Предварительный договор купли продажи по ипотеке. Как выглядит образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке?

Эмма Александрова

Авг
2022

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой: образец типового документа и инструкция по тому, как составить основную бумагу. Договор купли-продажи квартиры (ипотека)

Что это такое и зачем нужен данный документ?

Составление предварительного договора предшествует сделке купли-продажи квартиры по ипотеке. Определяется как соглашение сторон, по которому эти стороны обязуются в будущем заключить иной контракт на тех условиях, которые предусматриваются в первичном соглашении. (п. 1 ст. 429).

Это происходит в интересах обеих сторон: клиент заинтересован чтобы сделка с банком не была сорвана, а банк, в свою очередь, должен заручиться официальным документом, подтверждающим мотивы и обязательства клиента.

Первичное соглашение выступает гарантом соблюдения условий заключаемой сделки: одна сторона обязана внести средства, а другая выполнить свою часть обязательств – передать имущество. Оформление данного соглашение позволит избежать возникновение разногласий и споров в дальнейшем.

Основные отличия предварительного договора от основного:

в первичном соглашении содержится указание на предмет, стороны и сроки заключения основного договора;
составление первичного контракта не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон в дальнейшем заключить основное соглашение;
временный характер;
требования к форме ограничиваются лишь тем, что контракт должен быть заключен в письменном виде.

Как составить основной ДКП?

Процедура заключения ДКП зависит от того, какой способ погашения залога выбрал покупатель.

Если покупатель выбрал полное погашение суммы залога. Необходимая для снятия обременения сумма вносится покупателем, залог считается погашенным.ДКП в таком случае заключается по обычному стандартному алгоритму и ничем не отличается от обычной покупки квартиры.
Если покупатель выбрал покупку квартиры вместе с залоговым обязательством. Оформить такую сделку без участия банка не получится. При выборе этого варианта стоит помнить об его особенностях:
- продавец должен подать заявление в банк, чтобы получить разрешение на продажу залоговой квартиры;
- банк должен одобрить сделку, проверить платежеспособность покупателя;
- иногда банк также настаивает на заключении предварительного договора, в котором выступает третьей стороной;
- если покупателю необходим дополнительный кредит для оплаты, то банк не одобрит взятие кредита в другом месте.

При составлении договора купли-продажи квартиры с обременением третьей стороной по договору выступает банк (залогодержатель). Оформляется ДКП в стандартной форме нотариально. В нем содержатся:

Данные покупателя: паспортные данные, адрес регистрации, свидетельство о регистрации брака.
Информация о продавце: паспортные данные, адрес, свидетельство о браке.
Информация о залогодержателе (указывается сотрудник банка, должность и ФИО).
Сведения о недвижимости, ее площади, технические характеристики, целостности.
Обязательным пунктом является подтверждение уведомления покупателя о наличии ипотечного обременения, который содержит в себе информацию об ипотечном кредите.
Пункт о согласии залогодержателя на продажу недвижимости.
Пункт о переходе залоговых обязательств после оформления права собственности к покупателю. Покупатель становится залогодателем.
В разделе «Цена и способы расчета» раскрывается стоимость квартиры, сумма, которая покупателем выплачивается продавцу и сумма, которая выплачивается банку.
Обязанность Покупателя открыть аккредитивы для внесения средств, порядок оплаты.
В разделе «Права и обязанности сторон» расказываются особенности расторжения договоренности при неисполнении обязательств одной из сторон.
Указываются сроки вступления в силу ДКП, возможные риски и кто их берет на себя.
Реквизиты участников. Подписи и печати.

Особенности

Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.

Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.

Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).

В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.

Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья

Понятие договора ипотеки

Термин ипотека, как и многие другие юридические термины, имеет латинское происхождение. Древние римляне, в свою очередь, позаимствовали его у греков. Ипотека означает – залог.

В современном понимании ипотека – покупка объекта недвижимости с привлечением заемных денежных средств в обмен на залог приобретаемого или иного имущества, которое служит гарантией возвратности заемных средств. При этом предмет залога (недвижимость) во все время действия договора остается во владении заемщика и после исполнения обязательств по выплате кредита с нее снимаются все обременения.

При приобретении недвижимости на условиях ипотеки одновременно заключается как минимум два договора:

Между собственником недвижимости (квартиры) и покупателем – собственно о покупке;
Между банком-кредитором и заемщиком – покупателем недвижимости – о привлечении заемных средств на покупку объекта недвижимости (квартиру).

При этом, в рамках заключенного договора, права на недвижимость (за исключением права пользования) на все время, требуемое для погашения кредита, переходят по договору к заимодателю – банку.

Казалось бы, простая и понятная схема. Есть три стороны. Каждая из них вступает в договорные отношения только с одним из участников и никаких сложностей не должно возникать. На самом деле сложности возникают не в процессе заключения двусторонних договоров, а связаны с особым порядком возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости.

По действующему законодательству они становятся юридически значимыми только после их государственной регистрации. Именно с этим и связано такое понятие как «предварительный договор» – промежуточный, юридически значимый документ, который выступает связующим звеном между договорами: продавец-покупатель заемщик-кредитор.

Этапы сделки купли-продажи

Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ.

Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.

Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.

По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.

Этапы сделки включают в себя:

Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
Подписание основного договора;
Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
Завершение расчетов между сторонами;
Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

Как составить основной ДКП?

Процедура заключения ДКП зависит от того, какой способ погашения залога выбрал покупатель.

Если покупатель выбрал полное погашение суммы залога. Необходимая для снятия обременения сумма вносится покупателем, залог считается погашенным.
Справка! ДКП в таком случае заключается по обычному стандартному алгоритму и ничем не отличается от обычной покупки квартиры.
Если покупатель выбрал покупку квартиры вместе с залоговым обязательством. Оформить такую сделку без участия банка не получится. При выборе этого варианта стоит помнить об его особенностях:
- продавец должен подать заявление в банк, чтобы получить разрешение на продажу залоговой квартиры;
- банк должен одобрить сделку, проверить платежеспособность покупателя;
- иногда банк также настаивает на заключении предварительного договора, в котором выступает третьей стороной;
- если покупателю необходим дополнительный кредит для оплаты, то банк не одобрит взятие кредита в другом месте.

Данные покупателя: паспортные данные, адрес регистрации, свидетельство о регистрации брака.
Информация о продавце: паспортные данные, адрес, свидетельство о браке.
Информация о залогодержателе (указывается сотрудник банка, должность и ФИО).
Сведения о недвижимости, ее площади, технические характеристики, целостности.
Обязательным пунктом является подтверждение уведомления покупателя о наличии ипотечного обременения, который содержит в себе информацию об ипотечном кредите.
Пункт о согласии залогодержателя на продажу недвижимости.
Пункт о переходе залоговых обязательств после оформления права собственности к покупателю. Покупатель становится залогодателем.
В разделе «Цена и способы расчета» раскрывается стоимость квартиры, сумма, которая покупателем выплачивается продавцу и сумма, которая выплачивается банку.
Обязанность Покупателя открыть аккредитивы для внесения средств, порядок оплаты.
В разделе «Права и обязанности сторон» рассказываются особенности расторжения договоренности при неисполнении обязательств одной из сторон.
Указываются сроки вступления в силу ДКП, возможные риски и кто их берет на себя.
Реквизиты участников. Подписи и печати.

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Договор на сделку (образец)

Особенности оформления предварительного договора в Сбербанке

Чтобы не возникло трудностей, в отделение стоит обратиться до подписания соглашения и уточнить у менеджера правильность его составления. Обычно, банку необходима такая информация о недвижимости:

Оценочная стоимость. Необходимо заручиться отчетом эксперта, чтобы иметь на руках актуальные данные.
Информация обо всех лицах, имеющих право на часть жилья, в т.ч. прописанных в нем.
Бумага, что квартира не выступает залогом под любые кредитные обязательства.

Проверив основные пункты, позволяющие получить гарантию о «чистоте» сделки, банковское учреждение согласовывает выбранное клиентом жилье.

До начала совершения сделки сотрудники банка проверяют верность заявленных данных по жилью

Заключив предварительный договор купли продажи для ипотеки в Сбербанк (образец можно запросить у юриста или нотариуса), стоит обезопасить себя еще дополнительными способами. В частности можно передать на хранение документы на жилье нотариусу или положить на сохранность в банковскую ячейку. При этом доступ будет предоставлен только обеим сторон одновременно, если оформить ячейку «для сделок с недвижимостью». Такой услугой часто пользуются риэлторы для крупных сделок, чтобы обезопасить себя и дать дополнительные гарантии клиентам.

Вам может быть интересно: Жилищный займ многодетным семьям в Сбербанке

Как происходит передача денег

Прежде всего, стоит отметить главные моменты сделки:

документы на право залогодержателя должны удостоверяться закладной;
недвижимость находится в залоге до момента полного погашения задолженности по ипотеке в едином государственном реестре;
продавец должен предоставить гарантии о том, что жилье не находится в залоге, не сдано в аренду или же не находится под арестом;
если возникают спорные вопросы, стороны должны поступать согласно с законодательством государства, когда произошло уклонение одной стороны от выполнения обязательств нужно обращаться в судебные инстанции для разрешения конфликта;
на момент подписания договора продавец должен представить документы о том, что в квартире нет зарегистрированных жильцов;
право на имущество должно быть подтверждено закладной с дополнительным документом дееспособности сторон.

Особенности оформления предварительного договора на куплю-продажу квартиры по ипотеке

Существуют стандартные бланки в нотариальных конторах, где обозначены все моменты сделки:

продавец указывает точный адрес, метраж и этаж квартиры;
ФИО и другие реквизиты должны быть грамотно написаны без единой ошибки и подтверждены нотариусом;
фиксируется заблаговременно оговоренная сумма сделки, цифры указываются с учетом регистрационных данных, фиксируемых государством.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Минфин считает жильцов дома работодателями, а старшего по дому – их работником. За него надо платить взносы

Собственник квартир (в том числе, пенсионеры, дети, инвалиды) нанимают на работу старшего по дому. То есть, председатель совета МКД является наемным работником, а совокупность всех владельцев квартир – его работодателем. Так считает Минфин.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Как снять обременение

Для снятия обременения необходимо устранить причину его наложения. Например, если квартира находится в залоге, нужно погасить ипотечный кредит или полностью рассчитаться с продавцом. Если причиной наложения являлся судебный арест, то необходимо получить решение суда, аннулирующее ограничение. Если обременение возникло по договору жилого найма, то следует дождаться, когда срок действия данного соглашения истечет. В том случае, когда ограничение наложен по договору ренты, необходимо дождаться, пока ее получатель уйдет из жизни.

Для снятия обременения необходимо обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ и предоставить:

Паспорт;
Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
Документы, которые подтверждают исчезновение оснований для обременения недвижимости.

Документом, на основании которого снимается обременение, может быть взаимное согласие залогодержателя и собственника недвижимости, договор аренды с истекшим сроком действия, соглашение о ренте и свидетельство о смерти ее получателя и т. д. В случае ипотеки обременение снимается после предоставления документа, подтверждающего полную выплату кредита. Как правило, сейчас банки самостоятельно направляют подобную документацию в Росреестр, так что обременение снимается автоматически.

Договор купли-продажи квартиры (ипотека): порядок подписания

Договор должен содержать подписи лично продавца и покупателя или их представителей по доверенности. Договор вступает в силу не с даты подписания, а с момента государственной регистрации купли-продажи недвижимости, а также регистрации ипотеки в реестре, что подтверждает факт использования ипотечных денежных средств. Зарегистрированный договор остается у каждой из сторон, по 1 экземпляру.

Горячая линия
БЕСПЛАТНАЯ консультация! Звоните!

+7 (800) 100-99-21

Москва, МО, Россия

Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.

Скачать в PDF Скачать В Word
Печать
Просмотр

Образец

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи квартиры по ипотеке _____

г. ________ ___________________________«___» ______ _______ г.

Гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее соглашение, о нижеследующем:

Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, находящаяся по адресу: ____________________, состоящая из _______ жилых комнат общей площадью _______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., квартира находится на _______ этаже _______-этажного дома.
Данная квартира принадлежит Ф.И.О. (продавцу) на праве собственности на основании ________________________________________, что подтверждается ______________________.
Стороны обязуются в срок до «___»______________ _______ года заключить договор купли-продажи квартиры.
Стоимость указанной квартиры согласована сторонами и составляет сумму размером ________________________________________ руб. Указанная сумма состоит из:
- суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
- суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по договору Ипотечного кредита, заключенному ______________ с ______________, далее именуемый Банк.
Расчеты по сделке продажи квартиры совершается с использованием Индивидуального сейфа Банка.
Передача средств Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после госрегистрации перехода собственности на объект к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка.
Право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При регистрации вышеуказанной квартиры в собственность Покупателя одновременно будет осуществлена регистрация залога (ипотеки) квартиры, возникшей в силу закона в соответствии с ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является ______________.
Право Залогодержателя удостоверяется закладной.
Объект недвижимости будет находиться в залоге в силу закона у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На момент заключения настоящего Договора Продавец гарантирует, что указанная квартира не продана, не заложена, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
В случае возникновения споров по настоящему Договору Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности решения споров указанным путем Стороны вправе поступить в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ.
В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи должна возместить другой Стороне, причиненные этим убытки.
Продавец обязуется в течение двух недель со дня регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своего имущества.
При подписании настоящего Договора Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
Согласно со ст.556 ГК РФ передача квартиры и документов по указанной квартире произойдет посредством подписания Сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
Договор купли-продажи квартиры может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
Содержание ст. ст. 429, 445 ГК РФ сторонам понятно.
Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи указанной квартиры, государственной регистрации перехода прав, а так же расходы, связанные с заключением настоящего Договора оплачивает Покупатель.
Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

Место жительства: ______________________________
Паспорт серия, номер: ______________________________
Кем когда выдан: ______________________________
Подпись: ______________________________

Покупатель

Место жительства: ______________________________
Паспорт серия, номер: ______________________________
Кем когда выдан: ______________________________
Подпись: ______________________________

Видео: Что такое предварительный договор купли-продажи:

Правила составления договора купли-продажи квартиры с обременением

Договор с обременением составляется по общим правилам оформления данного вида соглашения. Однако в его тексте должны быть указаны следующие сведения:

Вид обременения;
Наличие или отсутствие залога на недвижимое имущество.

В случае, если наложено обременение в виде сохранения права пользования помещением, залог на объект недвижимости не возникает. Однако тогда текст соглашения должен содержать полную информацию о лицах, в чью пользу наложено обременение.

Договор с залогом объекта недвижимости (образец)

Договор купли-продажи с залогом недвижимости в пользу продавца составляется в свободной форме. Текст соглашения должен содержать следующую информацию:

Место и дату составления;
Название документа;
Подробное описание сторон соглашения (ФИО, номер и серию паспорта, дату и место рождения, место регистрации);
Максимально полное описание предмета соглашения (объекта недвижимости);
Цену договора;
Порядок и способ оплаты;
Права и обязанности сторон;
Указания на приложения к соглашению;
Иные дополнительные условия;
Подписи сторон и дату подписания.

Если залог недвижимости возникает из-за рассрочки платежа, то в разделе «Порядок оплаты» должны быть указаны:

Размеры, порядок и сроки внесения платежей;
Информация, что до момента полного расчета квартира находится в залоге у продавца.

Аналогичным образом составляется договор купли-продажи, если обременения возникает в силу отсрочки платежа. Единственное отличие — в разделе «Порядок оплаты» указывается дата и порядок внесения единственного платежа за квартиру.

Скачать образец договора купли-продажи с обременением в виде залога недвижимости

Договор с ипотекой

Договор купли-продажи с ипотекой составляется по аналогичным правилам. Все основные разделы содержат ту же информацию, в разделе «Порядок оплаты» указывается следующая информация:

Часть средств оплачивается личными средствами покупателя;
Оставшаяся часть средств оплачивается из средств кредита (указывается наименование банка, номер кредитного договора, порядок и срок перечисления средств продавцу).

Также в тексте соглашения должно быть упомянуто, что с момента регистрации права собственности и до полного расчета по кредиту объект недвижимости находится в залоге у банка, право залога недвижимости у продавца не возникает.

Скачать образец договора купли-продажи с ипотекой

Договор с сохранением права проживания

Договор купли-продажи, которым предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением третьими лицами, также составляется по общим правилам. Отличие от стандартного соглашения состоит в том, что в тексте договора должны быть указаны:

Полный перечень лиц, сохраняющих право проживания квартиры (ФИО и паспортные данные);
Основания наложения ограничения (ссылка на договор или нормы права);
Срок истечения ограничения (при его наличии).

Скачать образец договора купли-продажи с сохранением права проживания жильцов

Оценка и страхование при приобретении квартиры в ипотеку

Одним из условий банка при выдаче ипотечного кредита является оценка приобретаемого имущества. Провести такую оценку должна независимая лицензированная компания (п. 3 ст. 9 ФЗ № 102).

Страхование приобретаемого имущества также является обязательным условием получения кредита (пп. 1, 2 ст. 31 ФЗ № 102).

Кредитная организация может также настоять на страховании жизни заемщика и его трудоспособности. Однако этот вид страхования не относится к обязательным при ипотечном кредитовании. Но в случае отказа заемщика от данного вида страхования банк вправе установить повышенную процентную ставку по кредиту.

Расходы по всем этим обязательствам, как правило, несет покупатель недвижимости.

Предварительный договор при ипотеке

Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора, однако зачастую стороны, чтобы подстраховаться стараются заключить его при участии нотариуса.

Предварительный договор вступает в юридическую силу с момента его подписания сторонами сделки.

Для чего нужен

Главным образом оформление предварительного договора предназначается для гарантирования заключения основного контракта купли-продажи.

Он позволяет продавцу и покупателю дополнительно подстраховаться перед сделкой.

Заключение предварительного соглашения служит целям избежания от жульнических действий, случающихся в сфере недвижимости.

Кроме того, условия договора закрепляют точную стоимость жилья, которую нельзя изменить, что немаловажно для приобретателя квартиры. Также это гарантия для продавца, которая обеспечивает продажу жилья в назначенный срок без задержек.

Перенос даты совершения сделки может быть сделан только по согласованию сторон.

Необходимо обращать внимание, что отдельными банками осуществляются ипотечные программы для которых требуется заключение предварительного договора.

Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора.

Расходы

Основные траты связаны не с составлением договора как таковым, а с его регистрацией и другими косвенными процедурами. Общие расходы составят:

Сбор документов со стороны продавца и покупателя. Некоторые документы выдаются только после уплаты пошлины — например, выписка из ЕГРН стоит 200 рублей по состоянию на 2018 год.
Если ни продавец, ни покупатель не обладает достаточной компетенцией, чтобы самостоятельно составить предварительный и основной договоры купли-продажи, придется обращаться за помощью к юристам. В зависимости от политики выбранной юридической фирмы и платежеспособности региона, стоимость услуг (за оба договора) может варьироваться от 8000 рублей в Краснодаре до 40 000 рублей в Москве.
Расходы на способы передачи денежных средств (в случае ипотечного кредитования — передачи первоначального взноса). Если это перевод из другого банка на счет продавца, взимается 1-2% комиссии; если арендуется банковская ячейка, расходы составят в среднем 400 рублейсутки; аккредитивный счет за весь период пользования обойдется в 10000-20000 рублей.
Госпошлина за регистрацию прав — в общей сложности 1000 рублей для физических лиц.
Если обе стороны пожелали нотариально заверить какой-либо из договоров, одна регистрация в нотариусе обойдется в сумму от 5000 до 15000 рублей в зависимости от стоимости объекта и региона.

Вы можете ознакомиться с другими статьями о купле-продаже недвижимости в ипотеку:

Квартира в ипотеку.
Земельный участок с домом и без.
Особенности сделок с жильем в ипотеке.

Составление предварительного договора купли-продажи является необходимостью, причем не только для банка, но и для продавца-покупателя. Ведь именно предварительный договор фиксирует обязательства сторон, позволяет покупателю без страха передать первоначальный взнос, а продавцу — ждать две-три недели, пока банк, наконец, рассмотрит его документы.

По этой причине к составлению предварительного договора купли-продажи нужно отнестись максимально серьезно; тем более, что данный документ затем станет основой для основного договора купли-продажи. Таким образом, от этого этапа по сути зависит успешность всего процесса купли-продажи недвижимости.

Oбязaтeльнo ли cocтaвлять дaнный дoкyмeнт

Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.

B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.

Законные основания заключения

Предварительное согласие на покупку и продажу квартиры по ипотеке основывается на статье 429 ГК РФ. В статье есть ссылки, которые также будут играть роль при правовом регулировании действия данного соглашения. Так, п. 4 ст. 445 станет основанием для применения законных положений при уклонении одной из сторон от подписания основного договора.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Основной договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств

Если предварительный договор был составлен правильно, то практически все его условия перетекают в основной договор. Он является основным документом, подтверждающим заключение сделки между сторонами. Перед его подписанием между покупателем и банком заключается ипотечный договор.

Чтобы договор купли-продажи считался действительным он должен быть составлен в письменной форме и содержать следующие сведения (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

данные об объекте недвижимости (ст. 554 ГК РФ);
о цене продаваемого объекта (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
информацию о лицах, сохраняющих право пользования жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
информацию о документах, подтверждающих право собственности продавца;
о размере платежей, сроках и порядке выплат (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
наименование и реквизиты банка – кредитора;
подписи сторон.

Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо с привлечением юриста, но все условия договора должны быть согласованы между продавцом и покупателем.

Нотариальное удостоверение договора остается на усмотрение сторон (кроме обязательных случаев, предусмотренных законодательством — долевая собственность, участие несовершеннолетних).

Некоторые кредитные организации выдают свой образец договора либо дают перечень требований, которые обязательно должны быть учтены в договоре. Возможен вариант, когда составлением договора занимаются специалисты банка.

Важные нюансы при заключении основного договора

Кроме основных условий сделки существуют нюансы, которые сторонам необходимо обсудить и зафиксировать в договоре:

дополнительные расходы (услуги нотариуса, государственные пошлины, комиссии за снятие или перевод денежных средств) – кто понесет и в каком объеме;
передача свободного от третьих лиц жилья (арендаторы либо лица, имеющие регистрацию) – когда и в какие сроки квартира будет освобождена от проживающих в ней лиц;
соответствие информации в договоре и документов (о сторонах сделки, об объекте недвижимости, реквизиты кредитной организации) – должно быть тщательно проверено, во избежание проблем с регистрацией договора.

Все спорные моменты необходимо обсуждать и корректировать до подписания договора. После подписания расторгнуть договор без наличия существенных оснований крайне сложно.

Жилое помещение, приобретенное в ипотеку, становится предметом залога кредитной организации в силу закона (п. 2 ст.1, п. 1 ст. 77 ФЗ № 102).

Образец договора купли-продажи квартиры

Образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств:

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств – скачать бланк

Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Как правильно составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Стороны договора

В договоре должна быть указана информация о каждой стороне сделки:

ФИО сторон;
полные паспортные данные;
дата и место рождения;
адрес фактического проживания и регистрации;
наименование организации (если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо);
данные доверенного лица (если сделка совершается представителем по доверенности).

От имени несовершеннолетних или недееспособных граждан выступают их родители, опекуны, попечители.

Предмет договора

Предметом договора является квартира, характеристики которой и должны быть отражены в данном разделе:

адрес жилого помещения;
наименование (квартира, доля в квартире, жилой дом);
количество комнат;
этаж, подъезд;
площадь квартиры (общая и жилая);
дополнительные технические характеристики (особенности планировки, состояние квартиры и технического оборудования) – могут быть оформлены в качестве приложения к договору.

Если квартира приобретается без отделки, то этот факт также необходимо прописать в договоре. Это даст право покупателю на получение налогового вычета на расходы по отделке приобретенного жилья.

Условия договора

В данном пункте может быть отражено:

на основании какого документа у продавца возникло право собственности на указанное жилое помещение и перечислены все его реквизиты;
информация об отсутствии обременений, ограничений, судебных споров или притязаний третьих лиц;
условия и сроки передачи недвижимости покупателю, освобождение квартиры от проживающих и зарегистрированных лиц, от имущества продавца;
лица, сохраняющие право пользования квартирой, основания их права.

Можно также указать информацию о недостатках квартиры, неотделимых улучшениях и иных условиях в зависимости от особенностей сделки и пожелания сторон.

Цена договора, порядок и способы оплаты

Стоимость квартиры должна быть обязательно указана в договоре, так как это существенное условие и без него договор будет считаться не заключенным.

Порядок оплаты по договору может быть разным, в зависимости от того, какие еще средства используются при оплате квартиры:

аванс или задаток – первый платеж, который осуществляется до регистрации договора в Росреестре;
денежные средства банка – переводятся продавцу после регистрации договора;
средства материнского капитала либо субсидии по программе – средства переводятся после регистрации договора.

Обязательно указываются суммы платежей и сроки их передачи продавцу.

При покупке квартиры в ипотеку передача средств осуществляется безналичным способом на счет продавца, в том числе первоначальный взнос. Сумма аванса или задатка может быть передана с использованием банковской ячейки или через аккредитив. Окончательный расчет продавец должен подтвердить распиской.

Информация о банке-залогодержателе

Данный раздел содержит информацию о банке, выдавшем ипотечный кредит и являющимся залогодержателем приобретенного имущества:

наименование банка;
банковские реквизиты;
местонахождение;
почтовый адрес.

Также в тексте должно быть указано, что права залогодержателя подтверждаются закладной.

Срок действия договора

Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации договора. При этом действует договор до момента исполнения сторонами всех прописанных в нем обязательств.

Стороны должны указать, что они осознают содержание документа, дееспособны, не имеют заболеваний, которые препятствуют им осознать суть происходящего.

Права и обязанности сторон

Кроме стандартных прав и обязанностей сторон произвести оплату, передать жилое помещение покупателю, в договоре с использованием кредитных средств также прописываются обязанности покупателя перед залогодержателем.

По такому договору покупатель обязуется:

застраховать квартиру, продлевать срок действия страховки до полного погашения долга по кредиту;
согласовывать с банком возможность продажи или обременений ипотечной недвижимости;
при эксплуатации квартиры не допускать ее повреждений и ставить в известность залогодержателя о возможных угрозах имуществу, изменениях и перепланировках.

В зависимости от условий банка-кредитора определяется перечень прав и обязанностей покупателя.

Ответственность сторон

Ответственность каждой стороны за неисполнение договорных обязательств должна быть четко оговорена. Чем подробнее будет расписан данный пункт, чем меньше рисков у продавца и покупателя потерять свое имущество.

Поэтому в данном пункте можно указать следующее:

условия возврата аванса или задатка при расторжении договора по вине каждой из сторон;
возмещение убытков стороне, понесшей расходы при расторжении договора (оплата оценочного расчета, получение платных документов, оплата услуг нотариуса);
выплата компенсации пострадавшей стороне за невыполнение другой стороной условий договора;
возвращение сторонам имущества, полученного в результате заключения договора.

Перечень условий не является исчерпывающим. Сторонам необходимо проанализировать возможные риски при расторжении договора и обезопасить себя условиями договора.