Особенности наследования недвижимости

Наследование имущества регламентируется гл. 61-65 ГК РФ. Получить недвижимость в наследство можно по закону или по завещанию. В первом случае существует очередность наследников:

1. Первая очередь: дети, родители, супруг наследодателя (ст. 1142 ГК РФ).
2. Вторая: братья, сестры (полнородные и неполнородные), бабушка, дедушка (ст. 1143 ГК РФ).
3. Третья: тети, дяди (ст. 1144 ГК РФ).

Есть и правопреемники последующих очередей: прабабушки, прадедушки, дети племянников или двоюродных внуков (ст. 1145 ГК РФ).

Принцип распределения наследников согласно очередям очень прост: имущество принимают правопреемники первой очереди, оно распределяется между ними в равных долях. Если таковых нет, в наследство вступают преемники второй, третьей или последующей очередей.

С завещанием все проще. Человек может указать в нем кого угодно, необязательно родственника, и тогда имущество достанется ему. Но есть люди, которым полагается обязательная доля в наследстве, даже если составлено завещание, и они в нем не фигурируют (ст. 1149 ГК РФ). К ним относятся нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, супруг или родители наследодателя. Они могут получить не менее половины доли, которая полагалась бы им по закону.

В этом и кроется опасность: граждане, которым полагается обязательная доля, могут объявиться в любой момент.

Есть и другие особенности наследования, которые нужно учитывать:

1. Наследодатель вправе наложить на одного или нескольких правопреемников завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ). Например, написать завещание с условием права другого лица на пожизненное проживание в квартире. Собственником станет наследник, но он обязан будет предоставить жилплощадь в пользование другому человеку, и придется жить с ним. В дальнейшем недвижимость может быть продана только по ДКП с правом пожизненного проживания, но об этом праве некоторые продавцы умалчивают.
2. Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя, но может продлеваться, если наследник докажет, что не знал и не мог знать о смерти завещателя, либо были уважительные причины пропуска указанного срока.
3. Завещаний может быть несколько, но юридическую силу имеет последнее.

Обратите внимание! Призываться к наследованию могут как физические, так и юридические лица (ст. 1116 ГК РФ).

Схемы и уловки квартирных аферистов

Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.

В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.

Основные приемы мошенников при продаже:

• отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
• совершение сделки по доверенности;
• злонамеренная договоренность с одним из наследников;
• обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.

Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.

Тайный жилец

Суть вкратце такова. В продаваемой квартире остается зарегистрированным человек, имеющий право на пожизненное пользование. Между ним и продавцом происходит сговор.

После того как договор купли-продажи заключен, гражданин отказывается освобождать помещение. Такие аферисты требуют от нового владельца денежной компенсации или предоставления иной жилплощади, обосновывая это тем, что им негде проживать.

Когда новый собственник пытается силой выселить гражданина, тот обращается в суд. В иске мошенник просит, чтобы сделку признали недействительной или добивается права проживания в квартире.

Да, суд, при вынесении решения обяжет продавца возвратить деньги за квартиру. Однако на практике аферисты заявляют, что их уже нет, и на стадии исполнительного производства добиваются поэтапного погашения долга. В свою очередь, процесс взыскания растянется на десятилетия.

Естественно, это невыгодно покупателю. Нельзя выписать человека по закону из квартиры, если у него есть пожизненное право пользования ей.

Чтобы не попасться на уловку, перед заключением договора нужно попросить у наследников справку обо всех зарегистрированных в квартире лицах. При необходимости, предварительно поставить условие, чтобы все, лица, имеющие право пользования жилым помещением выписались. На уговоры, подождать, не соглашаться.

Оформление по доверенности

Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.

Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.

Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.

Претензии можно предъявить только к «липовому» продавцу. Однако, на то время его след, естественно вместе с деньгами, теряется. Вот такая незамысловатая схема.

Сговор наследников

В основном этот вариант практикуется с участием законных наследников. Чаще всего ими являются дети умершего от разных браков. Все достаточно просто.

Один из наследников обращается к нотариусу с документами в течение 6 месяцев, а другой, временно остается в тени. В дальнейшем, делец подает иск о восстановлении срока для вступления в наследство и признания права на часть имущества. Заявление мотивируется тем, что о смерти родителя ничего не было известно.

Итогом становится перераспределение наследства. Следствием для покупателя является утрата не только части жилья, но и уплаченных денег.

Поэтому опять же, полезно выяснить, сколько родственников осталось у умершего в рамках первой очереди. Адвокатам это проще сделать в силу имеющихся полномочий.

Черные риелторы

В основном аферисты «работают» по завещаниям, поскольку в них допускается вписать любого человека, не обязательно родственника. Преступники ищут свою жертву из числа престарелых, ограниченно дееспособных граждан, а также людей, ведущих асоциальный образ жизни.

Первым этапом является вхождение в доверие, в виде символической финансовой помощи, оказания заботы на бытовом уровне, регулярном спаивании собственника недвижимости. Со временем гражданина мягко, но настойчиво заставляют написать завещание.

После его оформления, преступники принимают меры для наступления летального исхода. Более того, на первый взгляд признаков криминала может и не быть. Остальное дело техники – вступление в наследство и продажа квартиры.

Планы злоумышленников нарушают родственники умершего, которые обращаются в прокуратуру и после возбуждения уголовного дела доказывают противоправный умысел. Затем через суд признают завещание и последующую сделку купли-продажи недействительной.

Этапы оформления

Оформление сделки по купле-продаже унаследованной квартиры состоит из нескольких этапов. Процедура начинается со сбора и проверки необходимой документации, то есть наличия и достоверности представленных сведений. После этого стороны сделки определяют условия будущего договора. Затем оформляется проект соглашения. В завершении происходит его подписание.

Проверка документов

Проверка представленных документов является одним из важнейших этапов оформления сделки.

В данном случае устанавливается достоверность сведений и данных. Сделать это можно несколькими способами. Самым простым и доступным из них является сверка копий и оригиналов. Однако такой вариант не самый удобный, поскольку многие люди не обладают достаточными знаниями, чтобы визуально выявить фальсификацию.

Ещё одним способом является истребование сведений в официальных инстанциях. Такой метод не может быть использован стороной, которая будет покупать недвижимость, поскольку информацию о квартире может получать только собственник. Также можно использовать услуги эксперта. Однако этот вариант повлечет за собой дополнительные расходы.

Согласование условий

После того как все документы проверены, стороны сделки должны согласовать условия будущего договора. При этом следует учитывать, что действующим законодательством стандартного образца, обязательного для применения, не утверждено. Договор по сути своей является волеизъявлением сторон. Однако надо учитывать требования, которые установлены правилами Гражданского кодекса РФ. В тексте договора необходимо указать всю информацию, которая имеет отношение к сделке.

К ним отнесены:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения о сторонах сделки. Здесь указывается полные фамилия, имя и отчество каждого участника, а также данные паспортов.
3. Предмет договора. В данном случае необходимо указать общую площадь квартиры, количество комнат.
4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Расчет может быть произведен как наличными, так и путем зачисления денежных средств на счет собственника. В последнем случае правильным будет потребовать квитанцию об оплате. В этом разделе можно указать порядок и размеры получения предварительной платы.
5. Права и обязанности сторон. В этом разделе необходимо указать, что каждый из участников наделен возможностью  требовать от другой стороны надлежащего и своевременного исполнения условий договора. То есть один передает квартиру, второй её принимает и оплачивает.
6. Ответственность сторон. В этом разделе должны быть отражены меры воздействия, которые могут быть применены к участнику, не исполняющему условия сделки. Они могут быть выражены в штрафе, пене, неустойки или обязанности возместить причиненный ущерб.
7. Иные условия. Здесь указывается количество экземпляров договора, а также право каждого участника в случае возникновения спора обращаться в суд.
8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

При этом в тексте можно делать ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, касающиеся купли-продажи.

Неизвестные наследники

По общему правилу, наследник может принять наследство в течение шести месяцев со дня его открытия. Однако, одновременно с общей нормой, законом устанавливается возможность для наследников, пропустивших указанный срок по уважительным причинам, восстановить его. Вследствие чего после покупки квартиры может появиться наследник, который ранее был неизвестен. В случае признания его доли в праве собственности на приобретенную квартиру, суд, вероятнее всего, признает договор купли-продажи недействительным.

Порядок оценки рисков

Для оценки рисков покупки наследуемого имущества, покупателю потребуется пройти заново весь путь получения наследства. С самого начала.

Начинаем с определения круга наследников.

Определяем общий круг наследников

Круг наследников зависит от того, как наследодатель выразил свою волю. Если воля не была выражена, проверяем круг наследников по закону, если была — по завещанию.

Вопросы для определения наследников по закону:

• Кто наследники самой высокой по рангу очереди?
• Есть ли наследники, претендующие на обязательную долю?
• Был ли у наследодателя на момент смерти зачат ребенок?
• Есть ли наследники по представлению?
• Есть ли наследники по праву наследственной трансмиссии?
• Есть ли наследники, отказавшиеся от наследства?
• Был ли наследодатель в браке, и выделил ли переживший супруг супружескую долю?

Вопросы для определения наследников по завещанию:

• В каком состоянии и при каких обстоятельствах наследодатель составил завещание?
• Кто наследник/наследники по завещанию/совместному завещанию/наследственному договору.
• Есть ли наследники, претендующие на обязательную долю?
• Был ли у наследодателя на момент смерти зачат ребенок?
• Есть ли наследники по наследственной трансмиссии?
• Были ли в завещании завещательные условия?
• Есть ли наследники, отказавшиеся от наследства?
• Был ли наследодатель в браке, и выделил ли переживший супруг супружескую долю?

После того, как круг наследников установлен, проверяем кто из них принял наследство.

Определяем круг наследников, принявших наследство

Принятие наследства — это ключевой вопрос для оценки рисков.

Почему?

Потому что наследник, пропустивший установленный срок принятия наследства,  имеет право лишь на компенсацию своей доли в наследстве, если у наследника, своевременно принявшего наследство, наследственное имущество отсутствует.

Источник: п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9

Ни причины, по которым у наследника, своевременно принявшего наследство, не оказалось имущества, ни причины, по которым наследник пропустил срок принятия наследства — не имеют значения!

Пропущен срок и нет имущества — право только на денежную компенсацию!

Проверяем документы при покупке наследственной квартиры

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры, полученной по наследству?

• Свидетельство о о праве на наследство продавца. Сопоставляем его с датой смерти наследодателя.
• Документы, подтверждающие родство наследника и наследодателя. Если наследников несколько, документы, подтверждающие их родственные связи друг с другом.
• Если наследодатель был в браке, свидетельство о праве собственности на супружескую долю или свидетельство об отказе от супружеской доли.
• Отказы от принятия наследства, если таковые были. Если их нет в наличии, то продавец может запросить у нотариуса дубликаты.
• При наследовании по завещанию, проверяем информацию о дееспособности наследодателя.
• Если есть наследники по представлению или по праву наследственной трансмиссии, документы, подтверждающие их родство с умершим наследником.

Срок давности при обращении в суд

Срок давности зависит от причин подачи иска:

1. Восстановление сроков вступления в наследство – 6 месяцев с момента окончания причин их пропуска (ст. 1155 ГК РФ).
2. Оспаривание завещания – 1 год с момента, когда гражданин узнал или мог узнать о нарушении прав (ст. 181 ГК РФ).
3. Признание завещания ничтожным – 3 года с момента гибели собственника (ст. 181 ГК РФ).
4. Максимальный срок давности составляет 10 лет с момента открытия наследства (ст. 196 ГК РФ).
5. Обращение за выделением супружеской доли – 3 года с момента, когда супруг узнал о гибели мужа/жены.

Оспаривание завещания

В одном из дел Московским городским судом было установлено следующее. Некая страдающая психическим заболеванием женщина перед смертью завещала квартиру ухаживающему за ней соседу. После её смерти сосед принял наследство и зарегистрировал право собственности на квартиру как наследник по завещанию. Сразу после оформления прав на жилое помещение сосед продал его покупателю. Однако спустя месяц появился родной сын наследодателя и, узнав о смерти матери и продаже квартиры, предъявил иск в суд с требованием о признании завещания и договора купли-продажи квартиры недействительными, включении квартиры в наследственную массу и признании его права собственности на наследственное имущество как наследника по закону. В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза, которая подтвердила, что на момент составления завещания женщина не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. В результате чего, с учетом заключения эксперта и иных представленных в материалы дела доказательств, суд удовлетворил исковые требования сына наследодателя, лишив покупателя права собственности на спорное имущество.

Конечно, на практике такое случается нечасто, поскольку, составляя завещание, нотариус старается удостовериться в дееспособности наследодателя и в том, что он понимает значение своих действий. Однако, недовольные волей наследодателя наследники все же могут попытаться оспорить завещание. Если им это удастся, то вместе с завещанием будут признаны недействительными все сделки, совершенные с наследственным имуществом.

Исходя из сложившейся судебной практики оспаривания сделок, покупатель может попытаться убедиться в том, что наследодатель не страдал никакими психическими заболеваниями, не злоупотреблял алкоголем и наркотическими веществами. Например, об этом можно поинтересоваться у продавца-наследника, а также у соседей. Однако стопроцентной гарантии того, что завещание оспорено не будет, никто не даст.

Как вступают в наследство?

Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

1. Наследодатель умирает, оформляются справки.
2. Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
3. Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
4. По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

Какие документы остаются у покупателя после покупки квартиры?

Страхование титула при покупке квартиры

Договор аванса при покупке квартиры

Ситуации в пользу покупателя

Благодаря постоянному совершенствованию законодательства о сделках с недвижимостью, у покупателей появилось больше юридических возможностей защиты своих прав.

Статья 302 ГК РФ говорит: имущество приобретенное у субъекта, не имевшего право на отчуждение, вернуть его первоначальному собственнику возможно, только если оно выбыло помимо воли последнего. При этом новый покупатель должен был иметь представление о том, что сделка вызывает сомнения с точки зрения законодательства.

В свою очередь Конституционный суд РФ еще в 2003 г. подтвердил, что собственник имущества не может потребовать его обратно, если оно куплено добросовестным приобретателем.

Разберем типичные ситуации. Они пригодятся тем, кто при покупке квартиры полностью придерживается буквы закона.

Добросовестный приобретатель

В соответствии с правовыми нормами им считается покупатель, который не был поставлен в известность о том, что купленная недвижимость, также принадлежит иному лицу и не может отчуждаться продавцом без его согласия. Об этом говорится в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда от 29.04.2010 г.

Следовательно, покупатель признается добросовестным, если приведет доказательства в пользу того, что при заключении договора он не был осведомлен о незаконности действий продавца или введен им в заблуждение.

В то же время, новый собственник обязан доказать, что предварительно приняты все меры для выяснения полномочий продавца на сделку с квартирой. Копии правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРН подойдут в качестве доказательной базы.

Если объявился новый наследник

О такой неожиданности уже говорилось выше. Но и для приемника, установлены временные рамки вступления в права. На предъявление судебного иска по возобновлению сроков, отводится 6 месяцев после, того как он узнал о смерти близкого родственника.

И если время упущено, в этом случае, на помощь порядочным людям пришел законодатель. На основании п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9, наследник имеет лишь право материальной компенсации за часть полагающейся ему собственности от второго правопреемника, который продал недвижимость.

После истечения срока обозначенного ст. 1155 ГК РФ возврат собственности в натуре невозможен. Стоимость жилья будет рассчитываться на момент открытия наследства.

Покупка квартиры по наследству: риски для покупателя

Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

1. Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
2. Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
3. Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
4. Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.

Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

Если прошло более трех лет

Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

Если квартира получена по завещанию

Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

Есть еще несколько факторов:

1. Завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.
2. Возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа, о котором не всегда говорят покупателям.

Совет юриста: покупая наследственную квартиру или дом, лучше обратиться за комплексным сопровождением к юристу или риэлтору, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту.

Если квартира получена по наследственной трансмиссии

Наследственная трансмиссия происходит, если правопреемник после подачи документов для вступления в наследство умирает. Тогда имущество переходит к его наследникам по закону или завещанию.

Здесь риски такие же, как и в остальных случаях. Наследство могут оспорить.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

Мошеннические схемы

Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

1. Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
2. Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
3. Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.

Как проверить наследников при покупке квартиры?

Проблема в том, что проверить наследственную квартиру при покупке никак нельзя. Можно только отследить историю перехода права собственности и отказаться от сделки, если недвижимость получена в наследство менее 10 лет назад – самого безопасного срока, после которого оспорить сделку не получится.

Совет юриста: чтобы минимизировать риски, желательно удостоверить ДКП у нотариуса. он проверит законность сделки, и, если есть проблемы с документами или другими наследниками, откажет в нотариальном удостоверении. Это повод отказаться от сделки и для покупателя.

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

1. Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
2. Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
4. Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
5. При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
6. Завещание может быть признано недействительным.

Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.

Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями. Основные причины этому: восстановление утерянных документов, судебные тяжбы по разделу имущества, незнание о смерти наследополучателя по причине отъезда или болезни. Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.

Когда куплю-продажу не смогут оспорить?

Покупателю не придется возвращать деньги за квартиру или выплачивать часть доли внезапно появившемуся наследнику, если он докажет, что является добросовестным приобретателем. Под этим подразумевается приобретатель, который не знал и не мог знать о возможных наследниках или незаконного приобретения недвижимости продавцом.

Кроме того, есть и п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 №9, который при судебных разбирательствах зачастую играет решающую роль:

«Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ)».

Иными словами, после продажи наследственной квартиры внезапно появившемуся наследнику компенсировать его долю будет продавец, а не покупатель.

Оцениваем вероятность рисков

Вероятность реализации рисков покупки квартиры по наследству зависит от следующих факторов:

• по закону или завещанию получено жилье;
• сколько времени прошло с момента оформления прав продавца;
• в некоторых случаях – какова причина смерти наследодателя.

Внимание! Оценивать риски нужно в совокупности. Например, если квартира находится в собственности сына наследодателя, который получил ее по завещанию, меньше года – нужно посмотреть, есть ли другие наследники первой очереди. Если таких нет, можно оформлять покупку, не опасаясь отмены.

Наследство по закону

Считается, что если квартира получена в наследство по завещанию, риск ее покупки стремится к нулю. Однако это не так. Риски примерно одинаковые, собирается человек покупать завещанное жилье или унаследованное по закону.

По закону имущество распределяется между наследниками той очереди, которая ближе всего по родству к умершему. Например, если наследников первой очереди нет, квартиру получит вторая очередь и так далее. Всего очередей семь, и есть еще восьмая – «сквозная», которая наследует вместе с текущей очередью. Сложности возникают когда:

• некоторых родственников сложно разыскать;
• имеется наследование по праву представления – то есть племянник получает квартиру взамен своей умершей матери (тетки наследодателя), которая получила бы долю, будучи живой к моменту открытия наследства;
• внезапно выявляется завещание.

Покупка квартиры, унаследованной по закону, тем рискованнее, чем более дальняя степень родства была призвана к наследованию.

Наследство по завещанию

По завещанию наследство получает тот, кто в нем упомянут. Сложности возникают, если:

• завещание составлено не по закону, либо завещатель находился в спутанном состоянии сознания;
• имеются получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
• обнаруживается более поздняя версия завещания, которая имеет приоритет.

Риск покупки квартиры, приобретенной в наследство по завещанию, повышается, если наследник не состоял в родстве с наследодателем и получил квартиру «в обход» кровных родственников. Последние попробуют высудить жилье в суде через отмену завещания.

Квартира в собственности меньше 3 лет

Три года – общий срок исковой давности. На него рекомендуют ориентироваться при покупке квартиры, полученной в наследство, поскольку именно три года дается наследникам на оспаривание любых сделок, связанных с отчуждением жилья.

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности порождает очень высокий риск. Если жилье находится во владении меньше года – риск еще выше.

Квартира во владении дольше 3 лет

Риски в данном случае существенно снижаются, однако не исчезают полностью. По ГК максимально срок исковой давности может быть продлен до 10 лет при условии, что заявитель не знал о нарушении своих прав. Если такой заявитель объявится, сделки отменят.

Интересный материал о сроках исковой давности по оспариванию сделок, в том числе завещания и ДКП, ищите здесь.

Причина смерти владельца

Это обстоятельство имеет значение, когда выясняется, что гражданин умер не фактически, а «юридически» – то есть его признали умершим через суд. В такой ситуации есть риск, что наследодатель когда-нибудь объявится живым и постарается вернуть свое имущество назад.

Опасные сделки

По словам адвоката Людмилы Никифоровой, есть несколько способов попасть на «опасную» сделку — и не все они связаны с наследниками. К примеру, стоит быть осторожнее, покупая приватизированную квартиру.

— Нужно проверить всех, кто был зарегистрирован в ней на момент приватизации. Обязательно обратить внимание, если кто-то отказался от приватизации — они будут иметь право пожизненного проживания в квартире. Избавиться от таких граждан вы потом не сможете даже через суд, — говорит юрист.

Семейные тайны

Фото: РИА Новости/Евгений Одиноков

На все готовое: россияне увеличили спрос на вторичку в ипотеку

Насколько выгоднее покупать готовое жилье и как долго будет сохраняться эта тенденция

Кроме того, следует проверить, не покупалась ли квартира в браке — даже если он давно расторгнут, могут появиться варианты оспорить договор с бывшим супругом. В таком случае может понадобиться нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры.

— У меня был случай, когда договор купли-продажи признали недействительным по иску бывшей супруги через 10 лет. Но для этого, конечно, нужны весомые аргументы — например, регистрация или проживание в спорной квартире после расторжения брака, — рассказывает собеседница «Известий».

Также, добавляет генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова, при покупке жилья на вторичном рынке возникает риск потери квартиры из-за банкротства продавца. Вероятность этого можно снизить, приобретя жилье в ипотеку: банки проверяют продавцов и при плохой репутации не одобрят кредит.

— Самому человеку перед покупкой квартиры следует проверить продавца на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Это публичная информация, представленная в открытом доступе. Когда продавец находится в процессе банкротства, его сделки незаконны, если не получено согласие финансового управляющего, — объясняет Комбарова.

Семейные тайны

Фото: РИА Новости/Антон Денисов

В случае если продавца признают банкротом уже после продажи жилья, сделку тоже можно оспорить — потому необходимо проводить ее по рыночной стоимости, чтобы у суда не было повода объявить ее «притворной». Кроме того, юрист советует попросить у продавца ознакомиться с его кредитной историей, чтобы понимать долговую нагрузку и вероятность банкротства в будущем.

Покупать ли наследственную квартиру

Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:

Это вторичное жилье, и оно обычно стоит дешевле, чем квартиры в новостройках Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулюК покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают ценыЕсть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервыЕсли продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки

Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?

Чтобы минимизировать риски, покупателю важно соблюсти несколько правил:

1. Тщательно изучить документы и историю перехода права собственности. Сведения можно запросить в Росреестре.
2. Указывать в ДКП только реальную стоимость. Продавец может просить указать там заниженную цену, чтобы снизить размер налога. Но если сделку оспорят, покупатель получит только то, что указано в договоре.
3. Покупать квартиру, если она получена в наследство минимум 7 лет назад. Вероятность появления наследников сохраняется, но на низком уровне. Если же прошло 10 лет, сделку оспорить не смогут.

Обратите внимание! В ДКП желательно указать, что все финансовые риски в случае судебных разбирательств при появлении других наследников несет продавец. Это и так определено законом, но лучше отразить такой пункт и в договоре.

Покупка квартиры после наследства: пошаговая инструкция

Купля-продажа унаследованной недвижимости состоит из нескольких этапов:

1. Получение свидетельства о праве на наследство и регистрация права собственности продавца.
2. Поиск покупателя, обсуждение условий сделки.
3. Заключение ДКП, получение задатка.
4. Подача документов на переоформление права собственности в Росреестре, возможно через МФЦ.
5. Получение итогового комплекта документов. Его выдадут через 7 рабочих дней, если заявление представлялось в Росреестр, и через 9 рабочих дней при обращении через МФЦ.

Если ДКП удостоверяет нотариус, он самостоятельно подает документы на регистрацию, плата за это не взимается (кроме госпошлины). Срок регистрации сокращается до трех рабочих дней.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

• свидетельство о праве на наследство;
• выписку из ЕГРН;
• техпаспорт;
• справку об отсутствии долгов по ЖКУ;
• выписку из домовой книги.

От покупателя потребуется только паспорт.

Эти документы предоставляются в Росреестр вместе с ДКП в трех экземплярах, кроме выписки из домовой книги и справки из ЖКХ.

Расходы

Покупатель оплачивает госпошлину за переоформление права собственности – 2 000 руб. Если договор удостоверяется нотариусом, и по закону удостоверение обязательно, за это платится госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Примечание: нотариальное удостоверение обязательно, если продается недвижимость ребенка или недееспособного, доля в праве собственности постороннему человеку, не являющемуся владельцем другой доли.

Если стороны обращаются к нотариусу по собственному желанию, вместо пошлины платится тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате»:

Кому продается жильеРазмер тарифа (руб.

Ребенку, супругу, родителю, внуку при цене сделки до 10 млн.;	3 000 + 0,2% от суммы
От 10 млн.	23 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн.
Постороннему человеку при цене жилья до 1 млн.	3 000 + 0,4%
От 1 до 10 млн.	7 000 + 0,2% от суммы более 1 млн.
От 10 млн.	25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн.