Продажа земельного участка: какой нужно заплатить налог и как сэкономить. Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Каким налогом облагается продажа земли

Когда человек продает земельный участок, он обязан заплатить государству налог с полученного дохода. Это прописано в Налоговом кодексе Российской Федерации (НК РФ).

Законодательная база

Положение об уплате налога с продажи дома с ЗУ, регулируется положениями Налогового, Гражданского и Земельного кодексов:

  • Согласно статье 130 ГК РФ недвижимость в виде капитальных строений и наделов относится к имуществу, облагаемому налогом вне статуса владельца. Исходя из этого, выплаты вменяются так же тем категориям лиц, которые вправе получать льготы по другим основаниям.
  • Положения статей 208-210 и 224 НК РФ определяют налоговую базу,ставку, условия отмены его начисления.
  • Нормативы статьи 391 НК РФ допускают снижение выплат на 10 000 рублей для некоторых категорий граждан.
  • Статья 207 НК РФ регулирует начисления для нерезидентов РФ.
  • Статья 288 НК РФ определяет сроки налогового периода.

Перед тем как начать рассчитывать сумму уплаты налога с продажи ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, возможно вам будет интересно узнать как рассчитывается этот же налог, только с продажи ТОЛЬКО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА — об этом читайте здесь.

Ознакомиться с полной процедурой купли продажи дома с землей можно тут.

Отвечает юрист департамента правового и налогового консалтинга юридической фирмы «Прифинанс» Анжел Теватросян:

В данной ситуации земельный участок находился в собственности более минимального срока, который дает право на безналоговую продажу, а построенные дома — менее минимального срока (по общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет).

Соответственно, доход в виде стоимости земельного участка не будет облагаться НДФЛ, а доход от продажи домов будет подлежать обложению НДФЛ. В связи с этим в договоре купли-продажи земельного участка с домами очень важно разделить стоимость земельного участка и стоимость каждого дома. В противном случае есть риск, что вся сумма продажи участка и недвижимости может быть признана налогооблагаемым доходом, то есть минимальный срок владения налоговые органы могут отсчитывать от последней из дат, которой является дата регистрации домов.

Какие налоги нужно платить при продаже дома в 2018 году?

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Существенно занизить стоимость домов в договоре купли-продажи не получится: если дома будут проданы по цене менее 70% их кадастровой стоимости, то для налогообложения доходом будет признаваться кадастровая стоимость дома, умноженная на коэффициент 0,7 (коэффициент может отличаться в зависимости от региона).

Для того чтобы уменьшить налог, подлежащий уплате, Вы можете подтвердить расходы, понесенные на строительство домов. В этом случае НДФЛ по ставке 13% будет взиматься не с полной стоимости каждого дома, указанной в договоре купли-продажи, а со стоимости домов за вычетом фактически произведенных расходов на их строительство. При этом расходы должны быть документально подтверждены (то есть должны иметься чеки, платежные документы, договоры и т. д.). Альтернативно можно воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить доход от продажи каждого дома на 1 млн рублей (данный вычет, в отличие от вычета на приобретение недвижимости, применяется неограниченно, а не единожды). Какой способ выгоднее для Вас, зависит от размера расходов, которые Вы понесли на строительство и которые Вы можете подтвердить.

Повышенный налог на доходы от продажи жилья отменен

С 1 января 2021 года в России ввели прогрессивную ставку подоходного налога – так называемый налог для богатых. Раньше платили 13% со всей суммы заработка, а по новому законодательству деньги, полученные сверх 5 млн рублей, должны облагаться НДФЛ по ставке 15 %. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

В начальном проекте закона повышенный налог граждане должны были платить со всех доходов, превышающих 5 млн рублей: зарплаты, выигрышей в лотерею, от продажи автомобилей и жилья. Однако государство все же освободило от обложения им ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

  • От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
  • От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
  • Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

сколько придется платить налога при продаже недвижимости в 2022

Отсюда следует, что если в 2022 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

сколько налога придется заплатить при продаже недвижимости в 2022 году

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

  • имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
  • при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
  • величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.

О том, как посчитать срок владения имуществом в некоторых ситуациях, читайте в материалах:

  • «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения»;
  • «Как для НДФЛ считать срок владения квартирой, полученной в наследство?»;
  • «ФНС — о сроке владения недвижимостью при разделе»;
  • «С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда?».

Кто обязан платить налог

Если сам участок находится на территории России, то платить налог за полученные деньги от его продажи владелец обязан в любом случае. Будь то физическое или юридическое это лицо, гражданин РФ или иностранец.Продажа доли в квартире в 2021 году - РИА Новости, 1920, 25.11.2021
25 ноября 2021, 18:44Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов

Юридические лица

Какой налог с продажи земли будет платить индивидуальный предприниматель (ИП) или юрлицо, зависит от того, какую систему налогообложения они используют.l При общей системе налогообложения (ОСНО) юрлицо вносит полученные от продажи участка средства в расчеты по налогу на прибыль. Затраты на покупку земли включают в расходы. В этом случае налог начислят на разницу полученной прибыли и расходов. Налоговая ставка- 20 %.l При упрощенной системе налогообложения (УСН) доход от продажи земли включают в выручку, на нее начисляется налог по ставке 6 %. Если участок купили для перепродажи, его стоимость вносят в расходы. Туда же можно включить работы на земле или подготовку документов для продажи нотариусом. В итоге из суммы дохода вычитаются все расходы, а полученный результат облагается налогом уже в 15 %.Налог с продажи земли для юрлиц зависит еще от множества нюансов, которые целиком приведены в главах 25, 26.1 и 26.2 НК РФ.ИП платит налог по схеме для юрлица, только если участок он использовал непосредственно для своего бизнеса. В противном случае — как физическое лицо.

Физические лица

© РИА Новости / Александр Кряжев  / Перейти в фотобанк Посетитель в инспекции Федеральной налоговой службы РФ в НовосибирскеПосетитель в инспекции Федеральной налоговой службы РФ в Новосибирске - РИА Новости, 1920, 16.12.2021
© РИА Новости / Александр Кряжев Перейти в фотобанк Посетитель в инспекции Федеральной налоговой службы РФ в НовосибирскеЛюбой человек, совершивший сделку по продаже земли на территории России, обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Когда не нужно платить налог

Есть две ситуации, в которых физлицу платить налог после продажи участка не нужно.

  1. 1Если земля была в собственности более трех лет до 2016 года или более пяти лет после 2016 года. Участок при этом мог быть получен любым способом: куплен, по наследству или дарственной от близкого родственника (по закону это только супруги, дети, родители, бабушки и дедушки, родные сестры и братья, усыновители и усыновленные; тети и дяди, двоюродные и т.п. — нет), приватизации, договору ренты. В этом случае не нужно даже предоставлять декларацию.
  2. 2Если участок продали дешевле, чем купили. Однако сообщить о сделке в Федеральную налоговую службу (ФНС) все равно требуется — документально подтвердить, что дохода от продажи нет.

Однако есть оговорка, которая не позволяет занизить стоимость земли, чтобы уйти от налога. ФНС проверяет соотношение дохода от продажи и кадастровой стоимости участка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для расчета суммы дохода кадастровую стоимость умножают на понижающий коэффициент 0,7.Так, если в договоре купли-продажи указана сумма в 2 миллиона рублей за землю, а ее кадастровая стоимость в ЕГРН — 3 миллиона, то налог рассчитают по последней.Гаражный кооператив Волна в Подольске - РИА Новости, 1920, 12.11.2021
12 ноября 2021, 19:49Как не выкинуть деньги на ветер: какие документы нужны для покупки гаража

Ставка налога

Ставка НДФЛ зависит от того, признан продавец налоговым резидентом РФ или нет. Резиденты платят 13 %, нерезиденты — 30 %.Кто и при каких условиях считается резидентом, а кто нет, подробно расписано в ст. 207 НК РФ. Однако могут быть и исключения.»Если у человека есть постоянное место жительства в России, то его могут признать резидентом. Даже когда положенный срок проживания на территории государства не соблюдается. Но такие случаи рассматриваются в индивидуальном порядке, важно заранее обратиться с вопросом к юристу», — рассказала РИА Новости юрист по арбитражным и налоговым спорам, партнёр компании «РСК-групп» Ольга Макаревич.

Читайте также:  Продажа доли в приватизированной квартире. Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

Налоговый период

Подать в налоговую документы о сделке с земельным участком необходимо до 30 апреля следующего после продажи года. Так, если землю продали в сентябре 2022 года, то декларацию важно предоставить до 30 апреля 2023-го. Проверять документы будут в течение трех месяцев.Составление дарственной на квартиру - РИА Новости, 1920, 22.10.2021
22 октября 2021, 23:21Дарственная на квартиру или завещание: юристы рассказали, что выгоднее

Расчет имущественного вычета

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы
применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность
по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2020 году Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2019 году за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2020 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:
НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

Пример расчета

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2020 году приобретенной в 2019 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб.-1 000 000 руб.)x13%=170 300 руб.

Когда продажа недвижимости освобождена от обложения налогом

На самом деле, даже если бы продажу недвижимости все-таки облагали налогом по повышенной ставке, это бы ощутили немногие. Так как налогом не облагается продажа имущества, которое находится в собственности больше 3-5 лет. Вот какие льготы при реализации недвижимости действуют в России:

  1. Освобождена от НДФЛ продажа недвижимости, которая находится в собственности три года и более. Это касается недвижимости унаследованной, приватизированной, полученной в дар, переданной по договору пожизненного содержания. В остальных случаях минимальный срок для необлагаемой налогом продажи — 5 лет.
  2. С 2020 года освобождена от НДФЛ продажа квартир и домов с участками, которые являются единственным жильем и с даты покупки которых прошло 3 года. Раньше срок для них составлял 5 лет.
  3. Не нужно платить НДФЛ, если квартира продана дешевле, чем куплена. Однако продать необходимо за сумму не менее, чем 70 % от кадастровой стоимости (цена кадастра должна быть установлена на 1 января того года, когда продается квартира). Бесплатно узнать кадастровую стоимость можно на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Введите в активное окно адрес или кадастровый номер недвижимости. 
  4. От налога освобождаются граждане, продающие жилье за такую же цену, за которую купили ее. То есть в этом случае доход они не получили. Здесь тоже учитывается кадастровая стоимость – продавать квадратные метры нужно не дешевле  70 % от из кадастровой цены. 
  5. При продаже недвижимости сумму полученных доходов можно уменьшить на расходы на его покупку. Тогда налог надо будет платить с разницы между ними. Расходы необходимо подтвердить документами: кредитным договором, договором купли-продажи и пр.
  6. Сумму доходов, полученных от продажи жилья и земельных участков, можно уменьшить на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей в год. Это гарантированный вычет, который можно заявить для использования предыдущей льготы, если нет подтверждающих расходы документов или подтвержденные расходы меньше 1 млн рублей.
  7. Доход от продажи недвижимости можно уменьшить на другие вычеты: на детей, за лечение, образование и пр.

сколько придется заплатить налога при продаже недвижимости в 2022 году

Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета

При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).

Пример

Сергеева В.Н. в 2014 году купила дом с земельным участком. Сумма расходов составила 5 254 000 руб.

В 2016 году она решила продать дом за 6 500 000 руб. Так как он был в её собственности менее 3-х лет, она обязана будет с него уплатить подоходный налог.

По общему правилу (без применения вычета) он будет равен 845 000 руб.:

6 500 000 руб. * 13 %

Если у неё сохранились документы, подтверждающие траты по покупке дома, она сможет уменьшить полученный доход на сумму истраченную при покупке и налог составит 161 980 руб.:

6 500 000 – 5 254 000

Если документы по покупке у неё не сохранились, то уменьшить сумму налога она сможет только на н/в 553 020 руб.

5 254 000 -1 000 000 * 13%

Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.

Рассчитываем и сокращаем сумму налога

Владелец, продающий дом, завершив сделку, должен передать в инспекцию по месту жительства декларацию, сообщив о доходе, который получил. Совершенно легально уменьшить этот доход, а заодно и налоговый процент, можно двумя способами.

Таблица 1. Как легально налоговый процент?

Способ 1Способ 2
Путём подачи заявления на имущественный вычет. Если продавец понёс расходы при покупке этого дома, уменьшить сумму дохода можно на них.

Заявление на вычет (у работодателя) в инспекцию

Рассмотрим первый пункт. Согласно статье №220 НК РФ, при продаже дома гражданин, владевший им менее трёх лет, претендует на вычет имущественный. Максимальная его сумма лимитирована одним миллионом рублей за год. То есть налоговый сбор по ставке тринадцать процентов будет уплачен, если стоимость жилья превышает вышеуказанный лимит. Доход с продажи жилья, стоящего менее миллиона налогом не облагается.

Читайте также:  Секреты риэлторов: как написать объявление о продаже квартиры. Образец объявления о продаже квартиры

Пример №1. В 2016 году Максим Иванович Жилой продаёт собственный дом, владея им менее двух лет – с 2014 года. По договору цена составляет 3,4 миллиона рублей. Соответственно, за вычетом миллиона (государственная льгота), доход Жилого составит 2,4 миллиона рублей и с него гражданин уплатит 312 тысяч рублей (2 400 000 рублей х 13%).

Пример №2. В 2017 году Иван Сергеевич Калачёв продаёт дом по цене 990 тысяч рублей, когда кадастровая цена жилья составляет 1 300 000 рублей (70% цены по кадастру – 910 000 рублей). Поскольку эта цифра меньше договорной стоимости, как доход засчитывается она. Но доход Калачёва со сделки составит ноль рублей с учётом миллионного вычета.

Пример №3. Семён Петрович Весёлый продает дом, полученный в собственность в 2017 году. Семён Петрович хочет выручить за него 2,9 миллиона рублей, государство же оценило дом в 4,8 миллионов (70% кадастровой стоимости – 3 360 000 рублей). Доходом будет считаться цена по кадастру, так как она больше договорной. Применив вычет, Весёлый получит доход в сумме 2 360 000 рублей, с которого заплатит 13% налога – 306 800 рублей.

Важный момент! Если у недвижимости несколько собственников, имущественная льгота в миллион рублей поделится между ними согласно долям. Этот пункт работает, когда дом продают по общему, единственному договору, как единый объект. Когда каждая доля проводится обособленной сделкой и отдельным договором купли-продажи, то каждому собственнику льгота полагается в полной мере.

Пример №4. Жилым домом меньше двух лет владеют два друга – Хорошев и Климов, каждый имеет 1⁄2 доли в нём. Продают жильё по единому договору. Уже известно, что договорная цена – 2,8 миллиона рублей, выше кадастровой. Следовательно, каждый продавец получит доход в сумме 1,4 миллиона рублей. Налоговый вычет также делится пополам, доход становится меньше (1 400 000 рублей – 500 000 рублей = 900 000 рублей). И Хорошев, и Климов заплатят по 117 000 рублей налога – это цифра является тринадцатью процентами от суммы полученного дохода.

Пример №5. Хорошев и Климов продают тот же дом, но уже по долям. Сумма каждого договора составляет 1,4 миллиона рублей. Оба продавца пользуются послаблением в сумме один миллион рублей и оба получают в остатке доход в 400 000 рублей. Каждый из граждан заплатит 52 тысячи рублей в виде налогов.

Рассмотрим второй пункт – доходы, из которых вычитаются расходы. Если гражданин был хозяином дома менее трёх лет, у него есть право уменьшить свой доход со сделки на сумму понесённых трат (приобретение, стройка или ремонт жилья). В налоговую нужно предоставить официальные бумаги, фиксирующие понесённые траты. Если окажется, что плательщик потратил больше, чем выручил с продажи, имущественный налог обойдёт его стороной.

Пример №1. Сергей Собакевич построил свой дом год назад, потратив 3,6 миллиона рублей. После чего он выставил жильё на продажу, запросив 4,5 миллиона рублей. Соответственно, доход Собакевича составит 900 тысяч рублей, 13-ти процентный налоговый сбор с которых составит 117 тысяч рублей.

Пример №2. Всё также год назад Собакевич построил дом за 3,6 миллиона. Затем ему срочно потребовались деньги, и он реализовал дом за 3,1 миллиона рублей. Несложно посчитать — никакой прибыли гражданин не получил и с него налог взиматься не будет.

Важный момент! Не играет никакой роли, получил ли плательщик между тратами и доходом разницу положительную или отрицательную, он должен отчитаться об этом в инспекции. Для этого подаётся декларация и соответствующий пакет бумаг и документации, подтверждающий расходы. Гражданам, проигнорировавшим требование закона, может грозить денежный штраф.

Как и любой налог, имущественный сбор должен уплачиваться своевременно

Продаём дом: общая информация о налоге

Чаще всего человек, продающий жилой дом, обязан заплатить налог в счёт государства. Почему «чаще всего»? Потому, что уплата налога связана с двумя факторами:

  1. Рыночная стоимость жилья.
  2. Временной промежуток, в котором продавец домом владел как собственник.

Рассмотрим первый фактор – цену. В зависимости от времени, когда гражданину официально передали собственническое право на объект жилой недвижимости, определяют налогооблагаемую цифру доходов, полученных при продаже. Рубежом является 2016 год. Собственность на жильё, оформленная ранее, влияет на то, что стоимость жилья по кадастру не будет играть роли, а доходной цифрой признается стоимость по договору купли-продажи. Если дом попал в собственность гражданина позднее 2016 года, доходом, облагаемым имущественным сбором, будет считаться:

  1. Либо стоимость дома по кадастру, умноженная на 0,7, если она выше цены рыночной (70% от цифры по кадастру).
  2. Либо стоимость дома по договору, если цифра будет выше стоимости по кадастру, помноженную на 0,7 (коэффициент понижения).

Кадастровой при этом будет считаться цена, установленная на 1 января года, в котором совершается продажа.

Соответственно, за доход всегда берётся одна, максимальная цифра.

Рассмотрим пример. Сергей Сергеевич Домовицкий продаёт дом, собственником которого стал 2 января 2016 года. Согласно договору, Домовицкий хочет выручить за недвижимость четыре миллиона рублей, стоимость жилья по кадастру – шесть миллионов рублей. Получается, что стоимость по кадастру, помноженная на коэффициент понижения (0,7) составит 4,2 миллиона рублей, что выше договорной цены. Значит, облагаться налогом будет конкретно эта, большая цифра.

Если же дом Домовицкого по договору стоит 8,3 миллиона рублей, а его цена по кадастру составит 10,3 миллиона рублей, то ситуация изменится. Кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7, составит 7,210 миллионов рублей. Соответственно, большей цифрой является договорная цена, её и обложат налогом.

Напомним, что стоимость недвижимости по кадастру представляет её ценность с точки зрения государства. Для расчёта кадастровой цены привлекаются эксперты. Они оценивают не все дома в индивидуальном порядке, а делят их на группы согласно расположению, году постройки, площади, средней региональной стоимости квадратных метров, инфраструктуре и прочим параметрам. Узнать стоимость конкретного дома по кадастру может любой пользователь интернета. Нужно посетить портал Росреестра, ввести в специальное поле адрес жилого объекта и нажать кнопку «Поиск».

Важный момент! Гражданин, который покупает (строит) и продаёт недвижимость в один год, может претендовать одномоментно на две имущественные льготы. Первая касается возврата 13% от суммы затрат на жильё.

Все физические лица, получающие заработную плату либо иные доходы в России, считаются налогоплательщиками подоходного налога. Такие граждане ежемесячно перечисляют в пользу бюджета страны 13% от своей заработной платы или других денежных получений, как, например, продажа дома. Потому каждый налогоплательщик один раз в жизни имеет право вернуть себе имущественный вычет по НДФЛ, оформив возврат подоходного налога с покупки жилплощади.

Вторая льгота – вычет, составляющий один миллион рублей для продавца, и о ней мы расскажем ниже.

Государство разрешает плательщикам экономить на налоговых сборах при продаже жилья

Налоговые вычеты

Владельцы земли, которые решили ее продать раньше установленного минимального срока — трех лет, могут получить имущественные налоговые вычеты.

  • —Вычет на расходы. В этом случае из суммы полученных при продаже доходов вычитаются затраты на покупку участка, а также на услуги риелтора, юриста, нотариуса, пошлины и проценты по кредитному договору. Налог начисляется только на ту сумму, которая останется в итоге. Важно при этом подтвердить все расходы документально.
  • —Вычет на остаток. При продаже земельных участков размер имущественного вычета составляет 1 миллион рублей. В этом случае из суммы дохода вычитается эта сумма, а налог начисляется на оставшуюся.

Юрист Ольга Макаревич уточняет: «Часто земля продается одновременно вместе с домом. Согласно статье 220 Налогового кодекса, размер имущественного вычета равен сумме, которую вы потратили на приобретение жилой недвижимости, но ограничен 2 миллионами рублей. Это значит, что в совокупности налоговый вычет за землю и расположенный на ней дом не может быть больше 2 миллионов рублей или 260 тысяч рублей к возврату (13 % от 2 миллионов рублей). Воспользоваться им можно только один раз». © РИА Новости / Виталий Белоусов  / Перейти в фотобанк Сотрудники инспекции Федеральной налоговой службы России № 34 консультируют посетителейСотрудники инспекции Федеральной налоговой службы России № 34 консультируют посетителей - РИА Новости, 1920, 16.12.2021
© РИА Новости / Виталий Белоусов Перейти в фотобанк Сотрудники инспекции Федеральной налоговой службы России № 34 консультируют посетителей

Порядок декларирования

Подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую необходимо только в случае, если участок до продажи был в собственности не более трех лет — минимально установленного срока.Подать документ можно несколькими способами:

  • —заполнить бланк от руки и принести в налоговую лично, отправить почтой или через МФЦ «Мои документы»;
  • —заполнить и отправить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

В декларации надо указать сумму полученного дохода, источник (данные покупателя), сумму расходов или налогового вычета.

Декларирование дохода и сроки сдачи отчётности и уплаты платежа

Декларацию обязаны сдавать все граждане, продавшие имущество, если оно было в собственности менее указанного срока (3 или 5 лет, в зависимости от даты и способа его приобретения). Даже, если размер платежа к уплате равён нулю, декларацию все же придётся сдать. Не сдают её только те, кто владел проданной недвижимость более 3 (5 лет).

Отчётность сдаётся в срок до 30 апреля года, идущего за тем, когда был получен доход от продажи, а НДФЛ уплачивается чуть позже – до 15 июля.

Ответив на вопрос о том, нужно ли платить налог при реализации жилья, рассмотрим какие платежи подлежат внесению в бюджет при получении жилой недвижимости по наследству и в порядке дарения.

Читайте также:  Как составляется, кем заверяется доверенность на оформление земельного участка? Услуги оказываемые нотариусом. Цены и необходимые документы

Платим налоги на доход от продажи дома

Сроки

Налог на доход с продажи земли нужно заплатить до 15 июля года, следующего за годом сделки.»После того как налоговая проверит декларацию, специалисты сообщают налогоплательщику, корректны ли представленные данные. Если всё верно, то выдают квитанцию на определенную сумму», — объясняет Ольга Макаревич.Недвижимость 2022 - РИА Новости, 1920, 23.11.2021
23 ноября 2021, 16:39Как не прогадать при срочной продаже квартиры: лайфхаки от риелторов

Порядок уплаты

Заплатить налог необходимо в течение месяца после получения квитанции, если другой срок не указан в уведомлении ФНС.Сделать это можно в любом банке или в личном кабинете на сайте ФНС.»Внести деньги можно и заранее — единым налоговым платежом. После поступления сведений о сумме задолженности они автоматически спишутся со счета», — говорит Ольга Макаревич.Чтобы пользоваться таким сервисом, нужно ввести реквизиты плательщика и сумму платежа на специальном сайте. Система будет самостоятельно распределять внесенные средства на налоги. В первую очередь закроет пени и задолженности в порядке возрастания, потом — другие налоги и сборы. Если текущих платежей нет, то деньги останутся на счете.

Ответственность за неуплату

Если продавец вовремя не подал декларацию и не внес в нее доходы от продажи земельного участка, ему грозит штраф — 5 % от суммы установленного налога ежемесячно со дня просрочки. При этом сумма должна быть не меньше 1000 рублей и не больше 30 % от установленного налога.Молодая семья с детьми - РИА Новости, 1920, 26.11.2021
26 ноября 2021, 21:07Скидка на налог: как оформить вычет на ребенка — пошаговая инструкция»Даже если налог составил 0 рублей и оплате не подлежит, то придётся оплатить минимальный штраф в 1000 рублей», — предупреждает юрист Ольга Макаревич.Неуплата налога в этом случае также грозит санкциями: штраф составит 20-40 % от начисленной суммы.А если подать декларацию в срок, но задержаться оплатой, то штрафа не будет, но на сумму начислят пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

Как уменьшить налог с продажи жилья

Если вы продали недвижимость до истечения минимального срока
владения, то обязаны заплатить налоги. Законодательством РФ
предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налоговую базу – сумму,
которую вам заплатили за квартиру. 

Есть два способа, с помощью которых можно существенно, а иногда
и до нуля, снизить налоговую нагрузку. Главное – правильно выбрать
и применить вид льготы. 

Вычет расходов (разница между покупкой и продажей)

Налоговая льгота подразумевает, что 13% уплачивается не со всей
суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом
расходов на приобретение этой недвижимости. Чтобы воспользоваться
этим способом, нужно документально подтвердить расходы на покупку
жилья.

Пример 1. В 2020 году вы купили квартиру за 2 млн рублей, а в
2021 продали за 5 млн. В 2022 году вам надлежит подать в ИФНС
декларацию и уплатить налог. Все документы, подтверждающие покупку
и оплату, у вас имеются. А значит, вы вправе воспользоваться
вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).
Заплатить налог нужно с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% * 3
млн = 390 тыс. рублей.

Пример 2. В 2020 году вы купили земельный участок за 3 млн
рублей, а в 2021 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная
стоимость была меньше покупной, то вы освобождены от уплаты
налога. 

После покупки и продажи недвижимости обязательно сохраняйте
документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов
необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с
декларацией 3-НДФЛ.

Если какой-то документ утерян, его можно восстановить. Налоговые
консультанты НДФЛка.ру подскажут, как это сделать, а также
помогут решить все остальные вопросы.

Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу
брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была
получена в наследство, подарена или приватизирована.

Наследники вправе получить налоговый вычет с расходов,
понесенных наследодателем при покупке жилья, если сам наследодатель
при жизни не воспользовался таким правом.

Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный
налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Применив его, вы снижаете
сумму продажи на 1 млн рублей и с полученной разницы платите
налог.

Пример. Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн
рублей. Вы не тратили деньги на ее приобретение, зато вы можете
использовать налоговый имущественный вычет 1 млн. рублей. НДФЛ к
уплате = 130 тыс. рублей (2 млн — 1 млн) * 13%.

Доход от продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим
правилам. Но есть нюансы и даже преимущества у продавцов долевой
собственности. Об этом мы подробно рассказали в нашей статье
«Налог на доход от
продажи доли в квартире».

Покупка и продажа недвижимости в одном году

Распространены ситуации, когда в календарном году продается одна
квартира, а следом покупается другая.

Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при
покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей
покупки, вы можете применить два вычета одновременно.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса
НДФЛка.ру

Оксане Д. достался в наследство дом, и в 2021 году она продала
его за 3 млн. рублей.  В том же году она купила квартиру за 4
млн. рублей. Какие можно применить способы для уменьшения
налога с продажи?

Эксперт внимательно изучил все представленные документы и
разъяснил клиенту следующее. На продажу квартиры Оксана получает
имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры –
имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в
одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Специалист сделал расчет НДФЛ и заполнил налоговую декларацию.
Итог: в 2022 году клиент должен будет заплатить: 3 млн (стоимость
дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку
квартиры) = 0. Таким образом, налоговая нагрузка снижена до 0.

Отвечает специалист по налоговому планированию ООО «Юмис» Юлия Макарова:

При исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц необходимо учитывать доходы от продажи имущества, в рассматриваемом случае это 2,1 млн. Вышеуказанные доходы можно уменьшить на сумму налогового вычета в размере 1 млн для жилого дома либо на сумму фактически произведенных расходов. К расходам можно отнести стоимость приобретения земельного участка и документально подтвержденные расходы по строительству на участке жилых домов.

Как законно продать дом, который построил сам?

Как рассчитать налог при продаже домов и земли?

Резюмируем

Граждане нашей страны обязаны выплачивать налоги не только с трудовых, но и иных доходов по базовой ставке в тринадцать процентов. Продажа недвижимости входит в понятие «иной доход» и налогом облагается. Однако государство предусматривает послабления в некоторых случаях, и плательщики могут неплохо сэкономить на имущественном сборе. С примерами мы рассмотрели основные сценарии, которые могут произойти при продаже дома. Надеемся, что информация была для вас полезной. Платите налоги вовремя, и тогда проблемы с инспекцией вас не коснутся.

Специальные условия для дольщиков 

2022 год также принес налоговые льготы для участников долевого строительства. Все, кто покупает жилье в строящихся домах, приобретает квартиру по переуступке прав требования по ДДУ или принимает участие в ЖСК, смогут продать это жилье раньше без уплаты налога. Например, это можно сделать сразу после того, как завершится стройка. Теперь срок владения помещением отсчитывается с момента оплаты договора долевого участия, а не после того, как квартира официально стала собственностью.    

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Момент возникновения права собственности — это момент регистрации прав в Росреестре, в связи с чем земельный участок освобождается от уплаты налогов. На дома, зарегистрированные на этом участке, будет действовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей, который можно использовать ежегодно. В данной ситуации выгоднее будет каждый из домов продавать по 500 тысяч рублей, а участок — за оставшуюся сумму, чтобы минимизировать затраты по налогам.

С какой суммы платить налог за продажу участка?

Надо ли платить налог при продаже участка?

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

Как избежать штрафа и пени

Чтобы обойтись без лишних расходов при продаже земли, нужно заранее спланировать уплату налогов:

  • —оценить стоимость земли, расходы на ее покупку;
  • —сохранить все документы от продажи;
  • —не забыть про срок подачи декларации в налоговую, оформить ее правильно и приложить все документы;
  • —не тянуть с оплатой по квитанции после проверки декларации налоговой.