Основное правило

Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

Другие статьи

Как проверить квартиру перед покупкой: на юридическую чистоту; на долги по «коммуналке»; продавцов Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Виды аккредитивных счетов и их особенности

Всего существует 5 видов аккредитивных счетов, которые отличаются набором условий перевода средств.

1. Отзывной. Этот вид счета ориентирован в большей степени на безопасность покупателя, нежели продавца. По условиям этого аккредитива покупатель может в любой момент снять со счета свои средства, тем самым прекратив сделку. Риски продавца по этому вижу аккредитива достаточно велики, так как он тратит время и другие ресурсы на покупателя, который может в любой момент отказаться от сделки.
2. Безотзывный. Этот вид запрещает покупателю забирать деньги со счета. В этом случае стороны одинаково застрахованы от срыва сделки, поэтому безотзывный аккредитив используется чаще.
3. Безакцептный. «Безакцептный» означает, что передача денег продавцу не требует разрешения покупателя и его присутствия. Продавец квартиры должен предоставить сотрудникам банку все документы, которые подтвердят совершение сделки.
4. Покрытый. Данный вид аккредитивного счета чаще всего используется при взаиморасчетах юридических лиц, которые имеют открытые расчетные счета. Банк, в котором открывается аккредитивный счет, перечисляет средства банку получателя. Там и хранятся денежные средства до момента перехода прав собственности на нового владельца недвижимости.
5. Непокрытый. Деньги хранятся в банке, где открыт аккредитивный счет. Когда стороны предоставляют всю документацию, банк продавца выполняет перевод. Тот же безакцептный аккредитив, только сделка осуществляется между юридическими лицами.

При купле-продаже квартир наиболее популярен безотзывной аккредитивный счет. Это обычно в равной степени устраивает покупателя и продавца. Деньги покупателя будет оберегать банк, а продавец будет застрахован от рисков срыва сделки и потери времени.

Срок действия аккредитива согласуется сторонами сделки в момент составления договора купли-продажи квартиры. Срок действия счета не влияет на стоимость обслуживания счета, банки рассчитывают ее исходя из тарифа за три месяца действия счета.

Необходимо тщательно просчитать срок хранения средств на счете, так как любые форс-мажорные ситуации могут отсрочить продажу квартиры и, соответственно, и перечисление средств.

2. Выбор банка-отправителя

Банк-отправитель — главный канал коммуникации по вашему платежу. Если возникнут сложности, то именно банк-отправитель будет дозапрашивать у вас информацию и пересылать её по цепочке в другие банки.

Последнее время есть вопросы и к финансовым организациям, которые считались образцом клиентского сервиса — пользователи жалуются как на «Тинькофф», так и на «Альфа-Банк».

Ответ поддержки «Тинькофф» одному из клиентов. Источник

Основные критерии при выборе банка:

• не отключен от SWIFT;
• адекватная поддержка валютных переводов;
• возможность открытия брокерского счета (теоретически можно менять в одном банке, а отправлять в другом, но это дополнительный риск);
• наличие дружественных банков-корреспондентов в валюте отправления — большой плюс;
• разумная комиссия за SWIFT-перевод.

В евро хорошо ходят деньги из «Райффайзен». Платежи в Черногорию доходят зачастую за 3 часа. Единственное огорчение — минимальная комиссия 60 евро. Ещё из плюсов: «Райффайзен» перестал отправлять платёж, если видит высокий риск, что деньги не дойдут до банка-получателя.

Сервис санкциям.net сделал хорошую таблицу с актуальными комиссиями для SWIFT-переводов. Но я бы рекомендовал ориентироваться не только на размер комиссии, а учесть и критерии выше.

Безопасные способы передачи денег

Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).

Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу, что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать уже не сможет. Этим он доказывает продавцу, что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН.

Зарегистрированный договор этот тот, у которого стоит отметка о переводе его в электронный вид в виде скан-образа и содержащего сведения о совершенной регистрации. Сейчас на договоры не ставят печать о государственной регистрации, а ставят эту отметку. МФЦ не забирает оригиналы документов, а сканирует их и отправляют в Росреестр. На основе скан-образов Росреестр регистрирует сделку, точнее сказать, регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.

Если подавать выписку из ЕГРН, то в ней должно быть указано, что покупатель стал собственником квартиры. В строке «Правообладатель» должны быть его ФИО. Выписку выдают после регистрации сделки.

Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока или предоставив оповещение о приостановке.

Образцы документов

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Печать регистрации на договоре купли-продажи

Выписка из ЕГРН

Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь по договоренности участников сделки. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.

Способ №1 — Через банковскую ячейку (наличный расчет)

Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».

Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.

Услуга аренды ячейки стоит в среднем 3 000 рублей. Ее стоит арендовать минимум на 2 недели, лучше на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент. Естественно, размер ячейки должен быть такой, чтобы в ней поместилась ваша наличность.

Предложения от банков

• Аренда сейфов в Сбербанке
• Аренда сейфовых ячеек ВТБ
• Аренда при операциях с недвижимостью в Альфа-Банке
• Индивидуальные сейфовые ячейки в Россельхозбанке
• Сейфовые ячейки в банке «Открытие»

Другие статьи

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами Документы для покупки квартиры на вторичном рынке — полный и актуальный перечень

Краткая инструкция

Покупатель и продавец идут в банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в арендованную ячейку. Сотрудник банка составит дополнительное соглашение о том, что продавцу будет предоставлен доступ к ячейке только после, того как он покажет договор купли-продажи квартиры с отметкой и/или выписку из ЕГРН. Как только продавец принесет эти документы, ему будет предоставлен доступ к ячейке и он сможет забрать деньги. Далее советую покупателям получить от продавцов расписку о получении денег.

Подробная инструкция

1. До подписания договора купли-продажи покупатель вместе с продавцом обращаются в банк, предоставляют сотруднику свои паспорта и образец договора купли-продажи. Обычно договор аренды и акт приема-передачи пользования ячейки оформляется на покупателя, но по желанию арендаторами могут быть обе стороны.

   Вместе с договором аренды сотрудник банка составит дополнительное соглашение, в котором указывается условие — продавец получит доступ к ячейке только когда предоставит договор купли-продажи с отметкой и/или выписку из ЕГРН.

   Аренда ячейки и дополнительное соглашение оплачиваются отдельно. Некоторые банки требуют оставить некую сумму в качестве залога за ключ от ячейки.

2. После оплаты услуги и подписания бумаг, покупатель и продавец проходят в специальное хранилище ячеек (депозитарий). Покупатели в присутствии продавцов закладывают деньги в арендованную ячейку. Советую дать возможность продавцу пересчитать деньги, чтобы в будущем не возникало вопросов. Обычно банк бесплатно предоставляет машинки для подсчета и проверки подлинности купюр. Далее покупатель закрывает ячейку и хранит ключ у себя. Теперь можно выходить на сделку купли-продажи.
3. После регистрации сделки покупателю выдают выписку из ЕГРН на квартиру. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.
4. Участники сделки снова идут в банк, где покупатель предоставляет сотруднику договор аренды, а продавец зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. В итоге продавцу дают доступ к ячейке и он забирает деньги.

   После того как продавец получил деньги, советую покупателям получить от расписку о получении денег. Только расписка подтверждает факт передачи денег, плюс ее потребуют в налоговой инспекции при получении налогового вычета за покупку квартиры. Расписка должна быть написана от руки, с разборчивый почерком, датой и подписью.

   Образец расписки

   

Способ №2 — Через аккредитив (безналичный расчет)

Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

Банки, которые оказывают услугу по аккредитиву при сделках с недвижимостью

• Сбербанк
• ВТБ
• ЮниКредит Банк

Другие статьи

Если после покупки, бывший владелец подаст на банкротство, заинтересованные лица могут оспорить сделку. Здесь объяснили, как покупателям защититься от этого

Краткая инструкция

Покупатель открывает сберегательный счет в банке, который оказывает услугу аккредитива. На этот счет кладется деньги на покупку квартиры и подается заявление на открытие аккредитива. В итоге деньги будут перенесены на специальный аккредитивный счет.

После регистрации сделки продавец предоставляет в банк зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что регистрация прошла успешно и покупатель стал собственником квартиры. Сотрудник банка перечисляет деньги с аккредитивного счета на счет продавца. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Подробная инструкция

1. Покупатель вносит деньги за квартиру на свой сберегательный счет.
2. Участники сделки обращаются в банк и предоставляют свои паспорта, образец договора купли-продажи квартиры и реквизиты продавца. Покупатель подписывает заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать реквизиты продавца и условие — деньги с аккредитивного счета будут перечислены продавцу после того, как он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН.

   Срок аккредитива стоит установить минимум 2 недели. Лучше на месяц. Продлить его можно в любой момент.

   Образец заявления на открытие аккредитива

   

3. Деньги со счета покупателя перечислят на специальный аккредитивный счет и на руки выдадут выписку о перечислении средств. Эта выписка доказывает, что покупатель выполнил свое обязательство по расчету перед продавцом. Продавца уведомят, что в его пользу открыт аккредитив. Можно выходить на сделку купли-продажи.
4. После регистрации сделки покупатель получит новую выписку из ЕГРН на квартиру. Напоминаю, что свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.
5. Участники сделки снова обращаются в банк, где продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписки из ЕГРН. В итоге деньги с аккредитивного счета будут отправлены на счет продавца, а покупатель получит подтверждающий документ о переводе.

Хоть покупатель получит на руки справку о переводе денег на счет продавца, я все равно советую получить от него расписку — образец. Лишним не будет.

Способ №3 — Через депозитный счет нотариуса (наличный и безналичный расчет)

Способ похож на аккредитив, но гарантом-посредником в расчетах выступает нотариус и все операции будут проходить через его депозитный счет.

Данной услугой лучше воспользоваться, только если нотариус заверяет договор купли-продажи. В этом случае услуга будет стоить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате) + дополнительно 1 000 — 3 000 рублей за услуги правового и технического характера.

Если же вы не собираетесь заверить договор купли-продажи, а просто воспользоваться депозитным счетом, то тогда тариф будет уже 0,5% от суммы сделки — пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Например, квартира покупается за 5 млн. руб, то нотариусу придется отдать 5 млн * 0,5% = 25 тыс. руб. Гораздо дешевле воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, к тому документов нужно предоставить гораздо меньше, чем нотариусу.

Краткая инструкция

Нотариус составляет соглашение о расчете, которое подписывают участники сделки. Все документы остаются у нотариуса. Затем покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. Только после того, как нотариус убедиться, что деньги переведены на его депозитный счет, он сам подает документы на регистрацию. После регистрации сделки, нотариус перечисляет деньги на счет продавца или дает ему чек, чтобы продавец снял деньги наличными в банке.

Подробная инструкция

1. Покупатели и продавцы обращаются к нотариусу и предоставляют необходимые документы для сделки и расчетов. Какие именно сообщит нотариус, у каждого свои требования.

   Если покупатель решит перечислить деньги на депозитный счет нотариуса безналичным путем, то банковский счет должен быть оформлен именно на покупателя. Нельзя будет переводить деньги нотариусу, например, со счета матери покупателя. Исключение: если одним из покупателей будет несовершеннолетний, то перечислять деньги можно со счета одного из родителей (опекуна).

   Для доказательства того, что счет принадлежит покупателю, нужно предоставить нотариусу справку или копию договора на обслуживание счета. Тоже самое касается и продавца.

2. Помощник нотариуса составит несколько экземпляров договора купли-продажи + соглашение о денежных расчетах. Участники подписывают документы. Далее нотариус заверит договор купли-продажи.

   Согласно ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ, нотариус подает договор купли-продажи для регистрации сделки. Документы остаются у него

3. Нотариус сообщит покупателю реквизиты депозитного счета. Покупатель по своему усмотрению перечисляет туда деньги — со своего банковского счета или наличными. В обоих случаях покупателю дадут справку о поступлении денег на депозитный счет. Этой справкой покупатель доказывает, что он выполнил свои обязательна по расчету перед продавцом.
4. Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
5. После регистрации сделки, участники снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцы могут получить получить деньги наличными или на банковский счет. В случае с наличными, нотариус выдаст продавцам чек или распоряжение, с помощью которого они смогут снять деньги с депозитного счета.

И снова о расписке. Хоть у покупателей есть на руках справка о переводе денег на депозитный счет нотариуса, я все равно советую им получить от продавца расписку о получении денег. Образец найдете по ссылке.

Важные нюансы

Чаще всего при покупке квартиры и недвижимости заключается типовой договор купли-продажи. Однако типовой договор придется немного изменить и внести информацию о порядке взаиморасчетов с помощью аккредитива. Важно указать вид аккредитива, сумму сделки, а также на какой срок будет открыт аккредитивный счет. До заключения договора важно решить, какая из сторон оплатит содержание аккредитивного счета. Также должны быть указаны реквизиты банков, через которые проходит сделка с помощью этого финансового инструмента.

Стороны застрахованы от возможных рисков, срыва сделки и мошенничества сторон, так как банк проверяет все действия перед закрытием сделки, однако за это придется заплатить.

Так как вы предоставляете банку полные данные о сумме сделки, информацию о сторонах, а также о стоимости квартиры, необходимо учесть тот факт, что федеральная налоговая служба будет в курсе всего происходящего.

10. Взаимопомощь

Поскольку официальные органы нам помочь с розыском платежа не могут, то дальше остаётся только объединяться в группы взаимопомощи. На этапе розыска платежа это уже становится не столько практической помощью, сколько психологической. Но как знать, может быть, всё затянется настолько, что люди соберутся с коллективным иском.

Для «Тинькофф» и прочих платежей — чат здесь. Для «Альфа-Банка» есть также отдельный небольшой чат.

Отзывы

Этот раздел скорее тоже относится к недостаткам работы с номинальными счетами при ипотеке и СБР в целом.

Риелторы отмечают факт навязывания использования данной услуги и нежелание сотрудников Сбербанка работать по классической схеме с сейфовыми ячейками.

Есть отзывы о проблемности внесения изменений в ДКП, которые решаются обращением к руководителям рядовых специалистов.

Много вопросов связано с непониманием — кто такие ЦНС и почему можно считать сделки через них «безопасными», ведь это действительно сторонняя организация, а не Сбербанк. Хотя, центр и входит в группу компаний банка.

Главные претензии относятся к срокам реализации сделки. Например:

• Сама онлайн регистрация в ЦНС может занять не 15 минут, а несколько часов.
• Росреестр сменил собственника, но деньги на личный счет  продавца поступают только через 3 дня (заявлено — 1 день).
• Но эти деньги еще могут проверяться Сбербанком (т.е. снять их не получится) — да, деньги которые лежали на одном счете банка + ипотечные деньги, но почему-то могут возникать вопросы. Эта процедура может занять 3-5 дней.
• Возникают сложности с получением наличных продавцом, если нужно просто перевести средства, например, на вклад — тут проблем нет.

Риелторы не рекомендуют продавцам, которые «торопятся», пользоваться данной схемой — она в итоге может увеличить сроки получения средств.

Если у вас есть реальные примеры взаимодействия с ЦНС по сервису безопасных расчетов с использованием номинального счета — оставляйте свои комментарии и отзывы, это поможет сделать выбор в пользу данной программы или отказаться от неё для новых клиентов.

Oкoнчaтeльный pacчeт

Нa втopoм этaпe cдeлки cтopoны зaключaют ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи, и пpoдaвeц пoлyчaeт дeньги. «Ни oдин пpoфeccиoнaл, кoтopый oтвeчaeт зa вaшy cдeлкy и ee пocлeдcтвия, нe пpeдлoжит пpинять чeмoдaн c дeньгaми. Ceйчac pынoк cтpeмитcя к бeзoпacным cтaндapтaм зaключeния cдeлoк, пpи кoтopыx pиcки cвoдятcя к минимyмy. Mы cтaли oдними из пepвыx в Poccии, ктo пepeшeл нa бeзoпacныe pacчёты», — paccкaзывaeтAнacтacия Дмитpeвa, pyкoвoдитeль юpидичecкoгo oтдeлa филиaлa кoмпaнии «Этaжи». Paccмoтpим нecкoлькo pacпpocтpaнeнныx cxeм пepeдaчи кpyпныx cyмм.

Бaнкoвcкaя ячeйкa

Ячeйкa — этo ceйф, кoтopый бaнк cдaeт в apeндy. Пocлe пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa пoкyпaтeль в пpиcyтcтвии пpoдaвцa и coтpyдникa бaнкa зaклaдывaeт ocтaвшyюcя cyммy в бaнкoвcкyю ячeйкy. Pиэлтop пoдaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти в MФЦ, oфиc Pocтpeecтpa или oфиc кaдacтpoвoй пaлaты. Пocлe peгиcтpaции пoкyпaтeлю выдaдyт  выпиcкy из EГPН, кoтopaя пoдтвepдит, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy тeпepь пpинaдлeжит нoвoмy xoзяинy.

Пpoдaвeц мoжeт взять выпиcкy y пoкyпaтeля или зaкaзaть caмocтoятeльнo. Oн дoлжeн пpeдъявить выпиcкy из EГPН бaнкoвcкoмy coтpyдникy, и тoлькo пocлe этoгo eмy пoзвoлят зaбpaть дeньги из ceйфa. Ecли Pocpeecтp пo кaкoй-либo пpичинe нe зapeгиcтpиpyeт пepexoд пpaвa, cдeлкa нe cocтoитcя, квapтиpa ocтaнeтcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa, a пoкyпaтeль пpидeт в бaнк зa cвoими дeньгaми.

Bнимaниe: в бaнкax этa ycлyгa плaтнaя. Cpeдняя cтoимocть — 350 pyблeй. Oбычнo ячeйкy oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Бaнкoвcкий aккpeдитив

Aккpeдитив – этo бaнкoвcкий cчeт. Пoкyпaтeль oткpывaeт cпeциaльный cчeт бaнкe нa cвoe имя и клaдeт нa нeгo нyжнyю cyммy. Дaльнeйший aлгopитм  cxoж c пpeдыдyщим вapиaнтoм: cнaчaлa пpoиcxoдит peгиcтpaция пpaв coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, бepeтcя выпиcкa из EГPН, пocлe  пpoдaвeц пoдaeт зaявкy нa пepeвoд дeнeг. Ecли c дoкyмeнтaми вce в пopядкe, бaнк пepeвoдит вcю cyммy нa cчeт пpoдaвцa или выдaeт eмy дeньги нaличными.

Bнимaниe: в бaнкax этa ycлyгa плaтнaя. Cтoимocть — oт 600 дo 7 000 pyблeй  в paзныx бaнкax. Пpoдaвeц и пoкyпaтeль мoгyт пoдeлить зaтpaты пopoвнy или дoгoвopитьcя кaк-тo инaчe.

Oплaтa пocлe peгиcтpaции cдeлки

Нe вce xoтят плaтить бaнкy зa ячeйкy или aккpeдитив. B тaкoм cлyчae бeзoпacный pacчeт пocлe peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти пoмoжeт opгaнизoвaть pиэлтopcкaя кoмпaния. Для этoгo pиэлтop пpиxoдит вмecтe c пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм в MФЦ, гдe пoкyпaтeль пoдaeт пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. B дoгoвope oн yкaзывaeт, чтo oплaтa бyдeт пpoизвeдeнa пoзжe. Bмecтe c пaкeтoм дoкyмeнтoв cтopoны пoдaют двa зaявлeния: пepвoe — нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти; втopoe — чтoбы oфopмить oбpeмeнeниe нa квapтиpy в пoльзy пpoдaвцa. Pиэлтop пoмoгaeт пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe. Пocлe тoгo, кaк Pocpeecтp зapeгиcтpиpyeт cдeлкy, пoкyпaтeль плaтит пpoдaвцy.

Пocлe pacчeтa пpoдaвeц и пoкyпaтeль c pacпиcкoй или плaтeжным пopyчeниeм пoдaдyт в MФЦ зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния c квapтиpы. Интepecы пpoдaвцa пpи тaкoй cxeмe oплaты зaщищaeт Гpaждaнcкий кoдeкc. Ecли пoкyпaтeль нe paccчитaeтcя, пpoдaвeц мoжeт пoтpeбoвaть oплaтy в cyдeбнoм пopядкe. Пpи этoм пoкyпaтeль нe cмoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию, пoкa  нa нeй бyдeт нaлoжeнo oбpeмeнeниe в пoльзy пpoдaвцa. Нoвый xoзяин нe cмoжeт пpoдaть, oбмeнять или пoдapить квapтиpy, пoкa пoлнocтью нe pacплaтитcя зa нee.

Ecли пoкyпaтeль в тaкиx cитyaцияx зaдepживaeт oплaтy, юpиcты «Этaжeй» oбpaщaютcя в cyд: либo взыcкивaют ocтaвшyюcя cyммy и нeycтoйкy зa пpocpoчкy плaтeжa, либo, ecли тoгo xoчeт клиeнт, pacтopгaют cдeлкy. B этoм cлyчae квapтиpy вepнyт пpoдaвцy.

Ипoтeкa

Пoжaлyй, ипoтeкa — этo oдин из caмыx бeзoпacныx cпocoбoв pacчeтa, тaк кaк здecь вce движeния cpeдcтв кoнтpoлиpyeт бaнк. Пoкyпaтeль зaключaeт c бaнкoм дoгoвop и дeлaeт пepвый взнoc. Дeньги, пoлyчeнныe в кpeдит oт бaнкa лeжaт либo нa cпeциaльнoм ccyднoм cчeтe, либo нa кapтe, выпyщeннoй нa имя пoкyпaтeля. Пocлe тoгo, кaк пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy пepexoдит к пoкyпaтeлю, бaнк пoлyчaeт yвeдoмлeниe из Pocpeecтpa и пepeвoдит нyжнyю cyммy нa cчeт пpoдaвцa.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

8. Альтернативы SWIFT

Почему все так бьются за SWIFT-переводы, если с ними столько проблем? Основные причины:

• самый хороший курс обмена;
• простая легализация в стране-получателе;
• единственная возможность со стороны получателя (если оплачиваем услугу или товар).

Тем не менее, если вы готовы немного переплатить за надежность, то есть смысл рассмотреть альтернативы:

• Самому отвезти наличными. Да, в обменниках курс процентов на 20 хуже, и есть лимит на вывоз валюты в $10 000 на человека (или эквивалента в другой валюте), но зато надежно, и будет повод немного попутешествовать. Будьте только аккуратны — в наших аэропортах частенько могут проверить, сколько денег вывозите. Не путайте евро и доллары: мой знакомый пытался вывезти 10 000 евро, не подумав, что он немного дороже, и нарвался на штраф.
• Криптовалюта. Даже если всё предыдущее время вы думали, что это грязный скам, то, возможно, пришло время поменять мнение. Потери тоже, скорее всего, будут в районе 15-20% в сравнении со SWIFT’ом, но если вы продали квартиру, а банки в новой стране наотрез отказываются от больших сумм, это может быть решением.
• P2P-переводы. В большинстве стран, где проживает много наших соотечественников, есть целые TG-чатики взаимопомощи в обмене денег. Вы встречаетесь лично с человеком, переводите при нём деньги на карту в рублях, а он вам отдаёт наличными. Курс сильно зависит от страны. Если в Италии вы заплатите +20% в сравнении со SWIFT’ом, то в США можно и почти по биржевому курсу поменять, потому что гораздо больше людей отправляют деньги в Россию, чем получают обратно.
• Koronapay. Большинство систем переводов вроде Western Union перестали работать с Россией, но если в стране-получателе есть Koronapay, то можно попробовать её. Из Черногории ребята ездят, например, в Боснию и Герцеговину, чтобы поменять свою российскую зарплату.
• Карта «Мир». Один из самых легитимных способов. В Турции и странах СНГ всё больше банков принимают её для оплаты. Если вы едете на отдых, поменяйте немного налички, чтобы подстраховаться, ну а так — привычный способ, как в старые добрые времена, русская карточка.
• Переводы в рублях / СПФС. В отдельные банки начали отправляться переводы в рублях. Курс не идеален, зато надежно.

Все способы, скорее всего, будут менее выгодные в сравнении со SWIFT-платежами, но, с другой стороны, представьте если один из SWIFT-переводов потеряется. А у многих людей они зависают на два месяца и дольше без гарантий, что проблема быстро разрешится.

Собственно, о том, как решать такие проблемы…

Сервис безопасных расчетов Сбербанка (СБР)

Сервис позволяет совершать безналичные расчеты по сделкам купли-продажи готового жилья.

— Что это значит?

— Вы можете не использовать банковскую ячейку для передачи наличных за квартиру, банк гарантирует получение денег на специальный — номинальный счет и последующую передачу их продавцу по окончанию сделки.

В процедуре работы по «безопасной» технологии принимают участие 4 стороны и она состоит из 4 шагов:

1. Покупатель — должен пополнить номинальный счет Центра Недвижимости Сбербанка со своего личного счета.
2. Банк — отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника.
3. Росреестр — выполняет проверки и регистрационные действия, направляет электронную выписку ЕГРН в банк.
4. Продавец — получает деньги от банка на свой личный счет в Сбербанке.

Схема выглядит прозрачно, но тут нет информации о том откуда появился номинальный счет, как и кем он открывается и есть ли тут подводные камни.

А ещё нужно разобраться со сроками всех этапов и стоимостью процедуры, есть ли комиссии.

Кто может воспользоваться услугой

Можно совершить сделку, если покупается/продается:

• квартира в новостройке,
• квартира на вторичке, комната/доля,
• первичная продажа машино-мест, коммерческой недвижимости.

Все эти объекты могут быть куплены с учетом ипотечного кредитования.

Нельзя совершить сделку, если:

• Покупатель использует доверенность.
• По договору более двух получателей денежных средств.
• Объектом является земельный участок или дом с землей.
• Участники не граждане России.
• Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Другие статьи

Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ

3aдaтoк или aвaнc?

Нa пepвoм этaпe cдeлки пoкyпaтeль и пpoдaвeц зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop, пo кoтopoмy пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy чacть дeнeг oт oбщeй cyммы, чтoбы пoдтвepдить cepьeзнocть нaмepeний. Этoт плaтeж мoжнo oфopмить в видe aвaнca или зaдaткa.

Ecли пo кaкoй-либo пpичинe oкoнчaтeльный pacчeт нe cocтoитcя и пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт pacтopгнyт, aвaнc пpocтo вepнyт пoкyпaтeлю в тoм жe paзмepe. B cлyчae oфopмлeния зaдaткa pacчeт бyдeт зaвиceть oт тoгo, пo чьeй винe copвaлacь cдeлкa. Ecли oкoнчaтeльный дoгoвop нe был пoдпиcaн из-зa пpoдaвцa, oн дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Ecли oкaжeтcя винoвaт пoкyпaтeль, пpoдaвeц ocтaвит пoлyчeнный зaдaтoк ceбe.

Mы peкoмeндyeм oфopмлять плaтeж в видe зaдaткa и пepeдaвaть нe бoльшe 50 тыcяч pyблeй — нe cлишкoм бoльшyю, нo и нe чpeзмepнo мизepнyю cyммy. Этo дacт cтopoнaм бoльшe вoзмoжнocтeй для мaнeвpa, ecли иx oбcтoятeльcтвa измeнятcя и cдeлкa бyдeт yжe нe aктyaльнa.

Cтoит ли бoятьcя pиэлтopoв? Пoдкacт

9 вeщeй, кoтopыe вaжны пpи выбope paйoнa

Oпacнo ли пoкyпaть квapтиpy y xoлocтякa?

Схема использования аккредитива при покупке квартиры

Чтобы провести сделку с помощью аккредитива, нужно:

1. Составить и заключить договор купли-продажи, куда необходимо внести информацию о порядке взаиморасчетов. То есть в стандартные типовые условия договора сторонам нужно внести изменения и отметить, что плата за квартиру производится с использованием аккредитива.
2. Передать договор в банковскую организацию вместе с заявлением на открытие аккредитивного счета.
3. Открыть счет в банке, куда покупатель вносит денежные средства за квартиру. Деньги хранятся на аккредитивном счете, пока банковская организация не получит документы, подтверждающие совершение сделки.
4. Зарегистрировать договор купли-продажи. На этом этапе фиксируется передача прав собственности на квартиру.
5. Передать банку все необходимые документы, подтверждающие передачу прав собственности, а именно: справку из Росреестра о передаче прав собственности и выписку из Единого государственного реестра о регистрации покупателя в качестве нового собственника жилого помещения.
6. Проверить достоверность сведений. Это делает банк.
7. Дождаться перевода денег за квартиру на банковский счет продавца. После этого сделка считается завершенной и аккредитивный счет можно закрывать.

Какие предоставить документы

При открытии аккредитива в Сбере клиенты предоставляют:

• паспорта;
• договор или его проект между сторонами-участницами;
• заявку на открытие счета и использование его для расчетов по аккредитиву, оформляет покупатель;
• сопроводительное письмо, которое оформляет получатель денег.

При договоре между сторонами об корректировке условий на сайте Сбербанка размещены бланки на изменение аккредитива и об его отзыве.

При подаче предзаявки на аккредитив на сайте клиенту понадобится указать такие сведения:

• ФИО;
• номер телефона для связи;
• электронную почту.

Предзаявка рассматривается в тот же день, но если она оформлена после 17:30 по московскому времени, то будет обработана с 9:00 следующего рабочего дня. Если при оформлении остались вопросы, то можно связаться с call-центром Сбербанка. Но специалист банка в любом случае даст ответ по сформированной предзаявке по телефону или электронной почте, указанной в форме.

Какие выгоды дает сделка

Положительные стороны для участников сделки при расчете по аккредитиву:

1. Надежность и защита от мошеннических деяний для сторон-участниц. Только точное исполнение условий договора гарантирует перевод денег и прав на имущество, как для покупателя, так и для продавца.
2. Перевод средств проходит по безналичному расчету. Не придется пересчитывать вручную большие суммы денег и полагаться на случай при определении подлинности купюр. После получения суммы на счет можно ее снимать частями и тратить по мере необходимости или отправить все деньги в оплату другой сделки.
3. Продавец гарантированно получит расчет за имущество при передаче прав на предмет сделки: квартиру, машину, оборудование и прочее.
4. Покупатель сохранит средства в полном объеме, даже если купля-продажа по каким-то не зависящим от него обстоятельствам не состоится.
5. При нарушении продавцом сроков оформления права собственности средства возвращаются покупателю.
6. Низкий тариф на банковскую услугу от 1 500 рублей, который обусловлен малыми затратами на сопровождение сделок подобного рода.
7. Минимальные затраты времени и денег обоих клиентов при оформлении аккредитива. Открытие счета доступно за 15 минут. При подготовке сторон заранее операция займет 1 банковский день, даже если стороны по сделке находятся в разных регионах страны.
8. Удобство при оформлении в рублях РФ и валюте. Заявку можно подать онлайн, а документы оформить в любом отделении Сбербанка, которое оформляет аккредитивы.

Недостаток у этого вида банковской гарантии только один, если в продавец по сделке юридическая компания, то тариф вырастает.