На каких землях можно строить?

Для возведения жилья предназначены только земли населенных пунктов и в некоторых ситуациях сельскохозяйственного назначения (но категорически запрет касается с/х угодий):

• ЗНП – для недвижимости поселений, границы определяются градостроительными нормами;
• ЗСХ – наделы для сельскохозяйственной деятельности, есть некоторые ограничения.

На перечисленных двух категориях допускается возведение жилых домов. Нельзя строить на землях особо охраняемых, промышленного и с иными целевыми статусами, водного и лесного фондов, за исключением случаев изменения режима на условно-разрешенный.

Строительство индивидуального жилья разрешено только на участках:

• предназначенных прямо для ИЖС,
• ЛПХ (подсобные хозяйства),
• относящихся к населенным пунктам,
• на наделах для садоводства.

Особенности статуса и виды участков

Надо отметить, что термин «дачные участки» упразднен (вместе с ДНП). Теперь это земли:

• садовые – разрешено создавать жилье на участке, в данном случае оно будет называться «садовыми домиками»;
• огороднические – только для хозпостроек, бытовок, подобных некапитальных сооружений для периодического проживания.

Теперь по законодательству нет официальных терминов «дачи», «дачные дома», «дачные хозяйства», а есть – объект ИЖС (жилой дом) и садовые дома. Для последних раньше не требовалось ничего подавать, а теперь необходимо уведомление, но можно воспользоваться отсрочкой до 1 марта 2021, ввиду дачной амнистии.

Закон дал четкое определение ИЖС – 3 этажа, 20 м в высоту, невозможность разделения на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, блоки).

Если участок в составе товарищества садового некоммерческого (все бывшие формы упразднены, есть только СНТ) строить жилье можно, а если огородного (ОНТ) – нельзя. По садовым товариществам есть нюанс: если этот статус временный, предусматривающий возможность распространения городской застройки на него, то возведение жилья может быть ограничено.

В свою очередь ЗНП, ЗСХ зонированы, и надо узнавать, в каком районе что можно строить – информация содержится в классификаторе видов разрешенного использования (ВРИ), уточняющих обременения и ограничения. Например, район может быть предназначен только для с/х животноводства, где жилая застройка не допускается.

Согласно ВРИ, на ЗНП есть участки для следующего:

1. 
   Малоэтажные объекты, то есть наделы для ИЖС, садовых домов с пристройками. Разрешены дома на 3 этажа, до 20 м в высоту, не разделяемые на отдельные объекты недвижимости.
2. Палаточные городки, трейлеры.
3. Личные подсобные хозяйства (ЛПХ). Кроме малоэтажного жилья, разрешены постройки для животных.
4. Таунхаусы – сооружения, блокированные с двух сторон, это дома, располагающиеся в ряд, вплотную друг к другу.
5. Наделы для среднеэтажной застройки, небоскребов. Допускаются строения выше 3-х уровней.
6. Зоны для обеспечения жилых кварталов: для объектов общепита, торговли, образовательной сферы и т. д.

Подавать уведомление на согласование стройки нужно только для ИЖС и садовых домов – для гаражей, бань, сараев, хозяйственных объектов и подобного этого не требуется.

ВРИ для ЗСХ (земли должны быть связаны с сельскохозяйственной деятельностью):

• с возможностью капитальных построек ИЖС: дома можно строить на участках для ЛПХ, садоводства;
• с запретом на возведение домов. На наделах для огородничества допускаются только хозяйственные и некапитальные постройки, на с/х угодьях запрещено любое строительство.

Участок может иметь несколько ВРИ, например, относиться одновременно к ЛПХ и к ИЖС.

Что такое уведомление о планируемом строительстве дома и какие документы еще нужны

Уведомление о планируемом строительстве — это документ, в котором частный застройщик извещает государство о том, что он собирается строить на своем участке именно такой дом, как указывает в уведомлении.
Помимо своих паспортных данных и сведений об участке застройщик указывает в уведомлении сведения о планируемых параметрах индивидуального жилищного дома или садового дома, в том числе об отступах от границ земельного участка, а также сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (то есть, что это будет дом для одной семьи).
К уведомлению о планируемом строительстве нужно приложить следующие документы (для физических лиц):

1. документы на земельный участок (если право зарегистрировано в ЕГРН, то этот документ не нужен);
2. доверенность (если не сам застройщик подает документы);
3. описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения либо указание на типовое архитектурное решение, по которому планируется строительство.

То есть если участок под строительство дома расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к дому на таком участке предъявляются повышенные требования. В Московской области такими историческими поселениями являются города: Бронницы, Верея, Волоколамск, Дмитров, Егорьевск, Звенигород, Истра, Кашира, Клин, Можайск, Ногинск, Озеры, Орехово-Зуево, Павловский Посад, Подольск, Руза, Сергиев Посад, Серпухов, Талдом, Чехов, Зарайск, Коломна.
Однако если строить в соответствии с типовым архитектурным решением, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» для данного исторического поселения, приложение описания внешнего облика дома к уведомлению о планируемом строительстве не требуется.
Описание внешнего облика индивидуального жилого или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание: указание на параметры объекта дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик дома, а также описание иных характеристик дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика дома, включая фасады и конфигурацию дома.
Само по себе уведомление о планируемом строительстве, поданное застройщиком, еще не дает право начинать строительство. Нужно дождаться получения уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта. Если участок не в границах исторического поселения, то срок для получения ответного уведомления от госорганов 7 рабочих дней, если нужно проверять соответствие планируемого дома историческим особенностям региона, то срок увеличивается до 20 рабочих дней.
Уведомление о соответствии дает право на строительство дома в соответствии с заявленными и одобренными параметрами в течение десяти лет со дня направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве.

Форма уведомления о планируемом строительстве дома

Форма уведомления о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам и допустимости размещения на участке

Будете ли вы довольны своим домом?

8. Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства или линейного объекта?

Шаг 1. Подготовьте документы:

• заявление на предоставление государственной услуги;
• при обращении доверенного лица: документ, удостоверяющий полномочия представителя;
• разрешение на строительство;
• градостроительный план земельного участка;
• правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;
• акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
• документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
•  технический план;
• акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (в части их соответствия ряду требований), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
• акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (если такое подключение предусмотрено проектной документацией);
•  схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
• другие документы

Шаг 2. Подайте заявку на mos.ru.

Шаг 3. Получите разрешение.

Срок предоставления услуги — 5 рабочих дней со дня поступления заявления. Разрешение будет выдано в той форме и тем способом, которые вы укажете в заявлении: вручить лично, отправить по почте на бумажном носителе, направить в электронной форме в личный кабинет на mos.ru.

Как законно построить дом по новому порядку

На основании действующих законов РФ, в частности Градостроительный Кодекс РФ, ст. 51.1, вы обязаны уведомить администрацию о том, что планируете возводить на своей земле объект индивидуального жилищного строительства либо садовый дом. Подают заявление о начале осуществления застройки на бланке утвержденной формы. Важным разделом документа является описание характеритсик будущего строения. Там указывают параметры объекта недвижимости и схему его размещения на местности.

Пакет документов, который прилагают к заявлению, минимален. По сути, нужно предоставить паспорт заявителя или доверенность, если уведомление подает не собственник. Документы на землю, подтверждающие право собственности (выписка из Единого реестра), местная администрация может запросить самостоятельно. Но иногда нужен более полный пакет документации. Это связано с тем, что в некоторых случаях требуются дополнительные разрешения от уполномоченных ведомств:

• С Роснедрами. Согласовывать нужно только в том случае, если ваш надел находится за пределами населенного пункта в местах, где нет залежей природных ресурсов. Вам потребуется топосъемка для Роснедр для утверждения проекта застройки. Заказать ее можно в нашей компании.
• С Росавиацией. Согласуют строительство владельцы участков, расположенных в 30-километровом радиусе от объектов авиации. Для выдачи разрешения орган также потребует топоплан.
• С Культурным наследием. Нужно согласовывать, если ЗУ находится в пределах охранной зоны. В нашей компании вы можете заказать топосъемку и СПОЗУ, которые необходимы для согласования.

О том, необходимо ли с огласовывать строительные мероприятия с дополнительными государственными организациями в вашем случае, вам расскажет эксперт компании «Геомер групп». Мы поможем вам собрать все документы для подачи уведомления. Это снизит риск получить отказ от администрации.

Бесплатная консультация

Надо ли для ИЖС?

Согласно изменениям в ГрК РФ, внесенным ФЗ N 340, принятым 03 и вступившим в силу 04 августа 2018 г., старый разрешительный порядок для ИЖС заменен упрощенным (декларативным или уведомительным).

Разрешение потребуется, но теперь оно имеет иную форму, несколько отличающуюся организационно-правовую природу, и называется «уведомлением о соответствии и допустимости стройки». Согласовывать строительство надо, но теперь сделать это намного проще, процедура больше стала напоминать одобрение.

Теперь с 04.03.2018 г. для ИЖС, а с 01.03.2019 г. – для ЛПХ, СНТ надо обязательно согласовывать возведение индивидуальных частных жилых объектов посредством уведомлений. Известить администрацию нужно дважды: перед началом работ, чтобы получить одобрение и после его окончания – для принятия в эксплуатацию и регистрации собственности.

Уведомительная процедура введена для объектов площадью до 500 м² для ИЖС, ЛПХ в рамках поселений, для садовых домиков. Если площадь более 500 м² – надо готовить проект и делать его экспертизу, применяются правила разрешительного порядка.

До 1 марта 2021 г. законом N 267 от 02.08.2019 г. снова продлена так называемая «дачная амнистия». Если объект (жилой или садовый дом) возведен без разрешения, его можно ставить на учет в кадастре и регистрировать лишь на основании технического плана и бумаг о принадлежности земли.

Хотя в данном случае уведомления о начале стройки, задекларированные как обязательные для регистрации права собственности, не потребуются. Если же строительство начато без разрешения до 04.08.2018 г., можно подавать уведомление о его начале до 1 марта 2021 г.

Как законно осуществить ИЖС в 2022 году

Индивидуальное жилое строительство предполагает, что в постройке будут жить люди. Причем не несколько семей, как в многоквартирном доме, а одна. Для этого дом должен быть не выше 20 метров и иметь не больше трех этажей.

Сколько ждать ответа администрации

Предварительная проверка сведений в присланном (поданном) уведомлении о строительстве занимает 3 дня (рабочих). Если данных недостаточно – часть сведений не указана или отсутствуют некоторые копии обязательных документов – уведомление с приложениями будет переслано заявителю с указанием причин возврата.

При достаточной комплектации документов рассмотрение уведомления будет происходить в двадцатидневный срок (обычно быстрее, за неделю примерно). После землевладельцу будет прислан ответ, озаглавленный «Уведомление о соответствии… строительных параметров объекта ИЖС… и допустимости размещения объекта ИЖС на участке», что означает разрешение строиться.

Как сделать уведомление?

По новым нормам (ст. 51.1 ГрК РФ) в местные администрации, органы исполнительные и самоуправления надо предоставлять уведомления о начале и конце стройки.

Способы подачи:

• заказным отправлением,
• при посещении,
• посредством портала Госуслуг или МФЦ.

Орган власти на протяжении 7 дней после получения документов должен их рассмотреть.

Уведомление о начале стройки подается после подготовки проекта и до старта работ, которые можно начинать только после получения ответного извещения от администрации об успешном согласовании.

Случаи, когда подают уведомления:

1. Планируется стройка, реконструкция.
2. Определение соблюдения установленных параметров и возможности стройки.
3. Изменение характеристик предполагаемого строительства/реконструкции.
4. Для установления соблюдения возведенными объектами, проведенной реконструкцией градостроительных норм.

Застройщик уведомляет о следующем:

• что именно планируется;
• изменения в работах;
• завершение стройки.

Содержание уведомления (ст. 51. 1 ГрК РФ):

1. 
   Ф.И.О застройщика, место жительства, данные идентифицирующих бумаг (паспорта) и контактные. Полные реквизиты юридического лица, если соискатель является таковым.
2. Кадастровые данные (если есть), адрес или указание на местоположение ЗУ (в кадастровой выписке).
3. Данные документов о правах на надел, о ВРИ.
4. Сведения о характеристиках объекта (высота, этажи, площадь, объем, габариты), отступы от границ надела.
5. Указание на отсутствие у постройки назначения для создания отдельных объектов недвижимости.
6. Желательный способ получения ответа.

Форма уведомлений о строительстве закрепляется федеральными органами власти. Бланк есть в приложении N 5 приказа 591/пр Минстроя РФ от 19.09.2018 г. Процедура бесплатная, никаких пошлин и дополнительных платежей нет.

Как подготовить?

Бланк для уведомления для ИЖС имеет четыре раздела. Порядок оформления:

Раздел	Заполнение
Застройщик	полные реквизиты физического или юридического лица, данные госрегистрации
Участок	идентификатор по кадастру; адрес или характеристика, показывающая расположение ЗУ; сведения о правах, ВРИ (есть в бумагах о собственности, аренде, это «ИЖС» или «садовый дом»); отступы; реквизиты правоустанавливающих бумаг, если данных нет в ЕГРН.
Объект	назначение, цель (возведение/реконструкция); кадастровые реквизиты (если есть); права субъектов; пространственные, геометрические и пр. параметры; в графе об отступах упоминают о приложении схемы; если есть отклонения и для них получено разрешение, то указывают его реквизиты; сведения о типовых решениях или внешнее описание, если стройка на землях с исторической ценностью; упоминание, что не могут быть выделены самостоятельные части.
Схематическое изображение, оно же СПОЗУ	Делают самостоятельно или заказывают (5 000 – 20 000 руб.). Можно нарисовать (1:500) от руки или графическими программами на ПК. Для этого потребуется ГПЗУ (а именно чертеж), его выдает бесплатно районный архитектор. Нормы по СПОЗУ есть в прик. Минстроя N 591/пр.

Пакет бумаг должен содержать (копии):

• о личности заявителя,
• его представителя,
• доверенность последнего,
• бумаги о правах на участок, если в ЕГРН отсутствуют данные о его регистрации.

Если стройка на землях исторических поселений, то потребуется подать описание внешнего вида здания.

• Скачать бланк уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома
• Скачать образец уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома

Что собой представляет уведомление о допустимости возведения частного дома?

Согласно новому декларативному порядку, старое разрешение на ИЖС заменено уведомлениями, выдающимися администрацией.

При успешном согласовании – «о соответствии объектов установленным параметрам и о допустимости размещения», при отказе – «о несоответствии и недопустимости».

Если до введения изменений пройдена процедура согласования по старым нормам, то она в силе – не надо снова подавать документы, а также не потребуется получение одобрения от администрации для ввода в эксплуатацию строения.

Экземпляры ответного извещения госорганом одновременно направляются в структуры строительного и земельного надзора (п. 12 ст. 51.1 ГрК РФ).

Положительное ответное уведомление и означает, что стройка разрешена. Всего есть такие варианты (перечислены в приказе Минстроя N 591/пр):

1. Соответствие:
   • установленным параметрам. А также допустимость строительства;
   • возведенных, реконструированных построек градостроительным нормам.
2. Несоответствие (изменение) или недопустимость.

Уведомление об успешном согласовании дает право строить в рамках заявленных характеристик объекта на протяжении 10 лет (п. 13 ст. 51.1 ГрК РФ). Если ответа (позитивного или негативного) на протяжении 7 дней (плюс время на почтовую пересылку, если выбран такой способ информирования) нет, то считается, что разрешение получено.

Где взять, кто выдает?

Уведомления для ИЖС и садовых домов выдают местные исполнительные органы: таковыми являются администрации, их подразделения, например, Комитет по архитектуре и градостроительству, в Москве – Комитет стройнадзора. Это те же органы, что выдавали разрешения по старым правилам.

Обращаться нужно в те органы, которым подведомственная территория участка. Если надел в сельской местности, то место, где брать разрешение для строительства частного дома, это администрация района.

Если ЗУ на землях с особым режимом, то потребуется согласование с органами, ведающими госимуществом в данной сфере, например, если в границах аэродромов, то вопрос надо согласовать с Агентством воздушного транспорта и с подобными структурами.

Кто должен обращаться?

Обращаться за согласованием строительства должен застройщик, под которым подразумевается только правообладатель (собственник, реже арендатор) участка (физическое или юридическое лицо) или его представитель с должным образом оформленной доверенностью.

Подрядчики, исполнители работ и другие лица не вправе согласовывать строительство с госорганами, поскольку они не имеют никакого отношения к собственности.

Какие документы необходимы для получения?

Для процедуры согласования потребуются бумаги:

• о собственности на ЗУ;
• идентифицирующие заявителя (паспорт);
• заполненное уведомление.

Не потребуется подавать ГПЗУ и выписку из ПЗЗ, но если они есть, то их можно добавить, эти бумаги заказывают бесплатно у архитектора района.

Пошаговый порядок действий для согласования строительства

Процедура согласования строительства частного дома поэтапно:

1. Заполнение уведомления и сбор бумаг.
2. Подача бумаг (лично, почтой, МФЦ, Госуслуги).
3. Необходимо выждать 7 дн. и получить ответное извещение.

Согласование успешно пройдено, если есть письменный ответ о соответствии параметров объекта и допустимости его размещения.

Процедура оформления разрешения в 2022 году

Общий алгоритм действий при согласовании строительства жилого или садового дома подробно описан в ст. 51.1 ГрК РФ. Порядок подачи и получения соответствующего уведомления включает в себя следующие шаги:

1. Подготовка уведомления (аналог заявления) согласно единой утвержденной форме.
2. Сбор установленного законом перечня документов (подробно все бумаги описаны ниже по тексту).
3. Выбор способа направления бумаг в адрес органа государственной власти, уполномоченного выдавать разрешения на строительство. Здесь доступны следующие варианты (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):

• личный визит в соответствующее ведомство,
• обращение в МФЦ (многофункциональный центр),
• направление бумаг по почте (письмо следует заказывать с уведомлением о вручении),
• использование портала «Госуслуги».

1. После того, как документы будут отправлены, следует дождаться окончания их проверки.
2. В течение установленного законом периода времени государственный орган направит заявителю уведомление о соответствии объекта ИЖС (садового дома) всем требованиям и нормам или о несоответствии заявленных параметров.

Именно такая процедура получения согласия на начало строительных работ по ИЖС (садовому дому) предусмотрена в 2022 году.

 

Список документов

Полный перечень документов, которые должен подготовить заявитель для получения согласия на возведение объекта ИЖС или садового дома, приведен в 1-3 ст. 51.1 ГрК РФ.

Сюда входят следующие бумаги:

• уведомление о предстоящем строительстве – при его составлении в качестве шаблона нужно использовать форму, утвержденную Приказом Минстроя России от 19.09.2018 года № 591/пр (Приложение № 1),
• документы, подтверждающие право владения земельным участком (например, договор купли-продажи, дарственная и т.д.). Такие бумаги следует готовить в том случае, если обозначенный участок не зарегистрирован в ЕГРН,
• доверенность на согласование процедуры строительства объекта – если от лица застройщика выступает его представитель,
• заверенный у нотариуса перевод документов, подтверждающих регистрацию юридического лица – требуется в том случае, если в качестве застройщика выступает иностранная организация,
• описание внешнего облика постройки ИЖС или садового дома – если строительство планируется на территории исторического поселения.

Подробно о том, какие нужны документы для получения разрешения на строительство, читайте в нашей статье.

Сколько стоит

Согласно установленному законом порядку сама услуга по выдаче уведомления (аналог разрешения) о соответствии объекта всем требуемым параметрам и нормам оказывается на бесплатной основе. Это означает, что в данном случае платить государственную пошлину не придется.

Исключением являются лишь те случаи, когда речь идет об окончании строительных работ. В такой ситуации при подаче уведомления придется заплатить госпошлину в размере 350 рублей.

Несмотря на то, что официально услуга оказывается бесплатно, определенные расходы застройщик несет на этапе сбора и подачи документов. Если у заявителя нет желания или времени заниматься этим вопросом самостоятельно, то он может поручить эту задачу профильным специалистам. Однако такая услуга является платной. Здесь возможны следующие расходы:

• получение консультаций (1000-2000 рублей),
• помощь в сборе документов (до 5000 рублей),
• подача и последующее получение уведомления «под ключ» – в этом случае цена может достичь 9 000 рублей.

Также следует иметь в виду, что на общую стоимость такой услуги оказывает влияние сложность и нестандартность конкретной ситуации.

Причины отказа

Следует обозначить несколько наиболее распространенных ситуаций, при которых заявитель может получить отказ в согласовании строительства ИЖС или садового дома.

Сюда можно отнести такие причины:

• отсутствие всех необходимых сведений в представленном уведомлении (полный их перечень приведен в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ),
• отражение в уведомлении информации, не соответствующей действительности,
• отсутствие у представителя застройщика доверенности, дающей право на согласование строительства объекта,
• документы для получения разрешения представлены не в полном объеме,
• обращение заявителя в орган, находящийся не по месту размещения земельного участка, на котором планируется строительство дома,
• уведомление подано в отношении объекта, по которому законом предусмотрено получение разрешения на строительство, а не уведомления.

При возникновении перечисленных выше ситуаций, компетентный орган в течение 3 рабочих дней производит возврат поданного застройщиком уведомления вместе с приложенными к нему документами (п. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).

Сроки

В действующем законодательстве 2022 года четко определен период времени, который отводится на выдачу уведомления о возможности начала ИЖС или возведения садового дома. Данный срок составляет 7 рабочих дней с момента поступления документов (п. 7 51.1 ГрК РФ).

Сколько стоит оформить?

Процедура получения уведомления о соответствии и допустимости строительства оформляется бесплатно – пени, пошлин, других платежей нет. Бланки есть в свободном доступе в сети, на портале Госуслуг, а также на сайтах органов власти.

Все согласование, начиная от момента подачи документов, не превысит 7 дней плюс время на почтовое отправление, если выбран этот способ информирования.

Для процедуры заполнения уведомлений не требуются особые знания, но ее можно еще больше упростить, воспользовавшись услугами юридических и специализированных фирм, средние цены которых от 10 000 до 20 000 тыс.

Какое время действует?

По выданному уведомлению можно начинать строительство на протяжении 10 лет с момента его выдачи. Но только по тем параметрам, которые были заявленные и согласованы.

Изменять технические характеристики и иные параметры сооружения, указанные и зафиксированные в первоначальной заявке, можно только подав дополнительное уведомление об этом и получив положительный ответ.

Срок можно продлить, если сообщить госоргану не меньше чем за 60 суток до его истечения о намерении начать работы, причем нарушение этого отрезка времени не является достаточной причиной для отказа, все зависит от важности причин, создавших ситуацию.

Когда оформлять уведомление о планируемом строительстве дома?

Подавать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома или садового дома необходимо после подготовки проекта и до начала строительства дома.

Требования к жилпостройкам

Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.

Для постройки:

• Не более трех надземных этажей;
• Не выше 20 м всего здания;
• В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
• Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
• Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
• Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
• В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.

Для зем.участка:

• Общая площадь не менее 300 кв.м;
• Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
• Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
• Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.

Видео описание

Вопросы, связанные с получением разрешения на строительство дома на участке, детально рассмотрены в видеоролике:

Необходимые документы

В перечень обязательных документов входит:

• удостоверение личности землевладельца (если оформление осуществляется через представителя – доверенность);
• документация, устанавливающая юридическое право на земельный надел;
• градостроительный план;
• проектная документация, в том числе информация об инженерных коммуникациях, пояснительная записка и т.п.;
• положительное заключение от независимого эксперта (если требуется ее экспертиза).

Важно! Если экспертиза проводилась негосударственным органом, необходим документ, подтверждающий полномочия организации.

Образец градостроительного плана земельного участкаИсточник 2ann.ru

На проверку представленной документации, включая сверку проекта с градостроительным планом, уполномоченному органу отводится 10 дней.

В результате разрешение либо выдается, либо в нем будет отказано.

Причины отказа

При подаче документов поводом для отказа может стать:

• неполный комплект документов;
• бумаги не соответствуют установленным требованиям;
• обратилось ненадлежащее лицо.

Отказ после рассмотрения документов:

• габариты или технико-экономические показатели будущего строения не соответствуют ГК РФ.

Часть возникших проблем можно решить на месте. При возникновении спорных ситуаций решение приходится оспаривать в суде. Это можно сделать сразу после получения официального ответа об отказе

Для оспаривания решения в суде получите официальный отказИсточник kazned.ru
Читайте также:
Этапы строительства дома – от выбора участка до отделочных работ

Стоимость разрешения

Разрешительный документ оформляется бесплатно. Оплачивать приходится услуги разных организаций, без участия которых документацию в полном объеме подготовить невозможно:

• топографический план стоит от 10 000 рублей;
• СПОЗУ – в пределах 5 000 рублей.

Когда возможен отказ в выдаче одобрения?

Причины отказа в санкционировании стройки или реконструкции индивидуального частного жилья:

• несоответствие предельным разрешенным характеристикам;
• установленные законом ограничения;
• нарушение ВРИ ЗУ (участок не относится к ИЖС или садовым наделам);
• документы поданы от имени лица без прав на ЗУ;
• Росреестр не располагает данными о границах участка.

Действует правило: если ответ не получен по истечению 7 дней (плюс время на пересылку), то заявка считается согласованной, начинать строительство можно.

Но если обнаружатся обстоятельства, которые бы послужили причиной для отказа, то у госоргана возникнут проблемы, вплоть до вопросов по сносу объекта и компенсации владельцу за счет государства. Так как учреждения часто не успевают за 7 дней осуществить проверку, то отказывают соискателям по надуманным причинам.

В уведомлении об отказе подробно указываются причины, заявитель может снова подать документы в любое время после устранения недостатков.

Когда может перестать действовать?

Случаи, когда согласование строительства досрочно утрачивает свою силу редкие, но возможные, в частности:

• принудительное прекращение права собственности на ЗУ;
• утрата или приостановка прав на надел;
• расторжение аренды.

Этапы получения

После того, как запрос подан, застройщик должен дождаться ответа от администрации. Срок рассмотрения – 7 дней. Ждать до 20 дней придется в том случае, если надел расположен в границах исторического поселения. Такое увеличение сроков связано с тем, что администрация анализирует еще и то, соответствует ли планируемый ОКС особым историческим особенностям района.

На этом этапе обычно не возникает сложностей. Отказ в разрешении можно получить в ряде следующих случаев:

• 
  Категория или ВРИ земли не позволяют вести строительство. В этом случае можно начать процедуру изменения категории или вида разрешенного использования.
• Объект не соответствует установленным требованиям. В этом случае можно привести параметры дома в соответствие с нормами федерального законодательства. Если это по какой-то причине невозможно, нужно получать разрешение.
• Предоставлен неполный пакет документов. Проблема возникает в том случае, если для строительства нужны дополнительные разрешения. Вам придется согласовать проект, а потом заново подать уведомление. Чтобы избежать подобных ситуаций, прежде чем уведомлять администрацию, посоветуйтесь с экспертом «Геомер групп». Наш специалист скажет, какие согласования нужно получить дополнительно. Необходимую для этого техническую документацию (топопланы, СПОЗУ и т.д.) вы можете заказать у нас.
• Строительство не согласовали уполномоченные органы (Росавиация, Роснедра, Культурное наследие). В этом случае план действий будет зависеть от того, почему вам не согласовали объект. Если причины для отказа устранимы, нужно привести проект в соответствие с требованиями, заново пройти процедуру утверждения и подать уведомление.
• Уведомление подано лицом, которое не имело на это права. Подать уведомление может только правообладатель земельного участка, права которого подтверждены соотвествующими документами (договор купли-продажи, дарения, аренды). Допускается, что от его имени будет действовать представитель, но в этом случае должна быть нотариально заверенная доверенность. Если вы не хотите тратить время на согласования строительства и общение с администрацией, ваши интересы будут представлять специалисты компании «Геомер групп».

Если никаких нарушений нет, вы получите положительное решение. Оно действует 10 лет, в течение которых вы должны завершить строительство дома.

Бесплатная консультация

Данные Росреестра

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости содержится информация о категории земли, ее назначении и действующих ограничениях по использованию. К примеру, на землях национального парка можно проживать, а строиться и подводить новые коммуникации нельзя (либо на эти работы действуют дополнительные ограничения).

Отличия для нестандартных случаев

Реконструкция, капитальный ремонт или возведение нового жилья на месте ветхого или уничтоженного – такие ситуации надо различать. Действия в перечисленных случаях имеют свои особенности.

Восстановление разрушенного дома после пожара

Верховный суд РФ пришел к выводу , что восстановление сгоревшего дома не является созданием нового объекта, по которому требуется снова признавать право собственности, соответственно, разрешение не потребуется.

Есть оговорки. Если при восстановлении будут изменены параметры здания, то разрешение (уведомление) все-таки потребуется на новую стройку или реконструкцию.

Так как госорганы могут расценить действия именно так, возникнут проблемные вопросы по регистрации, внесению поправок в документы. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы тот признал, что это было именно восстановление.

Если же действия на месте сгоревшего сооружения изначально позиционируются как создание нового жилья или реконструкция, то извещать администрацию потребуется однозначно. В первом случае перед этим надо упразднить собственность на старую, уже не существующую постройку, обратившись в Росреестр. Далее – стандартная уведомительная процедура (ст. 51.1 ГрК РФ).

Возведение строения на месте старого ветхого дома

С ветхими домами ситуация аналогична описанной выше: если строится новый дом, проводится реконструкция, то разрешение потребуется. Если же осуществляется капитальный ремонт, укрепление стен, фундамента без изменений параметров, то санкционирование таких действий не потребуется, но надо учесть, что если будет перепланировка, то она согласовывается по отдельной процедуре.

Могут ли запретить строить?

Да, местная администрация может прислать уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров и (или) недопустимости размещения дома на данном земельном участке. Начинать стройку в такой ситуации нельзя. Предусмотрены случаи, когда местные власти направят такое уведомление, например параметры возводимой постройки противоречат установленным либо строить на этой земле жильё или садовый дом нельзя в принципе.

Когда требуется именно разрешение, а не уведомление?

В Градостроительном Кодексе (п. 39 ст. 1) под объектом ИЖС подразумевается жилье:

• отдельно стоящее;
• до 3 этажей;
• до 20 м;
• не для разделения на самостоятельные объекты (квартиры).

К постройкам, превышающим параметры п. 39 ст.1 ГрК, нарушающим указанные характеристики, а также которые больше 500 м² применяется не декларативная упрощенная процедура, а разрешительный (прежний) порядок.

Два варианта процедуры сосуществуют в законодательстве и применяются в зависимости от параметров строящегося жилья.

Важно правильно учитывать понятие этажей (надземных, подземных и пр.). Разъяснение дано в письмах Минэкономразвития РФ N Д23и-2472 (23.08.2013), Роснедвижимости N АМ/1567 (27.08.2008).

Что собой представляет?

Разрешение (не уведомление) на строительство – это документ подтверждающий:

• соблюдение проектной составляющей строительства градостроительных регламентов, планировки, межевания и иные нормы закона;
• допустимость согласно целевому назначению ЗУ.

Кем и где выдается, в какие сроки?

Разрешительный порядок согласования стройки (ст. 51 ГрК) осуществляется теми же органами, что и при уведомительной процедуре – органами самоуправления в лице местных администраций (их архитектурными отделами).

Обращаться надо по месту нахождения участка, а если земли режимные, охраняемые – в федеральный орган, которому они подведомственные.

Администрация должна рассмотреть заявление и документы в 30-дневной срок со дня их получения, причем в 3-дневнй период чиновники должны проверить, есть ли все бумаги.

Кто получает, сколько оно действует?

Разрешение действует 10 лет (п. 19 ст. 51 ГрК) со дня его выдачи. Обращаться может только застройщик (его представитель) – в данном случае это лицо, владеющее участком или арендующее его для возведения объекта, на который у него возникнут права.

Причины для недействительности такие же, как и для уведомлений (указаны выше в этой статье).

Отличия разрешительного порядка от декларативного:

1. Для санкционирования эксплуатации объекта, регистрации застройщик обращается сам в администрацию (ст. 55 ГрК) и в Росреестр.
2. Расширенный пакет документации и дополнительные процедуры, а именно обязательно потребуются (ст. 51 ГрК), кроме документов, которые перечислены выше для уведомительного порядка:
   • проектная документация и для этих бумаг положительное заключение обязательной государственной экспертизы (ст. 49 ГрК). Обычно дополнительно делают оценку от независимых аккредитованных экспертных компаний, что повышает шансы на положительный ответ госоргана;
   • градостроительный план ЗУ;
   • результаты инженерных изысканий;
   • СПОЗУ;
   • выписка правил землепользования и застройки (кроме участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты).

Разрешительный порядок – эта та же, когда-то привычная процедура, которая действовала во всех случаях до введения уведомлений.