Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры? Признание договора купли продажи недействительным — судебная практика

Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Любой договор можно оспорить, но при наличии оснований. Согласно ст. 166 ГК РФ, сделки бывают:

  1. Оспоримыми, признаются таковыми через суд.
  2. Ничтожными, признаются таковыми вне зависимости от наличия или отсутствия судебного решения.

Примечание: признание сделки купли-продажи недействительной возможно лишь при наличии оснований. Если после регистрации права собственности покупатель или продавец просто передумали, оспорить ДКП не получится.

Оспоримые сделки

Оспоримыми считаются сделки, которые так или иначе затрагивают права и интересы продавца, покупателя или третьего лица.

Рассмотрим, какие могут быть основания для оспаривания через суд.

Составление договора с нарушением законодательства

Согласно ст. 550 ГК РФ, ДКП составляется в письменной форме. Если он заключен с нарушением требований к форме или содержанию, его можно оспорить.

Например, если в нем нет сведений о проданной квартире, или отсутствует информация о человеке, имеющем право пожизненного проживания там.

Нарушены права участника или третьего лица

Под нарушением прав подразумевается:

  1. Продажа недвижимости неуполномоченным лицом. По закону это возможно при наличии нотариальной доверенности (ст.185.1 ГК РФ). Если ее не было или вид доверенности не соответствует типу сделки, последнюю можно оспорить.
  2. Продажа жилья представителем по доверенности за низкую стоимость, не соответствующую интересам собственника. Например, если рыночная цена квартиры равна 3 000 000 руб., а поверенный продал ее за 1 000 000 руб.

Третьи лица тоже могут оспорить ДКП в нескольких ситуациях:

  1. Продана доля в праве собственности, и продавец не предоставил владельцам других долей преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
  2. Квартира получена продавцом по наследству, но появился другой наследник, не успевший заявить о своих правах в течение полугода после смерти наследодателя. Если суд восстановит срок принятия наследства, он тоже сможет претендовать на недвижимость.
  3. Недвижимость приобретена продавцом в браке, но он не получил нотариальное согласие супруга на продажу. По закону оно обязательно, если нет брачного договора, в котором указан иной порядок распоряжения имуществом (ст. 35 СК РФ).

Важно! При оспаривании ДКП третьими лицами суды чаще всего принимают сторону добросовестных покупателей. Продавцов только обязывают компенсировать стоимость их долей. Если же не предоставлено преимущественное право покупки, владелец другой доли сможет перевести покупателя на себя, и тогда договор аннулируют.

Не выделена обязательная доля в квартире при использовании материнского капитала

Закон обязывает выделять доли всем членам семьи при покупке квартиры с маткапиталом или погашении ипотеки им же. Нередко это требование нарушается, и владельцы сертификатов продают жилье без выделения долей. Так делать нельзя: сделку сможет оспорить орган опеки, ПФР, второй супруг или сам ребенок по достижении совершеннолетия.

Договор подписан несовершеннолетним от 14 лет

По закону дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов. Если оно не получено, законные представители могут отменить куплю-продажу через суд.

Но такие ситуации встречаются крайне редко. С большой долей вероятности Росреестр откажется принимать документы на регистрацию перехода собственности, если продавцом или покупателем выступает несовершеннолетний без согласия родителей.

Примечание: оспорить ДКП не получится, если ребенку исполнилось 16 лет и он обрел полную дееспособность в связи со вступлением в брак или по иным причинам.

Договор подписан с недееспособным

По закону операции с имуществом граждан, признанных недееспособными, совершаются опекунами с разрешения органа опеки. Если это правило нарушено, опека вправе обратиться в суд. Самостоятельно подписывать документы недееспособный не может.

Договор подписан под влиянием заблуждения

Согласно ст. 178 ГК РФ, оспорить договор купли-продажи может сторона, подписавшая его под влиянием существенного заблуждения.

Заблуждение считается существенным, если:

  1. В договоре есть описки, опечатки, искажающие суть сделки.
  2. Покупателя ввели в заблуждение касаемо предмета – недвижимости, и она не соответствует заявленным продавцом качествам. Например, после регистрации выяснилось, что в квартире есть скрытые дефекты, о которых бывший собственник не предупредил.
  3. Покупатель или продавец заблуждаются относительно природы сделки.
  4. Одна сторона заблуждается в отношении другой стороны, с которой заключается договор.

Обратите внимание! Суд откажет в оспаривании купли-продажи квартиры, если ответчик согласится на выполнение условий, указанных в ДКП, и устранит замечания или выполнит требования продавца.

Договор купли-продажи заключен на невыгодных условиях

Чаще всего признание купли-продажи квартиры недействительной происходит, если она принадлежала организации.

Например, если директор продал ее по заниженной стоимости, действуя в ущерб интересам предприятия.

Ничтожные сделки

Признавать ничтожную сделку через суд не всегда обязательно. В большинстве случаев ничтожный ДКП просто не примут для регистрации права собственности в Росреестре. Например, если недвижимость продается с обременением, сделка нарушает требования законодательства.

Мнимая или притворная сделка

Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимой признается сделка, совершенная для вида, без цели создания дальнейших правовых последствий. Например, если человек собирается банкротиться, и заранее «продает» жилье родственнику, но при этом продолжает жить там и дальше.

Притворной считается операция, если она совершена для прикрытия другой сделки. Например, когда вместо оформления ДКП продавец подписывает договор дарения, чтобы избежать уплаты налога при продаже недвижимости.

Договор подписан ребенком до 14 лет

ДКП недвижимости несовершеннолетних до 14 лет подписывают родители или иные законные представители с согласия опеки. Если это правило нарушается, договор могут признать недействительным.

Примечание: документы от ребенка в Росреестре или МФЦ не примут, поэтому и обращаться в суд, скорее всего, не придется.

Использование подложных документов

Если покупателю при выходе на сделку представлены подложные документы, он вправе оспорить ДКП через суд. Например, при предоставлении фальшивого правоустанавливающего документа продавцом: свидетельства о наследстве, старого ДКП, договора мены, дарения, ренты.

Продана недвижимость с обременениями

Признать куплю-продажу недействительной можно через суд, если недвижимость на момент подачи документов находится в залоге или под арестом. Регистратор просто приостановит переход права собственности до снятия обременений. Также в качестве одного из исковых требований можно указать возврат аванса или задатка, если деньги переданы продавцу при подписании ДКП.

Сделки в группе риска

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.


Анна Микушинаэксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры – одна из самых рискованных сделок.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.


Ольга Ширыкаловадиректор ЦН «Корифей»От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

Антон Чистяковюрист ЦН «Северная казна»В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры. Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект. Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц. По решению суда сделка осталась в силе.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.


Ольга Ширыкаловадиректор ЦН «Корифей»Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Читайте также:  Развод с разделом имущества: инструкция для новичков. Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.


Елена Фарраховадиректор офиса АН «Новосёл»Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.


Евгения Свинтаржицкаяюрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными. Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался материнский капитал.

6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.


Евгения Свинтаржицкаяюрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

8. Продаётся квартира, полученная в подарок

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.


Оксана Байрамоваюрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным. Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.

9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.


Оксана Байрамоваюрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

Антон Чистяковюрист ЦН «Северная казна»Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр. Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.

11. Покупка доли квартиры

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

Читайте также:  Ипотека с господдержкой для семей с детьми от Сбербанка в 2021 году. Ипотечная программа «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» от банка «Сбербанк»

  

Последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным

Последствия признания оспоримых и ничтожных сделок с квартирами всегда одинаковы:

  1. Продавец возвращает деньги покупателю, взамен переоформляется право собственности на него.
  2. Если имущество вернуть не получается и оно продано добросовестному приобретателю, покупателю возвращается сумма, указанная в ДКП.

Совет юриста: именно по указанной выше причине нельзя занижать цену жилья, как бы не просил продавец, который хочет снизить НДФЛ. При оспаривании ДКП он вернет только то, что указано в договоре.

registraciya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry-v-mfc
Как самостоятельно оформить сделку купли продажи квартиры через МФЦ?

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
Договор купли-продажи квартиры с правом проживания
Договор купли-продажи квартиры с правом проживания

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости без суда?

Стороны могут расторгнуть ДКП и без обращения в суд, если оба согласны на это. Достаточно заключить соглашение о расторжении и подать в Росреестр, даже если процедура регистрации уже начата. Если право собственности уже зарегистрировано, возможна только «обратная» продажа, когда стороны меняются местами: продавец становится покупателем, покупатель – продавцом.

Примечание: соглашение составляется в той же форме, что и ДКП. Если он удостоверен нотариусом, для расторжения придется обращаться в нотариальную контору. Документ оформляется минимум в трех экземплярах: один остается с продавцом, другой – с покупателем, третий передается регистратору, если ДКП уже ему передан.

Можно ли оспорить куплю-продажу квартиры при банкротстве?

На основании ст. 213.32 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по решению собрания кредиторов или инициативе финансового управляющего в процессе банкротства могут быть оспорены подозрительные сделки должника или сделки, влекущие за собой оказание предпочтений одному из кредиторов. Заявление может быть подано с даты введения реструктуризации догов.

Примечание: оспорить ДКП, заключенный с целью сокрытия имущества можно, если он оформлен в течение трех лет, предшествующих обращению должника с заявлением в арбитражный суд. Сделки, по которым отдается предпочтение одному из кредиторов, оспариваются, если они совершены после подачи заявления в арбитражный суд или в течение одного месяца до этого.

Кто может оспорить?

Признать сделку купли-продажи недействительной вправе только суд по заявлению одного из граждан, чьи права были нарушены:

  1. Продавец или покупатель.
  2. Орган опеки, действуя в интересах ребенка или недееспособного.
  3. Родственник, имеющий право пожизненного проживания в проданной квартире.
  4. Супруг продавца, если согласие на продажу не получено.

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.  

  • Неправильно проведенная приватизация. Если квартира была приватизирована, когда один из жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства. 
  • Ущемлены права несовершеннолетних. Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.  

  • Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия. Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза способнымнедее, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

 kak-priznat-nedeystvitelnoy-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

  • Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
  • Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
  • Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

kak-priznat-nedeystvitelnoy-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry
 

  • Квартира, полученная по завещанию. Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию . Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.  
  • Квартира является совместной собственностью. Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.  
  • Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству. В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.  

kak-priznat-nedeystvitelnoy-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry
 

Сроки оспаривания

Срок исковой давности устанавливается ст. 181 ГК РФ. Ничтожные сделки признаются недействительными в течение трех лет с момента начала исполнения (регистрации права собственности). Если с иском обращается прокуратура или орган опеки, течение начинается со дня, когда стало известно об оформлении ДКП с нарушением законодательства.

Если ДКП подписан под влиянием угроз и насилия, обратиться в суд можно в течение года с момента прекращения насилия, угрозы и иных обстоятельств, при которых сделка считается оспоримой.

Сложности, возникающие при выявлении ничтожности

Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.

Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.

Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.

Читайте также:  Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры. Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Стоимость услуг юриста по оспариванию сделок купли продажи

Стоимость услуг юриста по оспариванию сделок купли продажи зависит от многих факторов, в частности, этапа, на котором профильный специалист приступил к выполнению своих обязательств.

Стандартный тарифный пакет предполагает:

  • консультирование при личной встрече или в ходе переписки (онлайн)
  • анализ ситуации
  • правовую оценку
  • сбор доказательств по конкретному вопросу
  • формирование требуемого пакета документов
  • составление искового заявления

Дополнительно клиент может оформить представительство в суде и участие во всех заседаниях с последующим оспариванием решения (если оно не удовлетворяет требованиям истца).

Стоимость услуг юриста по оспариванию сделок купли продажи рассчитывается в индивидуальном порядке. Остались вопросы? Звоните по указанным номерам телефонов или оставляйте заявку через специальную форму связи.

Атлант – комплексная поддержка в имущественных вопросах!

Соцсети

Вконтакте Facebook Twitter Pinterest YouTube Коллекция Дзен Кью 2ГИС

Видеоканал

Атлант - добро пожаловать на сайт юридических услуг

Как признать договор купли-продажи недействительным?

Для начала нужно удостовериться, есть ли основания признания сделки купли-продажи недействительной. Если да, дальнейший порядок действий будет выглядеть так:

  1. Составление искового заявления в трех экземплярах. Один отправляется или передается под расписку ответчику, второй нужен для суда. Третий остается у истца с пометкой о принятии судом.
  2. Отправка одного экземпляра заявления ответчику.
  3. Подача документов в районный или городской суд по месту расположения спорной квартиры.
  4. Участие в судебных разбирательствах. Придется представлять доказательства, подтверждающие недействительность. Без них суд исковые требования не удовлетворит.
  5. Получение судебного решения. Удостоверенная копия выдается в течение пяти дней после принятия в окончательной форме.

Примечание: разбирательства длятся до двух месяцев, но иногда занимают и больше времени, если дело сложное. Оспорить решение можно в течение одного месяца.

Документы

В суд истцом предоставляется:

  • заявление;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • оспариваемый ДКП;
  • выписка из ЕГРН.

Если ранее предпринималась попытка урегулировать вопрос с ответчиком мирным путем, понадобится подтверждение: например, письменное предложение расторгнуть договор.

Госпошлина

Госпошлина уплачивается согласно ст. 333.19 НК РФ, размер зависит от цены иска – стоимости квартиры:

  1. До 20 000 – 4%, минимум 400 руб.
  2. От 20 000 до 100 000 – 800 руб.+3% от суммы свыше 20 000.
  3. От 100 000 до 200 000 – 3 200+2% от суммы свыше 100 000.
  4. От 200 000 до 1 млн. – 5 200+1% от суммы свыше 200 000.
  5. От 1 млн. – 13 200+0,5% от суммы, превышающей 1 млн.

Обратите внимание! Максимальный размер госпошлины составляет 60 000 руб. Если исковые требования удовлетворят, ее вместе с остальными судебными расходами можно взыскать с ответчика.

Когда можно говорить о ничтожности

Специалисты, приступая к процедуре признания достигнутых договоренностей недействительными, обращаются к положениям ст.168 ГК. В первом пункте этого правового акта перечислены случаи, когда соглашение, достигнутое сторонами процесса, не оспаривается. Среди оснований для признания соглашение утратившим силу, можно выделить:

  • непосредственное участие в подписании договора или соглашения недееспособного лица, включая несовершеннолетних;
  • видимость достигнутых договоренностей, то есть, когда даже умысла создать правовые последствия не было, или мнимость;
  • наличие явных нарушений существующего законодательства или принципов общественной морали
  • в случае совершения сделок с недвижимостью или другим имуществом, она может быть признана утратившей законную силу в случае отсутствия права собственности или наличия обременений.

Это важно! Перечень лиц, которые считаются недееспособными, представлен в статьях 171 и 172 Гражданского кодекса, где ясно сказано, что таковыми являются психически больные люди и несовершеннолетние.

О том, какие сделки могут автоматически признаваться ничтожными, говориться подробно в 25-м постановлении Пленума Верховного Совета РФ. Рассматривается этот вопрос и в ст.167 ГК РФ. Согласно судебной практике, оспариваться могут договоренности, заключенные человеком с нестабильной психикой, не отдающим отчета своим действиям. Оспариваются часто в суде и сделки, совершенные несовершеннолетними, а также соглашения, заключенные под давлением, нецелевые действия для юридических лиц также оспариваются в суде.

Оставьте заявку на консультацию:

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Консультация по телефону
Тел.+7 (812) 989-47-47Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

важный текст
Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.