Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия

Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:

• взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
• взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.

Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.

Наши кейсы

Мы вернули нашим клиентам более 200 000 000 руб. в 2021 году. Убедитесь в этом сами, посмотрите примеры из нашей практики.

• Взыскано: 402 000 руб.

  
  
  Взыскали 402 000 рублей неустойки и штрафа с ГК «ПИК» Подробнее

• Взыскано: 1 180 500 руб.

  
  
  Суд взыскал с ГК «ПИК» 537% от размера основного требования Подробнее

• Взыскано: 321 100 руб.

  
  
  Взыскание неустойки и штрафа с ГК «Самолет» Подробнее

• Взыскано: 1 634 800 руб.

  
  
  Взыскали 1,6 млн рублей (206%) за недостатки в отделке квартиры по ДДУ с «ФСК «Лидер» Подробнее

• Взыскано: 260 000 руб.

  
  
  Взыскание неустойки и компенсации с ГК «Самолет» Подробнее

Все кейсы

У нас лучший клиентский сервис

Вы будете получать e-mail и sms уведомления на всех этапах работы, а значит всегда будете в курсе своего дела. Также мы закрепим за вами персонального менеджера и юриста. Наша цель — обеспечить максимальный комфорт и спокойствие клиента.

Собственный аналитический отдел

Перед началом судебного спора наши юристы проводят полный анализ перспектив дела, а также обязательную проверку застройщика на платежеспособность.

Чек-лист «Топ-10 уловок застройщиков»

Скачайте бесплатно и не дайте себя обмануть!

Скачать чек-лист

Преимущества работы с нами

Бесплатный анализ дела за час

Мы всего за час изучим ваш договор и застройщика с целью выбора самого выгодного для вас способа взыскания неустойки!

Взыскание максимальной суммы

Правильно подбирая подсудность и учитывая особенности каждого застройщика и каждого судьи, мы добиваемся взыскания от 75% до 150% от неустойки!

Оплата по факту

Вы оплачиваете наши услуги только в случае положительного исхода дела! Вы платите за результат, а не за обещания!

База за 10 лет работы

За 10 лет работы мы собрали огромную базу информации о застройщиках, о практике судов и судей. Это позволяет нам добиваться максимальных результатов!

Высокий уровень сервиса на всех этапах

Вы получаете email и sms уведомления на всех этапах работы! Вы всегда в курсе своего дела! Также за вами будет закреплен персональный юрист!

Как мы добиваемся максимальных результатов?

Сбор, учет и анализ аналитической информацииВедение статистики по всем взысканиямПривлечение в команду юристов из ведущих ВУЗовАнализ негативной практики конкурентовСбор информации о банковских счетах застройщиковСистематизация и автоматизация рабочих процессовСбор статистики по судам и судьямПовышение квалификации юристов и проведение деловых игрБыстрый документооборот с собственной курьерской службойСтрогий контроль работы по каждому клиенту, контроль дедлайнов Строгий контроль работы по каждому клиенту, контроль дедлайновЗаинтересованность юристов в результате взысканийИспользование собственных наработок и ноу-хау

Когда есть шансы получить неустойку?

Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:

1. Окончания строительства.
2. Ввод в эксплуатацию.
3. Передача участнику.
4. Общий срок договора.

Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки. Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее. Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.

Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.

Порядок получения неустойки

Порядок получения неустойки состоит из двух основных этапов:

• досудебное урегулирование
• судебное рассмотрение взыскания неустойки по ДДУ.

Досудебный этап является обязательным для последующего обращения в суд. Практика показывает, что не стоит полагаться на устные обещания сотрудников компании застройщиков. Все контакты со стороной соглашения должны быть зафиксированы в письменном виде. По этой причине досудебный этап включает в себя составление и отправку письменной претензии застройщику. В случае отрицательного результата – дольщик может обратиться в судебную инстанцию за защитой своих прав. Если и судебное решение не решает проблему и застройщик добровольно не выплачивает неустойку, то законом предусмотрены принудительные методы взыскания с помощью службы судебных приставов.

Виды компенсаций, взыскиваемых с застройщика

При несвоевременной сдаче квартиры дольщик вправе требовать компенсации от застройщика. По закону пострадавшей стороне полагаются следующие выплаты:

• неустойка за каждые сутки просрочки
• 50% штрафа за неисполнение требований
• компенсация морального вреда
• покрытие затрат на оплату услуг юриста
• выплата средств, оплаченных за аренду недвижимости
• расходы на почтовые отправления
• затраты на оформление доверенности в нотариальном органе и т. д.

В общую сумму компенсации могут входить все указанные платежи, а не только пеня. При расчете учитываются обстоятельства, в которых находился дольщик, и его реальные затраты.

Рассчитываем неустойку

Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:

1. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
2. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)

Что такое будущая неустойка?

До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.

В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.

Пример расчета неустойки

Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости –  до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:

3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей

[email protected]

Подаем претензию к застройщику, как правильно?

Претензия подаётся в письменном виде, в ней указываются все фактические обстоятельства возникшей ситуации, а также содержатся требования выплатить неустойку, рассчитанную дольщиком. В заявлении желательно указать и нормативные акты, которыми руководствуется дольщик, например, статья 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Для заявителя подтверждением подачи претензии является проставленная на претензии дата и подпись должностного лица компании застройщика о её получении. Поэтому лучше отправить претензию по почте с уведомлением о вручении. Подать документ можно и лично, но для этого необходимо чтобы на втором экземпляре, что остаётся у заявителя был поставлен номер и дата входящей корреспонденции засвидетельствованный должностным лицом застройщика.

Текст претензии по взысканию неустойки с застройщика

В Общество с ограниченной ответственностью

«Стройка века в Кунцево»

14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072

От Кузнецова Василия Ивановича

14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

ПРЕТЕНЗИЯ

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево»  и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.

В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.

В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.

Дата. Подпись.

Сумма договора	Период просрочки	Ставка	Формула	Неустойка
с	по	дней
3 000 000	1.03.2019	31.03.2019	30	7,75	3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75	46 500

Какие нужно приложить документы?

К претензии необходимо приложить копии:

• паспорта заявителя;
• документы, подтверждающие осуществление платежей по ДДУ.

Если в течение 10 рабочих дней ответа на претензию не последует или ответ будет отрицательный, то нужно обращаться в суд.

Пакеты услуг

01ЭкономЧто входит:

• Подготовка досудебной претензии
• Подача иска в суд

от 19 900 руб.Оставить заявку02СтандартЧто входит:

• Подготовка досудебной претензии
• Подача иска в суд на застройщика
• Защита дольщика в суде
• Получение решения и исполнительного листа
• Исполнение решение суда
• Гарантия получения вами денег

от 49 900 руб.Оставить заявку03Без предоплатыЧто входит:

• Подготовка досудебной претензии
• Подача иска в суд
• Защита дольщика в суде
• Получение решения и исполнительного листа
• Исполнение решения суда
• Гарантия получения вами денег

от 20% от поступившей суммыОставить заявку

Варианты взыскания неустойки — до или после передачи квартиры

Процесс взыскания неустойки и успех дела в борьбе с застройщиком зависит от времени, когда человек обратился в судебный орган — до или после получения квартиры. Рассмотрим правовые особенности для каждой из ситуаций.

Жилье уже передано

Если дольщик получил квартиру, суд рассчитывает продолжительность просрочки и сумму, которую должна выплатить строительная компания. Адвокаты застройщика будут давить на ГК РФ (статью 333) и просить о снижении размера неустойки. Во многих случаях суд идет навстречу заявителю и уменьшает величину выплат.От неустойки зависит и размер штрафных санкций. К примеру, если она уменьшается, это влияет и на размер штрафных санкций. В результате дольщик недополучает крупную сумму.

Квартира еще не передана

Если на момент судебного разбирательства дольщик еще не получил жилье, суд будет считать неустойку и другие платежи на момент заседания. Как и в прошлом случае, адвокат застройщика может потребовать уменьшения суммы неустойки, и представители фемиды могут пойти навстречу.Далее работник ФССП будет стягивать с застройщика положенную сумму. При этом пристав пересчитает цифру на момент взыскания, что приведет к ее увеличению. По закону доначисленную сумму уменьшить не получится. Это правило прописано в ГК РФ (статье 333). Следовательно, неустойка выдается в полном объеме без уменьшения.

Подаем иск в суд. Какой выбрать?

Сравнение арбитража и суда общей юрисдикции вы можете увидеть в этом видео:

По общему правилу иск подается в орган правосудия по месту нахождения ответчика. Однако согласно части 9 статьи 4 №214-ФЗ отношения застройщика и физического лица, участвующего в долевом строительстве – как дольщик, для удовлетворения личных жилищных нужд, регулируются, в том числе и ФЗ «О защите прав потребителя». Поэтому долевой участник может подать иск и по своему месту жительства, и по месту исполнения соглашения по своему выбору. Кроме того, споры о взыскании неустойки по ДДУ между застройщиком и долевым участником может рассматривать и арбитраж.

При выборе судебной инстанции необходимо учитывать следующие факторы:

1. Суды общей юрисдикции при рассмотрении спора о взыскании неустойки по ДДУ нередко идут навстречу застройщику и могут значительно уменьшить размер взыскиваемых требований, если указанная сумма будет явно несоразмерна, на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, а нарушение сроков не повлекло за собой изменение качества жизни истца и дополнительные расходы. Поэтому при выборе одного из трёх судебных органов – желательно ознакомится с практикой рассмотрения конкретно этими судебными инстанциями подобных споров на сайте ГАС РФ «Правосудие».
2. Арбитражные суды на практике полностью удовлетворяют требования заявителя. Однако процедура рассмотрения достаточно сложная и требует профессиональных знаний опытного юриста. Подать иск в арбитражный суд имеет смысл при наличии иска на сумму свыше 450 000 рублей. В случае выигрыша расходы на услуги юристов – возможно компенсировать за счёт проигравшей стороны.

При подаче искового заявления в суд общей юрисдикции по взыскании неустойки по ДДУ следует знать, что в случае, если истец физическое лицо, то не требуется уплата государственной пошлины при сумме иска меньше 1 000 000 рублей.

Кроме взыскания неустойки в исковом заявлении можно потребовать:

• штраф в размере 50% от размера неустойки в соответствии со статьёй 13 ФЗ «О защите прав потребителя»;
• компенсацию морального вреда;
• возмещение убытков, например, затраты на аренду жилья;
• оплату судебных издержек, в том числе и услуг адвоката.

Пример текста иска на взыскании неустойки по ДДУ

В Кунцевский районный суд г. Москвы

121351, г. Москва, ул. Ярцевская, д.12

Истец: Кузнецов Василий Иванович,

(паспорт серия 35 07 № 135246, выдан 11.012.2014 г. отделением УФМС России по городу Москве по району Кунцево, код подразделения 770-021)

Адрес: 14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

Ответчик: ООО «Стройка века в Кунцево» (ИНН 36270198362)

Адрес: 143969, 14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

Цена иска: 139500 рублей 00 копеек

Государственная пошлина не оплачена в соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» п. 4, ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

Исковое заявление о взыскании неустойки

и штрафа за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору долевого участия

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево»  и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям соглашения, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И

31.03.2019 ответчику была направлена письменная претензия, однако до 30.04.2019 деньги ответчиком не были выплачены, а претензия осталась без ответа.

В соответствии с требованием статьи 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны быть исполнены в соответствии с требованием закона и договора, то есть в полной мере и в срок. Одностороннее изменение условий соглашения недопустимо.

Специальным законодательством, а именно статьей 6, 10 и 12 №214-ФЗ регулируется ответственность сторон за неисполнение условий ДДУ. Так нарушившее соглашение лицо, обязано уплатить другой стороне, предусмотренные статьей 6, указанного закона неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Обязательства считаются исполненными только с момента подписания сторонами передаточного акта. По состоянию на день подачи заявления неустойка составляет:

Расчет неустойки в соответствии со статьёй 6 № 214-ФЗ

Сумма договора	Период просрочки	Ставка	Формула	Неустойка
с	по	дней
3 000 000	1.03.2019	31.03.2019	30	7,75	3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75	46 500

31.03.2019 г. истцом была подана претензия к ответчику, с просьбой уплатить неустойку. Ответчик проигнорировал претензию. В соответствии с статьей 13 ФЗ «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. То есть 46 500 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 15, 309, 310, 329 ГК РФ, статьями 6, 9, 10, 12 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьями 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г. № 2300-I, а также пунктом 48 Постановлением Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016г,

ПРОШУ:

Взыскать с ООО «Стойка века в Кунцево» (ИНН 36270198362) в пользу Кузнецова Василия Ивановича:

1. Неустойку в сумме 93 000 рубля 00 копеек на дату подачи искового заявления в суд.
2. Штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 46 500 рубля 00 копеек.
3. Неустойку в сумме, что исчисляется на дату вынесения решения судом.
4. Неустойку, исчисленную и подлежащую взысканию до момента фактического исполнения ООО «Стойка века в Кунцево» обязанностей по договору ДДУ№ 735-ГС/12-16.

Дата. Подпись.

Какие документы прилагаем к иску?

К исковому заявлению необходимо приложить все документы подтверждающие факты, изложенные в иске. К ним относят:

• документ удостоверяющий личность заявителя;
• договор долевого участия;
• платёжное поручение об оплате по сделке;
• претензия с отметкой о получении;
• дубликат искового заявления для ответчика.

Документы подаются в копиях. Если у истца в наличии другие документальные свидетельства, то их также необходимо приложить к заявлению. Копии документов, что могут отсутствовать у ответчика также необходимо прилагаются к иску в двух экземплярах, один остаётся в судебной инстанции, другой отсылается застройщику вместе с копией искового заявления.
Как подать иск вы можете увидеть в этом видео:

Суд первой инстанции

После подачи иска в суд первой инстанции, если нет оснований для того чтобы оставить заявления без движения или отказать в возбуждении производства, назначается предварительное заседание. На предварительном заседании орган правосудия уточняет исковые требования и позицию ответчика. После чего назначается заседание и рассмотрение дела по сути. Следует знать, что сторону застройщика как правило представляют адвокаты, работающие в компании и имеющие опыт в таких спорах. По этой причине, самостоятельно и в полной мере отстоять свои права без помощи профессиональных юристов может быть нереальной задачей.

Как показывает юридическая практика в среднем дела о взыскании неустойки по ДДУ рассматриваются в первой инстанции в течении 2-3 месяцев. После того как решение принято у сторон есть месяц, до вступления вердикта в законную силу, чтобы подать апелляционную жалобу.

Пошаговая инструкция для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

В законе и на бумаге все выглядит
красиво – нарушив обязательства, застройщик должен сам выплатить неустойку по
первому же требованию дольщика. На практике это не происходит, так как редкая
строительная компания согласится добровольно расстаться с деньгами. Поэтому
дольщику предстоит доказать факт нарушения, обратиться в суд, настаивать на
принудительном удержании средств. Читайте нашу пошаговую инструкцию, которая
позволит взыскать и реально получить неустойку по ДДУ с недобросовестного
застройщика.

Узнайте больше  Банкротство застройщика — что делать дольщику

Шаг 1. Определить факт нарушения обязательств по ДДУ

Требование о выплате неустойки можно
предъявить, если нарушен срок передачи готовой квартиры. Он обязательно
указывается в тексте ДДУ, должен соответствовать проектной документации.
Застройщик не может в одностороннем порядке менять условия о сроках, сдвигать
их даже на один день. В ст. 6 Закона № 214-ФЗ есть ряд важных нюансов,
связанных с исчислением сроков:

• для
  всех дольщиков по данному проекту должен устанавливается одинаковая дата
  передачи квартир (естественно, фактический день передачи ключей может
  отличаться, так как это зависит от действий дольщиков);
• о
  готовности приступить к передаче квартиры застройщик должен направить
  уведомление каждому участнику ДДУ – это должно быть сделано не позднее месяца
  до даты, указанной в договоре;
• на
  момент направления уведомлений МКД уже должен быть введен в эксплуатацию, что
  подтверждается разрешением межведомственной комиссии.

Из перечисленных норм следует, что если
строительная компания пытается передать квартиру до сдачи дома, можно требовать
неустойку по причине пропуска срока.

Штрафные санкции будут начисляться даже за 1 день просрочки. Например, если в ДДУ была указана дата сдачи жилья 3 февраля, то начислять пени можно уже с 4 февраля. Однако при просрочке в несколько дней обращаться в суд нецелесообразно, так как сумма взыскания будет слишком мала. Однако если срок нарушен на несколько недель или месяцев, размер пени будет существенным.

Применяется ли неустойка при переуступке по ДДУ

Да, применяется. Пока квартира
фактически не передана дольщику по акту, он может уступить право требования
другом улицу. Как только договор переуступки пройдет регистрацию в Росреестре,
все права в полном объеме возникнут в покупателя. Следовательно, новый дольщик
сможет требовать передачи жилья в срок, предъявлять претензии и иски о выплате
штрафных санкций за просрочку.

Шаг 2. Пройти досудебную стадию разрешения спора

В Законе № 214-ФЗ отсутствует требование
о направлении застройщику каких-либо претензий и заявлений до обращения в суд.
Однако на взаимоотношения между дольщиками и строительной компанией
распространяется Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». В нем
указано, что граждане должен подавать заявления продавцу или исполнителю в
каждом случае нарушения прав.

Таким образом, чтобы не возникло проблем
с принятием и рассмотрением иска, вам нужно:

• составить
  и подать заявление в адрес застройщика, указать требование о выплате неустойки;
• дождаться
  10 дней, которые даются на рассмотрение обращений;
• при
  отказе выплатить пени, либо при неполучении ответа в указанный срок, можно
  подавать иск.

Обратите внимание! Советуем указать в заявлении, что оно носит характер претензии. В этом случае Закон № 2300-1 позволяет взыскать с застройщика дополнительный штраф – 50% от суммы основной задолженности. Например, при неустойке в 50 тыс. руб. можно получить еще 25 тыс. руб., если строительная компания отказа в удовлетворении претензии. либо нарушила срок ее рассмотрения.

Как только истечет 10 дней, либо сразу
после получения отрицательного ответа на заявление, можно обращаться в суд.
Необходимо сохранить квитанцию об отправке документа застройщику, либо второй
экземпляр с регистрационным номером и подписью о вручении. Это позволит оказать
суду, что вы обращались для добровольной выплаты неустойки.

Шаг 3. Подготовить документы для взыскания неустойки по ДДУ, сделать расчет

Точный перечень документов, которые
потребуются в суде, зависит от обстоятельств конкретного спора. В стандартный
комплект бумаг входит:

• исковое
  заявление;
• копия
  паспорта истца;
• копия
  договора долевого участия или переуступки прав;
• выписка
  ЕГРН. подтверждающая факт регистрации ДДУ;
• дополнительные
  соглашения к договору (если они оформлялись);
• копия
  уведомления о готовности передать квартиру (если оно направлялось
  застройщиком);
• копия
  заявления о выплате пени, ответ строительной компании (при наличии);
• передаточный
  акт, если на момент обращения в суд застройщик передал квартиру;
• расчет
  суммы неустойки;
• доверенность
  на представителя (если вы наняли юриста или другое лицо для ведения дел в
  суде).

Узнайте больше  Споры с застройщиками: причины, способы защиты

Обратите
внимание!
Платежку на госпошлину в суд представлять не надо. Закон № 2300-1 и НК РФ
освобождают потребителей от уплаты пошлины при защите своих прав. Однако с
застройщика будет взыскана госпошлина, рассчитанную по цене иска.

Расчет неустойки должен сделать сам
истец. Пени рассчитываются исходя из 1/150 учетной ставки ЦБ РФ, действующей на
дату исполнения обязательств. Такое правило указано в ст. 6 Закона № 214-ФЗ, не
может меняться в меньшую стороны в ДДУ. Однако договор может предусматривать и
повышенный размер неустойки.

Период просрочки для подготовки расчета
определяется следующими способами:

• на
  дату подачи иска, если дольщик все еще не получил квартиру (в судебном процессе
  можно представить заявление об увеличении суммы требований на момент вынесения
  решения);
• на
  дату фактической передачи квартиры, в том числе, если она состоялась уже в
  период судебного разбирательства).

Сумма неустойки рассчитывается путем умножения календарный дней просрочки на 1/150 от ставки ЦБ РФ. Узнать показатель учетной ставки можно на официальном сайте Центробанка РФ, либо через справочную систему «Консультант Плюс». Расчет нужно изложить в бумажной форме, так как этот документ будет изучать суд, получит застройщик.

Шаг 4. Составить исковое заявление  о взыскании неустойки с застройщика

Для оформления искового заявления нужно учитывать
нормы ГПК РФ. В содержании документа нужно обязательно указать следующие
данные:

• сведения
  о суде, в который подаются документы;
• данные
  об истце и ответчике;
• цена
  иска (в соответствии с расчетом);
• информация
  о дате и номере ДДУ, его регистрации в ЕГРН;
• ссылка
  на пункты договора, которые нарушил застройщик;
• данные
  о попытке досудебного урегулирования спора;
• ссылка
  на законодательство (например, на ст. 6 закона № 214-ФЗ);
• исковые
  требования – взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда;
• перечень
  приложенных документов;
• дата,
  подпись заявителя или его представителя по доверенности.

Если ДДУ заключался сразу с несколькими
дольщиками, они могут все выступать истцами по одному заявлению. Однако
оптимальным вариантом является выдача доверенностей на одного из членов семьи,
либо на иного представителя.

Шаг 5. Правильно выбрать суд для подачи документов

Так как дольщик является потребителем
услуг, он может сам выбирать подсудность при подаче иска:

• по
  своему адресу проживания;
• по
  месту расположения объекта недвижимости;
• по
  регистрационному адресу строительной компании.

Обычно проблем с определением
подсудности не возникает, так как гражданин проживает по месту размещения
объекта и юридическому адресу застройщика.

Совет
юриста.
Не забудьте соблюсти новое правило ГПК РФ, действующее с октября 2019 года.
Истец обязан сам направить копии всех документов ответчику до обращения в суд.
Сделать это лучше по почте, чтобы приложить к иску подтверждающий документ об
отправке. При нарушении указанного правила суд вернет документы без
рассмотрения.

Если сумма иска не превышает 50 тыс. руб., документы подаются к мировому судье. Если размер требований выше, обращаться нужно в районный суд. Использовать вариант с получением судебного приказа нельзя, так как взыскание неустойки по ДДУ носит характер спора.

Шаг 6. Получить решение суда и исполнительный лист

Хотя правила взыскания неустойки с
застройщика четко определены Законом № 214-ФЗ, у вас могут возникнуть проблемы.
Все суды используют «правило статьи 333 ГК РФ», позволяющее снизить
размер штрафных санкций по ходатайству ответчика. Для этого проверяется
соразмерность пени основному долгу. На практике, в 99% случаев суд никогда не
взыщет неустойку, превышающую основную задолженность, даже если просрочка сдачи
квартиры исчисляется годами. Застройщик всегда активно участвует в процессе,
поэтому наверняка подаст указанное ходатайство.

Совет
юриста. Чтобы повысить шансы на взыскание
максимально возможной суммы пени, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста. Дополнительные
расходы по оплате услуг представителя можно взыскать в этом же процессе, либо
по отдельному заявлению. В нашей практике сумма по решению суда всегда была
выше, если дела в суде вел юрист или адвокат.

Еще одним основанием для отказа в иске
или снижения суммы неустойки будет истечение срока давности. Согласно ГК РФ,
обратиться с заявлением в суд нужно не позднее 3 лет с момента нарушения
обязательства. На практике, дольщики обычно не ждут так долго, чтобы привлечь
застройщика к финансовой ответственности.

Узнайте больше  Как взыскать неустойку по ДДУ за просрочку сдачи квартиры

Судебный процесс завершается вынесением
решения. В нем суд укажет, какую сумму неустойки обязан заплатить застройщик.
После вынесения решения нужно соблюсти еще ряд формальностей:

• дождаться
  30 дней, предоставленных ответчику на обжалование (если жалоба будет подана,
  срок вступления решения в силу затянется еще на 2-3 месяца);
• сразу
  после вступления акта в силу нужно получить исполнительный лист (в нем будет
  продублирована взысканная сумма);
• исполнительный
  лист нужно направить на принудительное взыскание не позднее трех лет (этот срок
  исчисляется с момента вступления решения в силу).

Получение исполнительного листа еще не
гарантирует, что застройщик сам выплатить взысканную сумму пени. Однако с этим
документом можно требовать принудительного исполнения, чтобы получить деньги.

Апелляция

Апелляционная жалоба пишется и подаётся стороной спора, которая считает решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно. Например, сумма неустойки по ДДУ была существенна снижена или суд не удовлетворил требования о возмещении морального вреда и материальных потерь.

Апелляционная инстанция может оставить решение суда первой инстанции без изменений, а может изменить его. Если решение остаётся без изменений, то оно вступает в силу с момента провозглашения его судом первой инстанции.

Вступившее в законную силу решение должно быть выполнено. Если ответчик не торопится с оплатой долга, то взыскать неустойку по ДДУ можно самостоятельно или через службу судебных приставов.

Взыскание через банки, в которых есть счета у застройщика

Самостоятельное взыскание неустойки предусматривает получение истцом исполнительного листа и обращение с ним в финансовое учреждение для перевода необходимых средств на счёт дольщика. Такой способ лучше использовать случае если решением суда установлена фиксированная сумма взыскания и акт передачи объекта был подписан. То есть оснований для дальнейшего увеличения размера взыскания нет.

Для того чтобы узнать рабочие счета компании застройщика можно посмотреть свежие ДДУ заключаемые компанией с клиентами.

Проблема может возникнуть, если застройщик банкрот, счета арестованы или средств на них нет.

Способ взыскания неустойки с застройщика

На практике выделяется два пути компенсации неустойки — до суда и путем подачи искового заявления. Рассмотрим особенности каждого из вариантов.

Взыскание неустойки до суда

Для получения выплат с застройщика дольщик оформляет заказное письмо (обязательна опция уведомления) и отправляет его нарушителю договора. В документе указывается суть претензии и размер пени, рассчитанной с учетом действующих правил. Обязательное условие — указание нарушенных пункта соглашения и норм закона, а также расчетной суммы.В письме дольщик может потребовать не только выплату пени, но и компенсацию других убытков — аренды недвижимости, моральный ущерб и т. д. Если клиент имеет сильную позицию, строительной компании выгодно рассчитаться до судебного разбирательства. В ином случае размер выплат может увеличиться. Кроме того, судебная практика показывает лояльность представителей фемиды к дольщикам.

Обращение в суд

При отказе застройщика решить вопрос мирным путем взыскание неустойки происходит через суд. В таком случае пострадавшая сторона собирает доказательства, подтверждающие нарушение закона дольщиком, и оформляет исковое заявление. При составлении иска учитываются требования ГПК РФ (статей 311 и 312). В них сказано, какие данные должны быть отражены в документе:

Оставьте заявку на консультацию:

• наименование суда
• ФИО заявителя
• данные об ответчике
• сведения об объекте ДДУ
• пункты договора, которые были нарушены
• требования
• размер финансовых претензий
• список прилагаемых документов (чеки, квитанции и т. д.)
• дата и подпись

Исковое заявление рассматривается в суде по месту проживания истца, по адресу застройщика или месту выполнения соглашения. Обращаться необходимо только в городской или районный суд. Если сумма требований больше 1 000 000 рублей, лучше оформить несколько исков за разные периоды.По закону дольщик вправе потребовать компенсацию морального вреда. При вычислении этого параметра учитывается сумма искового заявления, а также физические и нравственные страдания дольщика.Перед подачей иска нужно собрать следующие бумаги:

• ДДУ и его приложения (копии)
• квитанции об оплате обязательств по ДДУ (копии)
• соглашение переуступке (если имеется)
• бумаги, свидетельствующие об отправке претензии
• документы, подтверждающие дополнительные расходы
• переписка со строительной компанией (при наличии)
• иск с приложением пакета бумаг и т. д.

При рассмотрении дела суд должен видеть, что дольщик попробовал решить вопрос до суда путем подачи претензии. Отказ строительной компании решить вопрос мирным путем укрепляет позиции покупателя и повышает шанс взыскания неустойки с застройщика. При наличии трудностей в вопросе оформления иска или сбора документов можно привлечь юриста.Процесс судебного разбирательства длится около трех месяцев. В дальнейшем застройщик подает апелляцию, рассмотрение которой занимает еще несколько месяцев. Общая продолжительность работы составляет где-то 2-3 месяца.