Причины больших изменений

Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.

Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) такие:

• сокращение сроков госрегистрации договоров участия в долевом строительстве;
• исключение необоснованного увеличения коммерческими организациями стоимости предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• совершенствование нормативно-правового регулирования государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимого имущества в связи с правоприменительной практикой Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее также – Закон о горегистрации).

Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.

То есть, теперь из закона понятно:

• кто осуществляет конкретные функции и полномочия – орган регистрации прав или учреждение;
• чьи действия при необходимости можно обжаловать – кого привлекать в качестве ответчика при возникновении судебного спора.

Рассматриваемый закон предполагает приведение действующего законодательства в соответствие с системным изменением регулирования отношений в сфере государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому он также внёс изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и др.

Основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года, а некоторые – в более поздние сроки.

Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра

ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

В ЕГРН вошли: Реестр сведений о границах территории, зарезервированной для государственных или муниципальных нужд; Перечни координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов. Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием.

Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды) Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН.

Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.

С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.

Основные причины приостановления осуществления кадастрового учета, предусмотренные пунктом 5 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24.07.2007№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре)

 I. В части замечаний к межевому плану (несоответствие Требованиям к подготовке межевого плана, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (далее — Требования № 412):

1. Сведения об образуемых земельных участках (адрес, категория земель, вид разрешенного использования) указаны в межевом плане без учета установленных требований (пункты 50, 51, 52 Требований № 412):

•  в приложении к межевому плану отсутствует копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного присваивать адреса земельным участкам, при этом в межевом плане указан адрес объекта, а не описание местоположения;
• сведения об адресе земельного участка, указанные в межевом плане не соответствуют акту органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса земельным участкам, включенному в состав Приложения;
• сведения об адресе (описании местоположения) земельного участка указаны в межевом плане не в соответствии с ФИАС (не структурированы в соответствии с ФИАС);
• вид разрешенного использования либо категория земельного участка, образуемого в результате преобразования, не соответствует сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования либо категории исходного земельного участка, при этом документ, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельных участков внесены в межевой план, в составе приложения отсутствует.

1. В межевом плане отсутствуют либо указаны не все объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, при наличии таких сведений о таких объектах недвижимости в государственном кадастре недвижимости (пункт 37 Требований № 412).
2. При подготовке межевого плана в отношении образуемых земельных участков не использованы документы, предусмотренные законодательством, либо такие документы не отвечают требованиям законодательства (части 6.1 и 10 статьи 38 Закона о кадастре, пункты 22,26 Требований № 412):

• в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана не использована утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, указанная схема утверждена неуполномоченным лицом или не утверждена, истек срок утвержденной схемы;
• в состав приложения межевого плана не включен проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан или проект межевания территории;
• для подготовки межевого плана использована утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, при том, что образование заявленного для кадастрового учета земельного участка действующим законодательством предусмотрено на основании проекта межевания территории (например, земельные участки под многоквартирными домами).

1. В разделе «Заключение кадастрового инженера» отсутствует обоснование уточненного местоположения границ земельного участка либо наличия кадастровой ошибки (пункты 66, 67 Требований № 412):

• при исправлении кадастровой ошибки в разделе «Заключение кадастрового инженера» отсутствует обоснование наличия кадастровой ошибки в местоположении границ земельного участка, а также предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок;
• в разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана не приведено обоснование местоположения уточненных границ земельного участка в случае отсутствия в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе сведений о местоположении границ земельного участка либо отличия таких сведений от фактического местоположения границ земельного участка (в том числе, с подтверждением фактического местоположения границ земельных участков на местности 15 и более лет с использованием картографических или иных материалов).

1. Раздел «Исходные данные» подготовлен с нарушениями требований (пункты 7, 33,34, 35 Требований № 412):

• не указаны реквизиты документов, на основании которых подготовлен межевой план;
• указаны реквизиты кадастровых выписок на другой объект (кадастрового плана территории на другой кадастровый квартал);
• неверно указаны сведения о государственной геодезической сети или опорной межевой сети;
• не указан либо указан неправильный кадастровый номер исходного объекта недвижимости;
• отсутствует информация о состоянии пунктов государственной геодезической сети или опорной межевой сети, картографической основе (в том числе, указано мене трех пунктов ГТС).

1. Процедура согласования местоположения границ земельных участков в межевом плане оформлена с нарушением требованием (пункты 25, 79-84 Требований № 412):

• отсутствует акт согласования местоположения границ земельного участка при уточнении таких сведений;
• акт согласования местоположения границ земельного участка оформлен с нарушением установленных требований (например, отсутствуют реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц, не указаны сведения о всех смежных земельных участках);
• в приложении отсутствуют копии документов, подтверждающих полномочия лица, участвующего в согласовании.

1. Разделы графической части межевого плана оформлены с нарушениями (пункты 68-78 Требований № 412):

• раздел «Схема расположения земельных участков» межевого плана подготовлен без использования картографических материалов;
• в разделе «Схема расположения земельных участков» межевого плана не отображены границы смежных земельных участков, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории;
• отсутствуют необходимые разделы графической части межевого плана (разделы «Схема расположения земельных участков» и «Чертеж земельных участков и их частей» при уточнении границ земельных участков, разделы «Схема геодезических построений», «Абрисы узловых точек границ земельных участков»);
• для оформления графической части не применены специальные условные знаки в соответствии с Приложением к Требованиям, в частности неверно выбран тип или цвет линии.

1. Межевой план в электронном виде не проходит форматно-логический контроль и не обеспечивает считывание и контроль представленных данных (пункт 19 Требований № 412):

• в XML файле межевого плана, подготовленного с использованием 6 версии XML-схемы, утвержденной приказом Росреестра от 10.07.2015 № П/367 (в редакции от 06.04.2016), ошибочно заполнен атрибут «AddressOrLocation» (признак, позволяющий отличить присвоенный в установленном порядке адрес объекта недвижимости и описание местоположения объекта недвижимости);
• электронные межевые или технические планы, подготовленные с использованием соответствующих версий XSD-схем в виде архивных файлов в формате ZIP, имеют имена, совпадающие с именами ранее добавленных файлов в рамках текущего пакета обращений.

И в  части замечаний к техническому плану (несоответствие Требованиям к подготовке технического плана здания, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 № 403, Требованиям к подготовке технического плана сооружения, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 № 693, Требованиям к подготовке технического плана помещения, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 № 583, Требованиям к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 10.02.2012 № 52 (далее — Требования №№ 403, 693, 583, 52 соответственно): 

1. Разделы «Характеристики сооружения», «Характеристики здания», «Характеристики помещения», «Характеристики объекта незавершенного строительства» заполнены не в соответствии с документами, на основании которых подготовлен технический план (пункты 35, 37, 40, 41, 43, 46 Требований № 693, пункты 36-38 Требований № 403, пункты 23-25 Требований № 583, пункты 35-46 Требований № 52):

• сведения раздела «Характеристики здания/сооружения/объекта незавершенного строительства/помещения» технического плана не соответствуют сведениям в документах, на основании которых технический план подготовлен (например, год ввода в эксплуатацию, площадь, этаж, этажность и т.д.);
• в разделе «Характеристики здания/сооружения/объекта незавершенного строительства» указаны не все кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположено такое здание/сооружение/объект незавершенного строительства;
• в разделе «Характеристики помещения» не указан кадастровый номер здания, в котором расположено помещение;
• в разделе «Характеристики здания/сооружения/объекта незавершенного строительства» указаны не все кадастровые номера кадастровых кварталов, в пределах которых расположено такое здание/сооружение/объект незавершенного строительства;
• в технический план в соответствующие разделы внесены характеристики объекта недвижимости, при этом копии документов, в соответствии с которыми такие характеристики указаны в техническом плане, не включены в Приложение;
• в разделе «Характеристики объекта незавершенного строительства» не указано (указано неверно) проектируемое назначение здания, строительство которого не завершено;
• в разделе «Характеристики сооружения» неверно указана группа видов назначения сооружения.

1. В представленном техническом плане отсутствуют документы, предусмотренные законодательством (часть 8 статьи 41 Закона о кадастре, пункт 14 Требований № 693, пункт 16 Требований № 403, пункт 13 Требований № 583, пункт 13 Требований № 52):

• технический план объекта недвижимости, в отношении которого предусмотрена подготовка проектной документации, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подготовлен на основании декларации без подтверждения отсутствия (утраты) указанных документов, а также факта отсутствия выданного до 01.01.2013 технического паспорта, подтверждающего осуществленный технический учет;
• технический план здания (объекта индивидуального жилищного строительства) подготовлен на основании декларации без использования разрешения на строительство и (или) проектной документации, предусмотренных частью 8 статьи 41 Закона о кадастре (в редакции от 04.07.2016), и дополнительного обоснования такой подготовки технического плана (с учетом позиции Минэкономразвития России указанной в письмах от 09.09.2016 Д23и-4285, от 09.09.2016 № ОГ-Д23-10551);
• для подготовки технического плана здания, сооружения используется рабочая вместо проектной документация, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное после 13.07.2015.

1. Разделы графической части технического плана оформлены с нарушениями требований (пункты 5, 9, 10, 53-59 Требований № 693, пункты 46-52 Требований № 403, пункты 32-43 Требований № 583, пункты 48-54 Требований № 52):

• для оформления графической части не применены специальные условные знаки в соответствии с Приложением к Требованиям, в частности неверно выбран тип или цвет линии;
• графическая часть технического плана помещения (План этажа, План части этажа) не соответствует графической части документа, являющегося основой подготовки технического плана, указанного в разделе «Исходные данные»;
• в графической части технического плана не отражены границы земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, все части контура объекта недвижимости, в отношении которого проводятся кадастровые работы;
• по координатам, указанным в техническом плане (раздел «Описание местоположения здания/сооружения на земельном участке»), формируется контур объекта недвижимости, отличный от контура, указанного в графической части технического плана (раздел «Чертеж контура здания/сооружения»);
• чертеж, входящий в состав графической части технического плана, не обеспечивает читаемость местоположения характерных точек контура объекта недвижимости (неверно выбран масштаб).

1. В техническом плане отсутствует документ о присвоении адреса, либо адрес указан в техническом плане не в структурированном виде (не в соответствии с ФИАС), неверно присвоена нумерация помещений (пункт 42 Требований № 693, подпункт 5 пункта 38, подпункт 3 пункта 43 Требований № 403, подпункт 7 пункта 25 Требований № 583, пункт 43 Требований № 52):

• в техническом плане в структурированном виде указан присвоенный объекту недвижимости адрес, при этом в приложение не включена копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости;
• в разделе «Заключение кадастрового инженера» отсутствует информация о том, что адрес, присвоенный зданию, не совпадает с адресом земельного участка, в границах которого расположено такое здание, в случае такого несоответствия.

1. Раздел «Исходные данные» подготовлен с нарушениями требований (не указаны реквизиты документов (дата, номер), на основании которых подготовлен технический план; указаны реквизиты использованных кадастровых выписок на другой объект; нарушен порядок указания реквизитов документов; неверно указаны сведения о государственной геодезической сети или опорной межевой сети;не указан либо указан неправильный кадастровый номер исходного объекта недвижимости) (пункты 13, 21, 22, 25 Требований № 693, пункты 15, 24, 25, 28 Требований № 403, пункты 12, 20, 21, 22 Требований № 583, пункты 12, 20, 21, 24 Требований № 52):

• в реквизите «1» раздела «Исходные данные» технического плана указаны несуществующие номера выписок об объекте недвижимости, на основании которых подготавливался технический план, не указаны реквизиты (дата и/или номер) документов, на основании которых подготовлен технический план;
• в реквизите «2» раздела «Исходные данные» неверно указаны сведения о системе координат, о государственной геодезической сети или опорной межевой сети, которые применялись при выполнении кадастровых работ, в качестве геодезической основы вместо пунктов государственной геодезической сети и опорных межевых сетей указаны базовые станции, не указаны сведения о названии пункта и типе знака геодезической сети;
• в реквизите «4» раздела «Исходные данные» не указаны сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, из которых было образован объект недвижимости.

1. Отображение контура объекта капитального строительства не соответствует требованиям (пункты 26-28 Требований № 693, пункт 29 Требований № 403, пункты 25-28 Требований № 52):

• в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана не приведена информация об общем количестве контуров;
• при введении сведений о характерных точках контура здания, границы объекта капитального строительства пересекают границы земельного участка;
• каждый обособленный контур не идентифицирован номером в виде простой дроби.

Также следует отметить, что указанные в настоящем письме требования к подготовке технических и межевых планов сохраняют свою актуальность и после вступления в силу с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Дата
размещенияДата
обновления

	scn_08.12.2016_15.15.50.pdf	08.12.2016 18:28	08.12.2016 18:28

Создана: 08.12.2016 19:01, обновление 10.12.2016 10:44

Первая
/
Ассоциация СРО «МСКИ»
/
Обучение
/
Стажировка
/
Экспертиза СРО
/
Сервисы
/
События
/
Информация

620144, г. Екатеринбург, ул. Московская, д. 195, офис 1126 тел.: 8 (800) 700-96-28 (звонок из регионов России бесплатный) e-mail: [email protected], [email protected]

Полезные ссылки:

Новое в получении сведений из ЕГРН

ВОПРОС/СИТУАЦИЯ	НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ
Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ	Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра
В какой форме запрашивать сведения	Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме
На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН	Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе. Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки.
Получение сведений ЕГРН через МФЦ	МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее). Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ).
Получение акта согласования местоположения границ земельных участков	Копию акта из межевого плана могут получить: правообладатели, чьи личные подписи стоят в акте, и их представители; лица, которым участок перешел в порядке универсального правопреемства.
Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими	С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность. Сведения можно бесплатно получить: об объектах, которые сейчас принадлежат должнику; о ранее принадлежавшей ему недвижимости.
Запрет продажи выписок из ЕГРН	Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН. Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям: по форме и объему не копирует официальную выписку из ЕГРН; не подписана должностным лицом Росреестра или ФКП при нем.

Новое в подаче документов на госрегистрацию и кадастровый учет

Документы на бумаге с 30.04.2021 нужно подавать в 1-м экземпляре-подлиннике. Его вернут после завершения всех необходимых процедур с отметкой о сканировании.

Теперь если оплатить госпошлину, но не приложить к заявлению документ об оплате, срок рассмотрения заявления начинает течь с момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные о платеже в информационной системе.

Если суд признал незаконным отказ в госрегистрации или постановке на кадастровый учет, не нужно подавать заявление на эти процедуры заново: механизм оформления заработает автоматически.

Стало удобнее действовать через нотариуса: если нотариус заверил подлинность подписи на заявлении о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, он же направляет заявление и приложенные к нему документы на госрегистрацию обязательно заказным письмо с уведомлением о вручении. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не обязательно.

Также см. «С 29.12.2020 нотариусы могут оказывать услуги онлайн (дистанционно): как это работает».

С 2021 года установлена возможность выездного приема документов органом регистрации прав, необходимых для кадастрового учета и/или государственной регистрации прав.

Также теперь доступна доставка документов заявителю курьером.

Особенности объединения двух ЗУ в один

Внимание! Для расширения площади участка предусмотрена возможность объединения нескольких участков в один.

Особенности мероприятия:

• можно объединять только смежные территории, имеющие общую границу;
• обязательно составление межевого плана;
• объединяются земли, принадлежащие гражданам по праву законного владения;
• наличие только одного владельца при использовании земель на правах безвозмездного или бессрочного пользования;
• участки должны относиться к одной категории;
• наделы должны находиться в одном территориальном образовании;
• все участки должны иметь государственную регистрацию.

Для проведения процедуры необходимо:

1. подать заявление на объединение земельных наделов в отделение Росреестра;
2. получение от кадастрового инженера межевого плана;
3. передача новых данных в Росреестр;
4. получение нового кода.

Важно! При наличии нескольких собственников имеет место формирование общего долевого владения.

Исправление ошибок в ЕГРН

С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.

Такое уведомление можно обжаловать через суд.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС	НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства	Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома	Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ); лицо, которое провело перепланировку.

Новое в содержании ДДУ и документы для его госрегистрации

В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.

В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.

Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.

С 2021 года при госрегистрации договора долевого участия не проверяют:

• законность выдачи разрешения на строительство;
• соответствие сведений в проектной декларации или плане объекта недвижимости данным проектной документации.

Новое в госрегистрации машино-мест

С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.

Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).

Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Новое в изменении вида разрешенного использования земли

Это вправе сделать не только собственник, но и иной правообладатель.

В законе теперь есть основания, при наличии которых нельзя изменить вид разрешенного использования. Например, новый вид не предусмотрен на соответствующей территории, нет согласия на условно разрешенный вид использования.

Арендатор не вправе самостоятельно изменить вид использования, если по договору объект предоставлен для определенной деятельности (п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Новое в госегистрации сделки без продавца

До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.

Так, к заявлению нужно приложить:

• выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
• документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).

Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

На что необходимо обратить внимание после подачи иска в суд?

Следует помнить, что если ответчик не согласен с заключением кадастрового инженера, то суд, скорее всего, назначит строительно-техническую экспертизу (ее еще называют «землеустроительной»). Поэтому, прежде всего, необходимо выбрать соответствующего эксперта, который имеет право на проведение такой экспертизы (обладает аттестатом кадастрового инженера).

 Перед экспертом нужно поставить следующие вопросы:

1. Проведены ли кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка кадастровый № 1 в соответствии с требованиями законодательства РФ?
2. Проведены ли кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка кадастровый № 2 в соответствии с требованиями законодательства РФ?
3. Накладываются ли границы земельных участков друг на друга? Если да, то какова площадь наложения?
4. По координатам каких характерных точек необходимо установить местоположение смежной границы между земельными участками?

В нашем случае найти эксперта, являющегося одновременно кадастровым инженером, не удалось, поэтому в заключении эксперта давался только механизм определения координат характерных точек, в частности использовалась формулировка «смежная граница должна проходить по точке, расположенной между точками H1 и H2, определяемой путем отступления двух метров от существующего сетчатого ограждения в сторону земельного участка с кадастровым № 2». Поэтому нам было необходимо осуществить еще одно дополнительное действие – заявить ходатайство о проведении кадастровых работ по установлению координат поворотной точки согласно механизму, указанному в заключении эксперта на основании ст. 35 Закона № 221-ФЗ. После проведения экспертизы, скорее всего, нужно будет уточнить исковые требования в полном соответствии с выводами эксперта.

 К сведению: если эксперт согласился с вашей позицией по делу, то с большой вероятностью можно утверждать, что суд примет решение в вашу пользу.

Новое в госрегистрации, изменении наименования объекта и его исключении из ЕГРН

Чтобы по заявлению собственника или его представителя внести в ЕГРН или изменить наименование здания/сооружения/помещения, органам регистрации прав дано 5 рабочих дней.

Установлены особенности этой ситуации:

• наименование здания или сооружения должно соответствовать наименованию в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (для объектов культурного наследия — наименованию в соответствующем реестре);
• изменение наименования не должно быть связано с реконструкцией, перепланировкой, переустройством, изменением назначения объекта.

Теперь при внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования объекта можно одновременно исключить его наименование из этого реестра.

Новое в кадастровом учете при аренде части здания или земельного участка

С 30.04.2021 для постановки на кадастр арендованной части здания не нужен технический план, если:

• в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании;
• арендованная часть – это одно или несколько помещений, у которых есть общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении) и которые расположены в пределах одного или нескольких этажей.

В остальных случаях при регистрации аренды части здания, а также части земельного участка нужны межевой, технический планы в отношении этих частей. Без них на кадастровый учет арендованную недвижимость не поставят, а договор аренды зарегистрируют как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Также уточнено, что при аренде части здания или части земельного участка объект в целом с кадастра не снимают.

Новое в кадастровом учете помещений и машино-мест в нежилом здании

Если право собственности на всё нежилое здание не зарегистрировано, но до 01.01.2017 оно было поставлено на кадастр, заявление об учете всех помещений в нем могут подать:

• застройщик;
• лицо, которое уполномочили на это собственники помещений или машино-мест, участники долевого строительства (иные лица, у которых возникают права на помещения или машино-места в здании).

При этом, кроме заявления нужен технический план здания, в котором есть необходимые сведения.

Новое в снятии с учета части участка под зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства

Если часть земельного участка поставили на кадастровый учет до 01.01.2013 по причине расположения на ней здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, то по заявлению собственника участка эту часть теперь можно снять с учета.

Обязательное условие – в ЕГРН не должно быть записи, что на участке есть указанные объекты недвижимости.

Новое в исключении из ЕГРН объектов, которые не являются недвижимостью

С 2021 года владельцу такого объекта либо собственнику земельного участка (если права на объект не зарегистрированы) достаточно подать заявление. Всю необходимую техническую информацию орган регистрации прав запросит сам.

Новое в актуализации в ЕГРН статуса участка как временного

С 2021 года есть новый способ изменить статус временного земельного участка – это регистрация безвозмездного пользования.

СПРАВКА

Временный земельный участок – это участок, который при его образовании был поставлен на кадастровый учет в период с 1 марта 2008 до 1 января 2017 года. При этом права на него не были зарегистрированы (ч. 7 ст. 72 Закона о госрегистрации).

Временные части земельных участков, которые были поставлены когда-то на учет в связи с возникновением на них недвижимости, могут снять с учета:

• по решению органа регистрации прав – если прошло 5 лет с момента постановки на кадастровый учет таких частей;
• в любое время – по заявлению правообладателей участков;
• в любое время – по заявлению лиц, в пользу которых установлены ограничения прав или обременения на объекты недвижимости.

Изменения, которые начнут действовать позднее

Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.

Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:

• 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
• 5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
• 7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.

С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:

• о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
• внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
• невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.

Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.

ТЕКСТ ПИСЬМА:

В целях повышения качества и доступности государственных услуг Росреестра, в том числе по осуществлению государственного кадастрового учета объектов недвижимости, а также обеспечения снижения доли принимаемых органом кадастрового учета решений об отказе (приостановлении) в осуществлении кадастрового учета федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Учреждение) проводится систематический анализ решений на предмет выявления оснований, установленных статьями 26, 27 Федерального закона от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), по которым принимается наибольшее их количество.

По результатам анализа принятых в 2016 году решений о приостановлении осуществления кадастрового учета установлено, что значительный объем таких решений (до 70 % по земельным участкам и до 85 % по зданиям, сооружениям, помещениям, объектам незавершенного строительства, далее — ОКС) принят по основанию, установленному пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре: заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре.

Данное основание связано с качеством подготовки кадастровыми инженерами межевых, технических планов, а также актов обследования.

При этом, такой высокий показатель по указанному основанию в дальнейшем приводит к увеличению доли принимаемых решений об отказе в осуществлении кадастрового учета, в связи с истечением срока приостановления и не устранением обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении.

В среднем по Российской Федерации за текущий год доля решений об отказе, принятых по основанию, предусмотренному пунктом 6 части 2 статьи 27 Закона о кадастре, составила 43 % по земельным участкам и 46 % по ОКС.

Учреждением проведён анализ и обобщение основных ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке межевых и технических планов, являющихся основаниями принятия решений о приостановлении осуществления кадастрового учета, результаты которого направляем в Ваш адрес.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения статьи 30 Закона о кадастре (в редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации») в части осуществления саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров контроля за соблюдением кадастровыми инженерами требований Закона о кадастре, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, просим Вас довести указанную информацию до кадастровых инженеров, входящих в состав некоммерческого партнерства ассоциации Саморегулируемая организация «Межрегиональный союз кадастровых инженеров», в целях сокращения ошибок, допускаемых при подготовке межевых и технических планов.

Также просим обратить внимание на особенности порядка повторного представления документов для кадастрового учета в рамках принятого решения о приостановлении кадастрового учета, по результатам исправления ошибок в межевых и технических планах. Так, исправленные документы необходимо представлять к уже имеющемуся заявлению, находящемуся на стадии приостановления кадастрового учета, а не с новым заявлением о государственном кадастровом учете объекта недвижимости. В противном случае, по истечении установленного законодательством срока приостановления по предыдущему заявлению филиал Учреждения вынужден принимать решение об отказе в кадастровом учете в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 27 Закона о кадастре. Что, в свою очередь, увеличивает долю отрицательных решений.

Принимая во внимание изложенное, просим рекомендовать кадастровым инженерам при подаче в офисы приема филиалов Учреждения и     многофункциональных     центров     предоставления государственных и муниципальных услуг доработанных документов на осуществление кадастрового учета, сообщать о реквизитах ранее поданных заявления и документов, находящихся на стадии приостановления осуществления кадастрового учета, а в случае, если доработанные документы направляются посредством портала государственных услуг Росреестра — выбирать услугу «Внесение дополнительных документов на государственный кадастровый учет».

Благодарим за взаимодействие с органом кадастрового учета.

Приложение: на 6 л. в 1 экз.

С уважением,

заместитель директора                   В.А. Григорьева

Как расшифровывается кадастровый номер квартиры

Он имеет больше сведений, кроме обозначения земельного участка, на котором построено капитальное здание, указывается кадастровый номер строения и инвентарный номер квартиры. При разделении одной квартиры на две или более частей, каждой единице присваивается свой номер.

Оформление новых объектов делается по заявлению – надо просить прекращения права собственности на ранее существовавший объект и регистрацию новообразованных. К заявлению прилагается квитанция об уплате пошлины и документы, удостоверяющие личность просителей.

Согласно положением ГК РФ квартиры, наряду с домами, также относятся к самостоятельным объектам недвижимости и имеют свой индивидуальный номер. Он присваивается при вводе объекта в эксплуатацию и постановке на учет в соответствующих государственных органах. При выдаче технического паспорта на квартиру код указывается на титульном листе. Что он значит? Возьмем пример 63:18:17:0035:2:1.

63 – номер кадастрового округа, 63-й присвоен Самарской области;
18 – номер кадастрового района, 18-й присвоен Кинельскому району;
17 – номер кадастрового квартала, 17-й присвоен г. Кинель;
0035 – номер земельного участка, на котором расположено здание;
2 – номер здания или иного капитального строения;
1 – номер квартиры или отдельного помещения.

Получить кадастровый номер на объект может не только его собственник, но и любой желающий. Публичность данных повышает безопасность сделок и иных юридических действий. Номер присваивается только раз, даже после снятия объекта с учета он хранится в архиве. Это надо для того, чтобы в будущем при решении различных вопросов не возникало проблем.

Как пользоваться кадастровым номером недвижимости

Имея кадастровый номер, можно узнать:

•    совпадает ли земельный участок или иной объект недвижимости с таким номером фактическому адресу;
•    нет ли отклонений по размерам и конфигурации участка или капитального строения;
•    кто является собственником объекта (в личной или государственной собственности);
•    как можно использовать объект (земли или строения);
•    кадастровая стоимость и время ее определения;
•    есть ли какие-либо ограничения.

Использование номера позволяет минимизировать риски мошенничества при продаже/покупке различных видов недвижимости. Номера присвоены с целью облегчения государственного контроля оборота земель и собственности капитальных строений при начислении налогов.

Что делать при утрате прав собственности

Если при проверке кадастрового номера обнаружилось изменение прав на недвижимость по независящим причинам, то можно истребовать компенсацию за утрату права собственности за счет бюджетных средств РФ. Деньги даются единоразово, сумма зависит от кадастровой стоимости объекта, выплаты только по решению суда. Но перед подачей искового заявления надо знать следующие факты:

•    сумма компенсации не может превышать миллион рублей;
•    государство имеет право на регрессное требование.

Как показывает судебная практика, выиграть судебные иски к государству очень сложно, такие случаи единичны. Зато проиграть по регрессным требованиям очень легко.