируется сумма, прописанная в договоре. К примеру, если поставщику нужно заплатить 500 000 рублей, то вносимая на счет сумма будет аналогичной.
  3. Поставщик также обращается в банк-исполнитель. В учреждение относятся ценные бумаги.
  4. Банк-эмитент предоставляет банку-исполнителю сведения о том, что был открыт счет.
  5. Банк-исполнитель сообщает поставщику информацию об открытии счета.
  6. Поставщик выполняет все условия по договору, после чего предоставляет в банк-исполнитель документы, подтверждающие исполнение всех обязательств.
  7. Предоставленные бумаги проверяются на предмет соответствия поставленным условиям.
  8. Поставщик может получить средства по договору. Выдача их может проводиться любым из двух банков.

Вопрос: Как отразить в учете покупателя открытие покрытого (депонированного) аккредитива в целях оплаты приобретаемого товара и плату за открытие этого аккредитива?
Стоимость товара, установленная договором купли-продажи, составила 600 000 руб. (в том числе НДС 100 000 руб.). Иных затрат, связанных с приобретением товара, организация не несет. Аккредитив открыт за счет собственных средств организации на всю цену договора. Плата за открытие аккредитива (комиссия банка), безакцептно списываемая с расчетного счета организации в день открытия аккредитива, составила 1 000 руб. (НДС не предъявлен). Для целей налогообложения прибыли применяется метод начисления.
Посмотреть ответ

В рамках одной сделки можно выделить четырех участников: отправитель средств, получатель (поставщик), а также два банковских учреждения: исполнитель и эмитент.

Обязательные реквизиты аккредитива

В аккредитиве в обязательном порядке должны быть указаны следующие реквизиты: 

  • дата и номер аккредитива;

  • сумма аккредитива;

  • реквизиты плательщика, получателя, исполняющего банка и банка-эмитента;

  • вид аккредитива;

  • срок действия аккредитива;

  • способ исполнения аккредитива;

  • перечень документов и требования к ним, представляемых получателем средств;

  • назначение платежа;

  • срок представления документов;

  • необходимость подтверждения (при наличии);

  • порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков;

  • в аккредитиве может быть указана иная информация. 

Стороны, участвующие в расчетах

В соответствии Гражданским кодексом РФ в расчетах по аккредитиву участвуют четыре субъекта.

Во-первых, это плательщик, который при помощи открытия аккредитива исполняет обязательства перед своим кредитором.

Во-вторых, это непосредственно банк-эмитент, который и открывает аккредитив плательщику.

Банк-эмитент вправе самостоятельно произвести платежи, причитающиеся к оплате, акцептовать или учесть переводной вексель или поручить исполняющему банку (третий участник схемы) выполнить указанные обязательства.

Заключительным участником аккредитивной операции является получатель платежа.

Важные нюансы

Чаще всего при покупке квартиры и недвижимости заключается типовой договор купли-продажи. Однако типовой договор придется немного изменить и внести информацию о порядке взаиморасчетов с помощью аккредитива. Важно указать вид аккредитива, сумму сделки, а также на какой срок будет открыт аккредитивный счет. До заключения договора важно решить, какая из сторон оплатит содержание аккредитивного счета. Также должны быть указаны реквизиты банков, через которые проходит сделка с помощью этого финансового инструмента.

Стороны застрахованы от возможных рисков, срыва сделки и мошенничества сторон, так как банк проверяет все действия перед закрытием сделки, однако за это придется заплатить.

Так как вы предоставляете банку полные данные о сумме сделки, информацию о сторонах, а также о стоимости квартиры, необходимо учесть тот факт, что федеральная налоговая служба будет в курсе всего происходящего.

Закрытие аккредитивного счета

В соответствии со ст. 873 Гражданского кодекса РФ, аккредитивный счет закрывается, если:

  • —истек срок аккредитива;
  • —поступило заявление от продавца об отказе (если это предусмотрено правилами);
  • —плательщик полностью или частично отозвал аккредитив.

Проектно-изыскательские работы - РИА Новости, 1920, 22.11.2021
22 ноября 2021, 20:45Чтобы платить за результат: как правильно составить договор подряда

Схема использования аккредитива при покупке квартиры

Чтобы провести сделку с помощью аккредитива, нужно:

  1. Составить и заключить договор купли-продажи, куда необходимо внести информацию о порядке взаиморасчетов. То есть в стандартные типовые условия договора сторонам нужно внести изменения и отметить, что плата за квартиру производится с использованием аккредитива.
  2. Передать договор в банковскую организацию вместе с заявлением на открытие аккредитивного счета.
  3. Открыть счет в банке, куда покупатель вносит денежные средства за квартиру. Деньги хранятся на аккредитивном счете, пока банковская организация не получит документы, подтверждающие совершение сделки.
  4. Зарегистрировать договор купли-продажи. На этом этапе фиксируется передача прав собственности на квартиру.
  5. Передать банку все необходимые документы, подтверждающие передачу прав собственности, а именно: справку из Росреестра о передаче прав собственности и выписку из Единого государственного реестра о регистрации покупателя в качестве нового собственника жилого помещения.
  6. Проверить достоверность сведений. Это делает банк.
  7. Дождаться перевода денег за квартиру на банковский счет продавца. После этого сделка считается завершенной и аккредитивный счет можно закрывать.

Зачем это нужно и кому

Аккредитив используют для расчётов почти по всем крупным сделкам.

Для физлиц этот вариант удобен при:

  • покупке и продаже недвижимости — как жилой, так и коммерческой, за счёт собственных или заёмных средств. Для земельных участков это тоже актуально;
  • покупке и продаже дорогих товаров с рук — например, бу авто;
  • оплате любых услуг — например, ремонтно-отделочных работ;
  • покупке и продаже уставного капитала или доли в организации.

Мнение экспертаЮрий Ляндауд. э. н. доцент, заведующий базовой кафедрой РЭУ им. Г. В. Плеханова

Читайте также:  Сколько стоит оформить дарственную. Договор дарения дома и участка: образец 2021 года

Аккредитив удобно использовать для безналичной оплаты в сделках с недвижимостью на вторичном рынке, если цена в договоре купли-продажи соответствует действительности. Покупатель перечисляет средства на счёт, а продавец получает к ним доступ только после перехода права собственности на объект недвижимости. Если регистрация договора купли-продажи не происходит по какой-то причине и деньги возвращаются покупателю.

class=»jsx-3078211596 divider _2vrrYxwp»>

Юрлица использую аккредитив во время:

  • сделок в торговле, особенно когда они проходят впервые или с «проблемными» партнёрами, которые регулярно нарушают контрактные обязательства по расчётам за уже поставленную продукцию;
  • международных сделок — чаще всего по экспортно-импортным операциям;
  • покупки крупной доли в ООО или АО, других ценных бумаг.

В международной торговле, экспортно-импортных операциях, аккредитив — это не только гарант безопасности. Это ещё и возможность оплатить сделку заёмными деньгами. Российский импортёр может взять в банке кредит, чтобы покрыть аккредитив, и банк зафондирует (привлечёт, позаимствует) деньги в зарубежной кредитной организации.

Мнение экспертаМихаил Хачатурянк. э. н., доцент департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при Правительстве РФ

Большой популярностью аккредитивы внутри России пользовались в 90-х годах, когда финансовая система только формировалась. Позже они отошли в тень, но в условиях санкций могут снова стать востребованными. В основном при налаживании контактов российских экспортёров и импортёров с компаниями из Китая и Юго-Восточной Азии.

class=»jsx-3078211596 divider _2vrrYxwp»>

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

схема аккредитива
схема аккредитива

Как вообще это работает

Простая ситуация: одна компания продаёт другой оборудование для завода и отправляет его в соседний регион. Стороны до этого не контактировали и поэтому сомневаются в надёжности друг друга. Они составляют договор, в котором детально прописывают условия сделки, выбирают банк и оформляют аккредитив.

Процедура выглядит так:

  • Покупатель подаёт заявление об открытии аккредитива в банк-эмитент, вносит на спецсчёт деньги и платит комиссию за услугу — в среднем 0,1–0,6% от суммы сделки. Точный размер комиссии зависит от банка и его условий.
  • Банк-эмитент замораживает деньги, открывает аккредитив и фиксирует перечень документов, которые продавец должен предоставить.
  • Исполняющий банк принимает аккредитив и передаёт продавцу в виде гарантии оплаты. Во внутрироссийских расчётах этап упрощается: банк-эмитент выступает и исполняющим, поэтому он открывает аккредитив и передаёт продавцу в виде гарантии.
  • Продавец выполняет условия по договору — например, отправляет оборудование. После этого он предоставляет в банк подтверждающие документы: например, акт отгрузки с описью.
  • Исполняющий банк или банк-эмитент (в зависимости от условий договора) проверяет достоверность документов и переводит деньги продавцу. Но если продавец в обозначенный срок не предоставил документы — банк-эмитент закрывает аккредитив, а покупатель забирает свои деньги.

Как именно будет проходить процедура, что прописывать в заявлении на открытие аккредитива, зависит от вида этого спецсчёта.

Какие они бывают:

  • Резервный — если у плательщика вдруг не окажется денег, с получателем рассчитывается банк. Такой аккредитив заменяет банковскую гарантию в торговле с другими странами. Он подчиняется правилам Международной практики для резервных аккредитивов (ISP98) или UCP600.
  • Переводной или трансферабельный — банк даёт доступ к деньгам тем лицам, которым должен получатель. Их называют вторыми бенефициарами.
  • Подтверждённый — в процедуре появляется третья сторона: ещё один банк, которому доверяют обе стороны. Сначала аккредитив открывается в банке А, дальше банк С подтверждает его и только потом перечисляет деньги получателю в банк B.
  • Покрытый или депонированный — банк-эмитент перечисляет сумму аккредитива на счёт плательщика или предоставленного кредита в исполняющий банк на срок действия обязательства. То есть ещё до того, как продавец покажет подтверждающие сделку документы.
  • Непокрытый или гарантированный— банк-эмитент позволяет исполняющем банку списывать средства со счёта банка-эмитента в исполняющем банке в пределах суммы аккредитива, но сам не переводит.
  • Безотзывной — чтобы вернуть свои деньги, плательщик должен уведомить банк и получить согласие бенефициара.
  • Отзывной — плательщик в любой момент вернёт свои деньги обратно, уведомив об этом банк. Бенефициару сообщать не надо.

По словам Анны Окуневой, вице-президента и начальника департамента оформления и сопровождения документарных операций «Газпромбанка», отзывные аккредитивы на практике не применяются. А покрытые используются только по внутрироссийским операциям.

Если плательщик — клиент банка, в котором хочет оформить аккредитив, он подаёт только заявление и паспорт. Но у него должен быть открытый счёт в той же валюте, в которой пройдёт сделка.

Если плательщик выбирает сторонний банк, кроме заявления, он подписывает договор о выпуске непокрытого аккредитива. И вносит на новый счёт свои деньги или взятые у банка-эмитента в кредит.

Обязательные данные в заявлении:

  • Информация о бенефициаре: имя или наименование, адрес, номер счёта.

  • Информация о приказодателе: имя и адрес.

  • Вид аккредитива.

  • Дата открытия и истечения срока.

  • Сумма на счёту для оплаты сделки — цифрами и прописью.

  • Размеры комиссии и кто её платит. Как правило, это покупатель, но жёсткого требования нет. Стороны могут и разделить комиссию между собой.

  • Предмет сделки — список товаров или услуг.

  • Информация о переводящем банке — для переводного аккредитива.

  • Документы, которые продавец предоставит, чтобы получить деньги.

Мнение экспертаПётр Щербаченкокандидат экономических наук, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации

Какие документы продавец предоставляет, зависит от типа сделки. Если это продажа недвижимости — договор Росреестра с отметкой о регистрации, выписка из ЕГРН. Для сделок с автомобилями — договор купли-продажи или выписка из Систем электронных паспортов.

class=»jsx-3078211596 divider _2vrrYxwp»> Мнение экспертаЮлия Комбаровагенеральный директор «Юридического бюро № 1»

Количество подтверждающих документов зависит от отношений двух сторон: чем больше неуверенности в надёжности сделки, тем длиннее перечень. Туда также вносят сертификат качества товара, сертификат происхождения, страховой полис и прочее. Список неограничен, никаких требований банк и закон не выставляют.

class=»jsx-3078211596 divider _2vrrYxwp»>

Как поясняет Юрий Санков, при расчётах аккредитивом можно использовать доверенность на право распоряжения счётом плательщика или получателя. Или доверенности на отдельные операции: например, на курьера для передачи или получения документов. Но подписать документы — описи, распорядительные письма — по такой доверенности курьер не сможет.

Читайте также:  Как вернуть проценты по ипотеке: пошаговая инструкция. Возврат процентов по ипотеке

class=»jsx-3078211596 divider _2vrrYxwp»> “

Банк-эмитент берёт комиссию за процедуру. В среднем 0,1–0,6% от суммы платежа за каждую операцию. За открытие аккредитива, продление срока, аннуляцию, выполнение транзакции, редактирование проекта контракта. Независимо от суммы нижний порог комиссии в среднем — от 1500 рублей за каждую операцию. Хотя некоторые банки всё делают бесплатно от определённой суммы — например, в 1 млн рублей.

class=»jsx-3078211596 divider _2vrrYxwp»>

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Преимущества, недостатки и сравнение с другими инструментами

Эта форма расчётов в первую очередь максимально безопасна: гарантом сделки выступает банк, и он же отвечает за законность всего процесса. При этом риски того, что оплата пройдёт, а сделка сорвётся или другая сторона её исполнит не так, как договаривались, максимально снижены.

Есть и другие плюсы:

  • Можно заключать сделки между сторонами из разных городов и стран. Но теперь это неактуально для банков, внесённых в санкционный список и отключённых от SWIFT.

  • Минимизация юридических рисков, связанных с незнанием международного законодательства.

Основной минус аккредитива — сложности как в сборе необходимых документов, так и в самой структуре сделки. Не все исполнители/продавцы готовы вникать во все юридические тонкости.

Кроме аккредитива, есть и инструменты для сделок. Один из них — банковская ячейка, то есть сейф в аренду. Покупатель кладёт туда деньги, продавец их забирает. Но такой вариант подходит лишь для наличных расчётов.

Чаще ячейкой пользуются физлица — по словам опрошенных «Секретом» экспертов, для юрлиц работа с ней сильно ограничена российским законодательством.

Другие отличия банковской ячейки от аккредитива:

  • Аккредитив — более защищённый инструмент. Есть прописанные правила проверки документов, которые предоставляет продавец, поэтому меньше рисков, что деньги уйдут мошеннику.
  • Аренда ячейки на условный месяц дешевле, чем оформление аккредитива: в среднем это 2500–6500 рублей. Точная сумма зависит от её размера.

Второй альтернативный инструмент — счёт эскроу. Но он используется только на рынке недвижимости. С 1 июля 2019 года это единственная схема расчётов на нём. Эскроу — спецсчёт, на котором банк учитывает и блокирует деньги покупателя для оплаты договора долевого участия (ДДУ). А потом переводит их в адрес застройщика. Т. е. эскроу подходит (и возможен) только для сделок со строящимся жильём. Банк при таком варианте выступает в роли агента и несёт ответственность за проведение всех расчётов.

У эскроу есть три важных отличия от аккредитива:

  • получатель денег не сможет предоставить доступ к счёту третьим лицам; чтобы вернуть деньги, плательщик расторгает договор ДДУ или доказывает нештатную ситуацию: например, что дольщик недостроил объект.
  • банк не берёт комиссию за спецсчёт.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

Обязательные условия договора при расчетах по аккредитиву

Использование аккредитива в расчетах должно быть прописано в договоре между продавцом и покупателем.

Порядок расчетов по аккредитиву устанавливается в основном договоре, в котором отражаются:

  • наименование банка-эмитента;

  • наименование банка, обслуживающего получателя средств;

  • наименование получателя средств;

  • сумма аккредитива;

  • вид аккредитива;

  • способ извещения получателя средств об открытии аккредитива;

  • способ извещения плательщика о номере счета для депонирования средств, открытого исполняющим банком;

  • полный перечень и точная характеристика документов, предоставляемых получателем средств;

  • сроки действия аккредитива, предоставления документов, подтверждающих поставку товаров (выполнение работ, оказание услуг), и требования к оформлению указанных документов;

  • условие оплаты (с акцептом или без акцепта);

  • ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств.

Кроме того, в договоре могут быть отражены  условия, касающиеся порядка расчетов по аккредитиву.