Предварительный договор купли-продажи земельного участка – Образец, бланк 2021 года. Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Что это такое и для чего необходим?

Что это такое и для чего необходим?
Что это такое и для чего необходим?
ПДКП земельного участка является документом, содержащим предварительное оценивание условий реализации земли. Документ оформляется, если невозможно на данную дату заключить основной договор по следующим причинам:

  1. У покупателя отсутствует требуемая сумма для оплаты земельной делянки.
  2. Нет физической возможности заключения ДКП земли.
  3. У владельца земельного участка нет всех документов, необходимых для заключения ДКП земельной делянки.

Необходимость предварительного договора заключается:

  • Для получения продавцом гарантии того, что он получит деньги от покупателя, последний будет уверенным в том, что продавцом не будут измены условия соглашения. Таким образом, ПДКП земельной делянки выступает защитой интересов сторон.
  • Для исполнения взятых на себя обязательств, после подписания предварительного соглашения.
  • Для ознакомления покупателем с документами на землю.

Предмет договора

Предмет договора
Предмет договора
Одним из основных существенных условий ПДКП на землю выступает предмет соглашения. Предметом предварительного соглашения является обязательство сторон о заключении основного ДКП земли в ближайшем будущем.

Условия обязаны быть взаимовыгодными. При этом, в ПДКП отображаются такие же условия, которые будут отображены в основном договоре.

Кроме предмета договора к основным условиям можно отнести:

  1. Стоимость ЗУ.
  2. Порядок расчетов.
  3. Наличие/отсутствие обременений.
  4. Ответственность участников сделки.
  5. Разрешение спорных вопросов.

Зачем нужен задаток

Предварительный договор является юридически обязывающим соглашением между сторонами. Это означает, что он должен быть выполнен в соответствии с указанными в нем условиями.

Для обеспечения заинтересованности обеих сторон в совершении сделки в предварительный договор часто включается условие о задатке.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток – это деньги, которые покупатель передает продавцу в качестве гарантии исполнения условий договора купли-продажи. Задаток по умолчанию засчитывается в последующую оплату стоимости земельного участка и дома.

Если заключение основного договора не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ). Если же сделку сорвал покупатель, продавец может оставить сумму задатка себе.

Этими правилами задаток отличается от обеспечительного депозита и аванса.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП): особенности

Заполнение бланка соглашения производится в присутствии обеих сторон. Если сделка проводится с участием риелтора, его нужно пригласить обязательно. В качестве образца заполнения можно использовать любой аналогичный документ. Закон не предусматривает жестких требований к его тексту и порядку заключения.

Указанные документы не нужно заверять у нотариуса. Однако такую процедуру можно провести для исключения споров в дальнейшем. Ведь нотариус разъяснит взаимные обязанности, удостоверится, что стороны действуют добровольно и осознанно.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: порядок подписания

Каждый из экземпляров соглашения подписывается сторонами. Необходимы подписи всех участников сделки. Поэтому, подписывается соглашение одномоментно. Закон допускает действие по доверенности. Тогда нужно отражать в доверенности именно такое полномочие.


Горячая линия
БЕСПЛАТНАЯ консультация! Звоните!

+7 (800) 100-99-21

Москва, МО, Россия

Образец Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.

Скачать в PDF
Печать
Просмотр

Какой выбрать – основной или предварительный

Самое частое основание для подписания предварительного договора – не готовы документы на земельный участок и дом. Это может произойти по нескольким причинам:

  • Продавец ждет 6 месяцев, чтобы зарегистрировать свои права на полученную по наследству собственность;
  • Участок и дом приобретались давно, и сведения о продавце как их собственнике должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • Дом построен без необходимой документации, и его нужно узаконить;
  • Границы земельного участка уточняются (не проведено межевание).

Во всех этих случаях стороны могут подписать предварительный договор, по которому:

  • Продавцу гарантируется возможность продажи недвижимости в будущем;
  • Покупатель обеспечивает себе возможность купить земельный участок и дом по заранее оговоренной цене;
  • Стороны определяют, кто ответственен за выполнение тех или иных действий, которые нужно выполнить до подписания основного договора;
  • При необходимости в предварительный договор вносится условие о задатке.

Образец договора купли-продажи земли

Договор можно составить с юристом или самостоятельно. Если решите оформлять сделку сами, то можно воспользоваться типовым договором № 275, который зарегистрирован в Минюсте РФ 10.06.1993 года.

договор купли-продажи земельного участка

Скачать образец договора

Что включить в текст предварительного договора

Предварительный договор составляется по правилам, предусмотренным статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вы должны четко и однозначно определить следующие условия:

  • намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи определенного недвижимого в нем имущества: дома с земельным участком. Эти объекты должны быть точно определены, указаны их характеристики (наименование, адрес, кадастровые номера и т.п.);
  • цена объектов недвижимости, которую должен будет заплатить покупатель (ст. 555 ГК РФ).

Помимо обязательных, стороны могут предусмотреть и дополнительные условия – срок заключения основного договора или любые другие. По умолчанию срок, предоставленный сторонам для подписания основного договора, составляет 1 год. Если эта цифра не устраивает, другой срок необходимо оговорить в предварительном договоре.

Стороны могут добавить к предварительному договору полный проект основного договора в приложении, либо определить его отдельные условия.

Эти условия позволяют считать предмет договора согласованным сторонами, а сам договор заключенным.

Кроме них стороны могут включить в предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом и другие важные для них условия:

  • Права и обязанности сторон, например, оформление прав собственности, получение согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки и т.п.;
  • Порядок оплаты расходов по сделке. Регистрация перехода прав на дом и земельный участок может потребовать оплаты подготовки документов, юридических услуг и других расходов, аренды ячейки или оплаты аккредитива. Поэтому есть смысл заранее договориться, будет ли их оплачивать одна (и какая) сторона или же расходы будут разделены между ними.
  • Условия задатка и порядок оплаты цены по основному договору;
  • Как, когда и в каком порядке будет передаваться недвижимость — до или после оформления права собственности;
  • Иные важные для сторон условия.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

Для оформления договора понадобятся следующие документы:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на участок;
  • Документ, который подтверждает право собственности продавца на участок (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор дарения, акт госоргана о передаче земли в собственность и пр.);
  • Заверенное у нотариуса письменное согласие других собственников на продажу участка;
  • Документы, подтверждающие отсутствие долгов по содержанию участка (если такие документы есть).

Покупателю перед заключением сделки обязательно следует проверить участок по кадастровой карте и выписке из ЕГРН. Это позволит заранее узнать, возможны ли какие-то проблемы с участком. По кадастровой карте проверьте точную площадь, границы участка, назначение и ВРИ участка и ближайших земель, кадастровую стоимость, с которой придется платить налог (если это предусмотрено регионом). Из выписки ЕГРН можно узнать информацию о количестве сделок с участком, наличии среди собственников детей, наложении ареста на участок или передаче его в залог.

Читайте также:  1 сотка земли – это сколько в метрах квадратных: размеры в длину и ширину по таблице. Сотка, это сколько – значение единицы измерения и ее применение

выписка ЕГРН

Предварительный договор, заключаемый с застройщиками

Согласно существующему закону, рассматривающему строительство, застройщик может требовать от дольщика деньги, только если есть договор долевого участия (ДДУ). Так на законодательном уровне обеспечивается защита дольщиков от неправомерного использования их денег, а также уменьшаются другие риски, что могут возникнуть в рассматриваемом деле. Но это не отрицает того факта, что многие застройщики пытаются обойти ДДУ в поисках выгодных условий и выхода из жестких рамок, что выставляет рассматриваемый договор. Например, дольщикам предлагается вексельная стратегия, позволяющая предоставить, на первый взгляд, более выгодные условия, чем в уже упомянутой схеме.

Дольщику дают подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости, которая на данный момент только строится или вообще является проектом. А вот заключить основной договор будет возможно только после того, как жилье достроят и оно получит юридический статус собственности. Согласно закону, купить объект, которого нет, невозможно, но инвестиций в строительство это не касается. Именно на этот факт ориентируется застройщик.

Так, при заключении ПДКП лицо, внесшее плату, получает статус соинвестора, а вносимый им платеж становится обеспечительным. Таким образом соинвестор получает помимо права на имущество и ответственность за его возведение, поскольку он должен его финансировать. Застройщик же, помимо того, что должен выполнить строительство, по его окончанию должен сделать ещё один очень важный шаг – переоформить имущество на инвестора, заключив с ним окончательный договор купли-продажи.

В качестве гарантии соинвестор получает вексель с суммой, что он предоставил застройщикам. Если строительная компания не может оформить финальный договор на недвижимость, по предъявлению векселя она обязуется вернуть вложенные в проект деньги.

Предварительный договор по ипотечной программе

Рассматриваемый предварительный договор используется, если оформляется кредит в банке. Такая практика распространена не только на первичном строительном рынке, но и на вторичке. Вторичный рынок предлагает не менее интересные варианты, но не у всех есть возможность приобрести недвижимость без посторонней помощи. Если же оформляется ипотека для покупки квартиры у застройщика, банк должен оценить, насколько платежеспособен претендент. Если кредит получает добро, заемщик показывает одобрение застройщику и подписывает с ним договор.

Важно! Необходимо учесть, что ипотека будет оформлена, только если сотрудничество с застройщиком проходит по ДДУ, а не по вексельной схеме, которую банк считает слишком рискованной. (выделить блок на зеленом фоне)

Если составляется предварительный договор на квартиру, что уже построена, но находится в собственности другого лица, банк будет учитывать несколько принципиально важных момента:

  • Есть ли документ, подтверждающий, что текущий собственник готов продать недвижимость?
  • Какой размер договорной стоимости сделки?
  • В рамках каких сроков планируется проведение сделки?
  • Какой порядок расчета и передачи имущества?

Что не нужно прописывать в договоре

В Земельном кодексе есть несколько условий, которые стороны могут прописать в договоре, но они не будут действовать по закону. В этот список попадают следующие условия:

  • Сохранение за продавцом права в любой момент выкупить землю по собственному желанию;
  • Ограничение на последующие возможности покупателя распоряжаться участком, в том числе ограничение ипотеки, сдачи земли в аренду и других сделок;
  • Ограничение ответственности продавца на случай, если право на земельный участок решать предъявить третьи лица.  Статья 37 Земельного Кодекса РФ. 

договор купли-продажи земельного участка

Какие потребуются документы?

Какие потребуются документы?
Какие потребуются документы?

Для подписания ПДКП контрагентам понадобиться предоставить следующие документы:

1) При оформлении сделки между физлицами понадобиться предоставить:

  • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность.
  • Если контрагент является несовершеннолетним лицом — свидетельство о рождении.
  • Если их интересы представляют доверенные лица – то нужно будет предъявить нотариальную доверенность.

2) При оформлении сделки между юр. лицом, потребуется убедиться в его полномочиях по подписанию договора от имени фирмы. Для этого потребуется предъявить выписку из ЕГРЮЛ и учредительные документы предприятия.

3) Справка из ЕГРН, с содержанием актуальных сведений о ЗУ, его владельце, документов, на основании которых появилось право собственности, а также данных о наличии обременений (к примеру, договора аренды или ареста).

4) Правоустанавливающие материалы на ЗУ. Сюда можно отнести:

  • ДКП.
  • Документы о наследстве.
  • Приемопередаточный акт ЗУ в уставный фонд.
  • Постановление администрации муниципального ведомства о выделении ЗУ и пр.

При отсутствии у продавца каких-либо документов, стороны могут обозначить это в ПДКП и прописать срок их предъявления. Перечисленные документы можно прикрепить к ПДКП в виде копий, после сверки с оригиналами.

Как правильно оформить предварительный договор?

Как правильно оформить предварительный договор?
Как правильно оформить предварительный договор?

Законодательством РФ не установлен конкретный шаблон ПДКП, однако предусмотрены требования, которые являются обязательными. При заполнении ПДКП рекомендуется учесть положения, отмеченные в ст. 429 ГК РФ:

  • ПДКП получит юридическую силу, если будет оформлен в письменно.
  • Непременно требуется информирование покупателя об обременении на ЗУ.
  • В ПДКП обязаны быть отмечены ключевые моменты соглашения между сторонами.
  • Непременно должна быть прописана цена ЗУ.
  • Если между контрагентами появятся расхождения в отношении стоимости ЗУ, ПДКП не будет признан действительным.

Заполняя ПДКП необходимо соблюсти следующие общепринятые требования:

  • Текст документ может быть написан вручную или в напечатанном виде.
  • В тексте не должно быть помарок, исправлений и зачеркиваний.
  • Все условия должны быть отображены четко без двойного трактования их смысла.

Документ получит юридический статус, если в нем будет отображена следующая информация:

  • Заголовок документа.
  • Место и дата его составления.
  • Паспортные реквизиты физлиц или реквизиты юр. лиц.
  • Договорные условия.
  • Задаток или аванс (с обозначением суммы и условий возврата).
  • Сведения об обременениях на ЗУ.
  • Дата подписания основного ДКП ЗУ.
  • Обязательства контрагентов и ответственность за их нарушение.
  • Сведения о сооружениях на ЗУ.

После подписания ПДКП соглашение вступает в силу и является обязательным к выполнению обозначенных в нем условий.

При заполнении ПДКП рекомендуется вначале заполнить название документа, место и дату его составления, и преамбулу, где прописываются реквизиты сторон, с обозначением Ф.И.О., паспортных данных.

Раздел может выглядеть следующим образом.


После заполнения преамбулы рекомендуется заполнить следующие разделы:

  1. Предмет соглашения, отображающий цель оформления ПДКП.
  2. Условия основного ДКП.
  3. Расчеты по договору.
  4. Ответственность сторон.
  5. Обстоятельства непреодолимой силы.
  6. Разрешение споров.
  7. Заключительные положения.
  8. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
Читайте также:  Кто имеет право на прописку в муниципальной квартире? Как прописать ребенка в муниципальной квартире?

Далее, более подробно рассмотрим рекомендации по заполнению перечисленных разделов.

Предмет договора

Предмет договора
Предмет договора

Предметом ПДКП выступает обязательство контрагентов в подписании основного ДКП ЗУ в ближайшее время (дата указывается по договоренности сторон). Договорные условия должны быть выгодными для обоих участников будущей сделки.

Здесь требуется обозначить все параметры ЗУ, подлежащего к реализации с указанием:

  1. Площади.
  2. Кадастрового номера.
  3. Категории, к которой относится ЗУ.
  4. Ограничений по его использованию.
  5. Места его расположения.

Кроме этого, нужно будет приложить правоустанавливающие материалы с отображением их реквизитов (номера в ЕГРП и даты регистрации).

Также здесь надо будет прописать наличие/отсутствие обременений на делянку и претензий со стороны третьих лиц, и непременно понадобиться отметить дату оформления основного ДКП.


Основные условия основного договора

В данном разделе прописываются такие же условия, которые будут отражены в основном соглашении. Контрагенты сами определяют условия продажи ЗУ по договоренности. Сюда можно отнести предмет основного ДКП, цену ЗУ, алгоритм расчетов, информация об обременениях.

Здесь же можно прописать обязательства участников соглашения, ответственность и т.д. Кроме этого, можно будет отметить, что завершающим этапом сделки станет регистрация сделки в Росреестре после оформления основного ДКП и подписания приемопередаточного акта надела.

Основные условия основного договора
Основные условия основного договора

Расчеты по договору

При оформлении ПДКП оплата за ЗУ не осуществляется, но стороны могут договориться о предварительном перечислении покупателем задатка или аванса, с обозначением условий его зачета после оформления основного договора при полном расчете за приобретенную землю, или возврата при срыве заключения основного соглашения. Оплата задатка или аванса является дополнительной гарантией того, что сделка не будет сорвана.

Также здесь можно прописать, каким способом будет осуществляться оплата за полученный участок земли после оформления основного ДКП.

Расчеты по договору
Расчеты по договору

Ответственность сторон

В разделе нужно отметить ответственность сторон, если основной ДКП не будет оформлен, с обозначением размера штрафных санкций к виновнику срыва подписания основного соглашения.

В ситуациях, не прописанных условиями ПДКП, на стороны возлагается ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ, путем обращения в суд.

Ответственность сторон
Ответственность сторон

Обстоятельства непреодолимой силы

Стороны освобождаются от ответственности за срыв договоренности, в случае возникновения непредотвратимой силы. Это могут быть стихийные бедствия, военные действия, правительственные постановления, запрещающие выполнение соглашения, и т.д.).

Данный раздел нужно заполнить:

  1. С детальным отображением обстоятельств, который можно отнести к форс-мажору.
  2. Обозначением сроков уведомления о случившемся.
  3. Дальнейших действий при продолжительных форс-мажорных обстоятельствах.

Обстоятельства непреодолимой силы
Обстоятельства непреодолимой силы

Разрешение споров

При возникновении конфликтов между участниками соглашения их рассмотрение выполняется в переговорном порядке по обоюдной договоренности. Если стороны не договорились мирно, возникший конфликт разрешается в судебном порядке, согласно законодательству РФ, путем предварительной отправки претензии заказным письмом с уведомлением о его вручении.

Эти условия необходимо прописать в данном разделе.

Разрешение споров
Разрешение споров

Заключительные положения

В данном разделе, обычно прописывают дату вступления ПДКП в силу и число подписанных экземпляров документа, обладающих одинаковым юридическим статусом.

Заключительные положения
Заключительные положения

Предварительный договор с внесением аванса

Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки. Таким образом покупатель резервирует за собой право купить именно это имущество, а продавец пока приостанавливает поиск покупателя и не сможет согласиться даже на более выгодную сделку.

Иногда рассматриваемый документ заменяют на другой – договор аванса. В каком-то смысле договор аванса даже более выгоден, поскольку уже внесенная сумма может стать компенсацией, если потенциальный покупатель не сможет к концу срока действия документа собрать недостающую сумму. А покупатель остается со знанием, что присмотренное им имущество никто не перекупит, и сможет спокойно собирать деньги для завершения сделки.

Как правильно оформить предварительный договор?

Как правильно оформить предварительный договор?
Как правильно оформить предварительный договор?
Законодательными нормами РФ не предусмотрен унифицированный шаблон предварительного договора. В то же время к данному документу предъявляются требования, обязательные к исполнению. Только при их соблюдении такой договор получит юридическую силу.

Содержание ПДКП такое же, как и основного ДКП и включает следующие сведения:

  • Наименование документа.
  • Место и дата его оформления.
  • Паспортные данные, при заключении договора между физлицами, или реквизиты – для юр. лиц.
  • Условия соглашения.
  • Выплата задатка, аванса, с отображением суммы и условий возврата при отказе от заключения основного договора одним из контрагентов.
  • Наличие/отсутствие обременений на ЗУ.
  • Дата оформления основного ДКП.
  • Обязательства участников сделки и ответственность сторон.
  • Наличие/отсутствие сооружений на ЗУ.

После подписания предварительного договора, документ считается вступившим в действие, и стороны должны приступить к исполнению взятых на себя обязательств, обозначенных в соглашении.

Для правильного заполнения ПДКП земли необходимо в документе отобразить следующие разделы:

Преамбула

Здесь отмечаются реквизиты сторон, с указанием:

  • Ф.И.О.
  • Паспортных данных сторон для физлиц.
  • Реквизитов для юр. лиц


Предмет договора

В разделе отображается цель заключения документа.

Предмет договора
Предмет договора

Основные условия

Здесь прописываются условия, которые будут отображены в основном ДКП ЗУ.

Предмет договора
Предмет договора

Обязанности сторон

Перечисляются обязанности продавца и покупателя.

Обязанности сторон
Обязанности сторон

Порядок расчета

Здесь прописывается способ оплаты, размер залога и условия его возврата.

Порядок расчета
Порядок расчета

Ответственность сторон

Ответственность сторон
Ответственность сторон

Порядок разрешения споров


Реквизиты и адреса сторон

Реквизиты и адреса сторон
Реквизиты и адреса сторон

При заполнении ПДКП ЗУ требуется учесть следующее:

  • Ст. 429 ГК РФ регламентирует, что для получения статуса юридической силы предварительный договор обязан быть оформленным также, как и основной договор – в письменном виде.
  • Продавец обязан проинформировать покупателя о наличии обременений на ЗУ.
  • Непременно должна отображаться стоимость ЗУ.
  • Если между участниками сделки возникают расхождения по цене ЗУ, договор будет недействительным.

Для оформления ПДКП, понадобиться предъявить следующие документы:

  • Свидетельство, подтверждающее право собственности на ЗУ или выписку ЕГРН (в выписке будут данные об наличии обременения).
  • Технический паспорт.
  • План ЗУ.
  • Акт согласования границ делянки с соседями.
  • Правоустанавливающий документ, на основании которого продавец стал владельцем ЗУ (ДКП, дарственная, завещание и т.д.).
  • Отказ от приобретения ЗУ совладельцами, при реализации надела, находящегося в коллективной собственности.
  • Согласие попечительских структур, если ЗУ реализует несовершеннолетнее лицо).

Если каких-либо документов нет, продавец обязан до даты оформления основного ДКП ЗУ подготовить их.

Обязательная информация

Обязательная информация
Обязательная информация
ПДКП можно считать упрощенной версией основного ДКП. При этом, перечень обязательной информации, которую требуется обозначить в данном документе регламентируется ст.429 ГК РФ. ПДКП обязан содержать сведения, которые можно разделить на обязательные и факультативные.

Читайте также:  Налог с продажи подаренной квартиры. Инструкция по продаже подаренной квартиры в 2022 году: налог и образцы документов

Перед оформлением ПДКП стороны обязаны:

  • Определить форму документа. Согласно ст. 429 ГК, форма соглашения обязана соответствовать форме основного ДКП, а если та не определена – разрешается лишь письменная форма.
  • Согласовать обязательные или существенные условия соглашения.
  • Если существенные условия не отобразить, договор будет считаться незаключенным.

К обязательным условиям относятся:

Преамбула, где отображаются реквизиты сторон, которые будут подписывать настоящий ПДКП и основной договор.

Предмет договора. Предмет обязан отображать указание на оформление в ближайшей перспективе основного ДКП ЗУ. Это предполагает, что участники сделки уже согласовали предмет, он однозначно ими установлен и конкретизирован. Сведения о предмете ПДКП обязаны соответствовать предмету основного договора. К примеру, по ПДКП ЗУ стороны обязуются осуществить сделку купли-продажи ЗУ с конкретной площадью и по указанному адресу. Следовательно, адрес и площадь ЗУ в основном договоре должны быть те же.

Условия основного договора, где конкретизируется предмет. При конкретизации предмета непременно требуется обозначить:

  • Наименование учреждения.
  • ОГРН.
  • Регистрационный адрес.
  • Площадь продаваемого ЗУ.
  • Его номинальная цена.
  • Прочие характеристики, обладающие существенным значением.

Условия отображаются в соответствии с правовыми нормами (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Перечисляемые условия должны касаться исполнения, как ПДКП (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), так и основного ДКП (п. 3 ст. 429 ГК РФ). При этом, в ст. 429 ГК не указываются условия, оставляя за участниками сделки право их формулировки и определения.

Стоимость ЗУ и алгоритм финансовых расчетов. Намерение передать ЗУ в собственность покупателя не обязывает осуществлять полную выплату стоимости ЗУ на стадии оформления ПДКП. При этом, окончательная стоимость приобретаемого ЗУ в документе должна быть обозначена. Также отображается и порядок расчета за приобретенную недвижимость.

Для подкрепления серьезности намерений стороны могут договориться о выплате задатка. При этом, необходимо обозначить условие возврата задатка, при несоблюдении контрагентами взятых на себя обязательств.

Примечание. ГК РФ в ч.1 ст.381 предусматривает добровольный возврат денег, если контрагенты обоюдно договорились о прекращении ПДКП без оформления основного ДКП ЗУ.

Срок действия ПДКП. Данное соглашение заключается, если стороны не могут оформить основной ДКП ЗУ по ряду причин. Например, отсутствия денег, и для получения кредита понадобиться какое-то время. Поэтому, в соответствии с ч. 4 ст.429 ГК РФ, стороны заключают ПДКП, в котором обязуются заключить основной ДКП земли. Если в ПДКП не обозначена дата заключения основного ДКП, то срок действия такого соглашения не может превышать одного года (ч.4 ст.429 ГК РФ). При этом, при уклонении от выполнения возложенных на себя обязанностей одним из контрагентов, согласно ч. 5 ст.429 ГК РФ, второй участник сделки вправе подать иск в судебную инстанцию не позже 6-ти месяцев с момента прекращения действия ПДКП.

Основные условия

Основные условия
Основные условия
При заключении ПДКП стороны включают основные условия, которые должны быть обозначены в основном ДКП. Участники соглашения самостоятельно устанавливают условия сделки.

Сюда относится:

  1. Предмет договора.
  2. Цена ЗУ.
  3. Алгоритм расчетов.
  4. Предоставление сведений о наличии обременений.
  5. Права и обязанности контрагентов.
  6. Ответственность сторон и пр.

Так как утвержденного шаблона ПДКП не существует, типовую структуру документа можно скачать в конце данной статьи.

Основными условиями ПДКП выступает предмет и цена ЗУ. Это регламентируется ст. 554 и 555 ГК РФ.

При обозначении в качестве предмета земельного участка, необходимо отобразить территорию, с указанием установленных границ участка. В соглашении четко нужно обозначить основные параметры ЗУ, с указанием площади, ВРИ, расположения.

Также, в соглашении необходимо четко обозначить цену земельного надела. Стоимость ЗУ, который является предметом ДКП, может быть обозначена:

  • Общей денежной суммой.
  • Стоимостью одной сотки, с указанием площади.
  • Процентом от кадастровой цены ЗУ.

Участники соглашения могут, по договоренности между собой, обозначить, что оплата за ЗУ будет осуществляться в рассрочку.

Если по каким-то условиям стороны договориться не могут, то такой договор признается недействительным.

Законом не установлено обязательное нотариальное удостоверение ПДКП. Но если участники соглашения проявили желание заверить документ нотариусом, никто не вправе запретить им осуществить такое действие.

Обязательства

Обязательства
Обязательства
Оформляя ПДКП, стороны обязаны заполнить раздел обязанностей, где требуется обозначить права и обязанности сторон.

Так, например, продавец обязан:

  • Предоставить необходимые документы на ЗУ, подтверждающие принадлежность ему продаваемой земли.
  • Поставить ЗУ на учет в Кадастровое ведомство.
  • Подготовить остальные документы на участок.
  • Передать ЗУ покупателю.

Покупатель в свою очередь обязан:

  • Заключить основной ДКП ЗУ.
  • Принять ЗУ в сроки, отображенные в ДКП.
  • Своевременно оплатить стоимость участка и т.д.

Как определить сумму задатка

Закон не устанавливает правил для определения единой суммы задатка в предварительных договорах. Стороны могут указать ту сумму, которую они считают разумной и подходящей для того, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору. В зависимости от ряда обстоятельств (срочности сделки, заинтересованности в ней сторон, цены и др.) сумма задатка может определяться:

  • в виде фиксированной суммы — 50, 100 и более тысяч рублей;
  • В процентах от стоимости дома и земельного участка (как правило, не более одного – двух процентов, но может доходить и до 10%).

Если определенная сторонами сумма задатка слишком велика, предварительный договор могут признать основным.

Александр Васильев
Александр ВасильевЮрист В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Вооруженных Сил Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании предварительного договора», если указанным предварительным договором установлена ​​обязанность приобретателя имущества уплатить цену имущества или его существенную часть до заключения основного договора, такой договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи с условием предоплаты.

Переклассификация договора из предварительного в основной означает, что ни одна из сторон не вправе отказаться от передачи недвижимости по нему. Это может быть как выгодно, так и нет. К примеру, если продавец откажется продавать недвижимость, покупатель сможет потребовать исполнения договора и передачи дома и земельного участка.