Права и обязанности нанимателя

 Хотя права продавать неприватизированную квартиру после смерти или передавать ее в собственность другим гражданам у нанимателей нет, государство или муниципалитет предоставляют широкие полномочия в отношении арендованного жилья.

Квартиросъемщик вправе:

• давать право проживания другим гражданам, включая на правах поднайма, если это не противоречит законодательству и ЖК РФ;
• обменивать жилье на аналогичное, из муниципального фонда, согласно ст.72 ЖК РФ;
• пользоваться услугой по капитальному ремонту жилья и общедомовой собственности без доплаты;
• пользоваться платными коммунальными услугами, предоставляемыми наймодателем через обслуживающие организации.

Вместе с правами у квартиросъемщика возникают обязанности:

1. Использовать предоставленную квартиру согласно ее назначению (для жизни).
2. Ремонтировать и следить за технической исправностью жилья и подведенных к ней коммуникаций.
3. Своевременно вносить плату за услугу найма и за полученные коммунальные услуги.

Если наниматель проживал в квартире вместе со своей семьей, они должны быть учтены в договоре соцнайма, регулирующим порядок пользования помещениями. У членов семьи, проживающих по адресу расположения муниципальной квартиры, сохраняются аналогичные права, как у основного квартиросъемщика. К таким лицам относят супругов, детей, родителей, иждивенцев, прочих родственников, которые проживают вместе с семьей.

• Где и как выписать умершего человека из квартиры?

Чтобы прописать новых жильцов, должно быть получено согласие остальных родственников, чьи имена указаны в договоре соцнайма. Если квартиросъемщик захочет прописать других граждан, не являющихся членами семьи, придется спрашивать разрешения у наймодателя, т.е. у муниципалитета. Последний вправе отказать в регистрации новых жильцов, если в квартире проживает больше положенного норматива.

Исключение составляют несовершеннолетние, дети тех, кто уже проживает по договору соцнайма. Для них разрешения для прописки и вселения не потребуется.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

В данном случае предполагаемое право на приватизацию утрачено полностью в связи с истечением сроков давности.

Срок исковой давности по оспариванию сделки (в данном случае переход жилого помещения в собственность государства) — 10 лет. Даже если учесть, что на момент перехода квартиры несовершеннолетнему было 12 лет, дееспособность наступает с 18 лет, то есть в 1998 году, то срок исковой давности заканчивается в 2008 году (ч. 2 ст. 196 ГК РФ).

Как сделать, чтобы внук и дочь не претендовали на квартиру?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Жилое помещение, находящееся в соцнайме, не является собственностью, то есть не может передаваться по наследству, его нельзя ни продать, ни подарить.

Бывший член семьи имеет право бессрочного пользования жилого помещения соцнайма. Однако если он без уважительных причин не проживает в данном жилом помещении и не оплачивает счета, право пользования жилым помещением утрачивается через шесть месяцев.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Заявить данное требование невозможно даже в судебном порядке, так как неприватизированная квартира не принадлежала на праве собственности умершим. Соответственно, квартира, предоставленная государством по социальному найму, не являлась на тот момент частью наследства.

Важно понимать, что жилье не «отошло государству» после смерти отца и бабушки, а принадлежало государству или муниципалитету изначально. Если бы на момент смерти наследодателей несовершеннолетний ребенок был бы зарегистрирован в данной квартире, договор предложили бы перезаключить на его имя в лице его законного представителя — матери. После они бы имели возможность данную жилплощадь приватизировать.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Как продать квартиру в соцнайме, если умер главный квартиросъемщик?

Какие потребуются документы

Чтобы переоформить договор социального найма на нового квартиросъёмщика после смерти предыдущего нанимателя, следует подать в муниципальный орган соответствующее заявление об этом. В нём указываются все сведения о зарегистрированных жильцах и основания для переоформления соглашения.

При переоформлении необходимо личное присутствие каждого жильца в муниципальном органе. Если кто-либо из них по уважительным причинам присутствовать не сможет, ему нужно в нотариальной конторе написать и заверить согласие на оформление нового договора на имя определённого человека, после чего передать соглашение остальным участникам.

Кроме заявления понадобится также:

• Личный паспорт каждого прописанного в квартире участника;
• Свидетельство, удостоверяющее смерть нанимателя;
• Предыдущий договор социального найма;
• Выписка из лицевого счёта об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• Справка из домовой книги, в которой указаны все прописанные в помещении граждане.

После того, как договор будет переоформлен, каждый зарегистрированный человек получит право на участие в общей приватизации или приватизацию собственной части жилья.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Право возникновения собственности на неприватизированную квартиру возникает у нанимателя. В случае смерти всех нанимателей данная недвижимость остается в собственности у государства.

Кто не имеет права на жилье

Для приватизации квартиры гражданин должен иметь постоянную регистрацию по конкретному адресу. Если речь идет о родственниках, то таковые обязательно прописываются в договоре и проживают совместно с нанимателем. Чтобы прописать иных лиц и дать в дальнейшем возможность таковым приватизировать жилье, потребуется получить согласие муниципалитета.

В случае смерти нанимателя неприватизированное жилье остается за близкими родственниками (дети, супруги, родители), если таковые прописаны в квартире. Иные граждане претендовать на жилплощадь и оформлять приватизацию не могут. Выступить в качестве получателя жилья может любой из проживающих совместно с умершим нанимателем родственников при условии совершеннолетия и дееспособности таковых.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?

Могут ли выселить

Выселение наёмщика, то есть расторжение договора соцнайма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ (ст. 84).

Основанием для этого может стать:

• отсутствие коммунальных выплат на протяжении более чем 6 месяцев;
• нанесение значимых повреждений занимаемому жилью нанимателем или одним из лиц, за которых он несёт ответственность;
• регулярное нарушение прав соседствующих граждан (при наличии документальных подтверждений данного факта);
• использование помещения не для проживания;
• смена статуса жилья с жилого на нежилой (о чём наниматель должен быть предварительно оповещён);
• признание жилья аварийным и непригодным для проживания.

В последних двух случаях взамен ранее предоставленной квартиры наниматель получает другую с аналогичными характеристиками.

А если поводом для выселения стали коммунальные задолженности, то провинившимся лицам предоставляется общежитие.

Читать дальше:  Нужен ли перевод паспорта гражданина белоруссии

В остальных случаях, муниципалитет не обязан предоставлять другое жильё, однако выселить граждан из уже занятой квартиры можно только в судебном порядке.

Через суд

Чтобы выселить жильца (независимо от того, кто собственник объекта недвижимости), требуется подать исковое заявление в суд.

Если имело место нарушение прав других граждан, то первое, что потребуется сделать – вызвать участкового полицейского, который сможет зафиксировать нарушение, что и станет основанием для обращения в судебные инстанции.

Иск будет подан по месту жительства нанимателя, а в роли истца выступит владелец квартиры.

Копия искового заявления будет направлена ответчику (нанимателю). Рассмотрением дела займется городское или районное отделение суда.

Все обвинения в сторону нанимателя должны быть доказаны, иначе они не будут приняты во внимание.

Если имела место попытка решения вопроса в досудебном порядке, то сведения об этом также будут представлены в суде.

В случае подтверждения судом правомерности требований о выселении, судебные приставы получат исполнительный лист с соответствующим решением, после чего приступят к возбуждению исполнительного производства (то есть будут выселять из квартиры нарушителя).

Владелец не может выселить из квартиры человека, который прожил в ней меньше месяца.

Особенности выселения из социального и приватизированного жилья

В зависимости от того, какое нарушение совершил гражданин, проживающий в приватизированной квартире, в процессе выселения могут быть задействованы:

• полицейские (если были нарушены права соседей, проживающих в том же доме);
• специалисты из санитарного контроля (если собственник страдает от алкогольной или наркотической зависимости);
• сотрудники органов опеки и попечительства (если в числе жильцов есть лица младше 18 лет).

Каждый из привлечённых специалистов составит акт, который будет приложен к исковому заявлению в качестве доказательства. Также эти лица будут выступать в роли свидетелей в ходе судебного разбирательства.

Если же ответчик только прописан в квартире, но не владеет ею (полностью или частично), то выселение происходит заметно проще. Истцу достаточно лишь подать в суд заявление с требованием снять гражданина с регистрационного учёта в данном жилом объекте принудительно.

Как оформить дарственную на долю в квартире? Узнайте здесь.

Все действия по выселению из социального жилья предпринимает собственник квартиры – муниципалитет, но лишь после обращения соседей, права которых были нарушены.

Однако, соседи обязательно должны подтвердить, что это обращение было сделано уже после того, как они пытались урегулировать ситуацию в досудебном порядке.

Особенности составления договора соц. найма

Форма договора социального найма установлена действующим законодательством. В документе содержатся сведения о предоставляемом помещении, а также о лицах, проживающих на территории жилплощади. Дополнительно обозначаются права и обязанности граждан, арендующих недвижимость. Положения договора можно изменить. Коррективы должны быть внесены в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.

Так, если наниматели проживают в коммунальной квартире, они имеют право оформить общий документ на занимаемое помещение, но только в том случае, если они стали членами одной семьи.

Если все жильцы квартиры согласны, и представитель уполномоченного органа разрешил проведение действия, помещение можно переоформить на одного из дееспособных проживающих. Аналогичное правило выполняется и в случае кончины нанимателя квартиры. В действующем законодательстве обозначены ситуации, при наступлении которых договор социального найма квартиры может быть расторгнут.

В перечень входит следующие случаи:

• наниматель и муниципалитет согласны на осуществление действия;
• наниматель грубо нарушил зафиксированные договором правила;
• использование квартиры по договору социального найма невозможно из-за сноса недвижимости, реконструкции дома или изъятия земельного участка.

Расторгнуть договор по инициативе органа, предоставившего помещение нанимателю, можно только в судебном порядке.

Получение имущества в порядке наследования

Получить недвижимость от предыдущего хозяина можно по закону () или по завещанию (ст. 1118). Но неприватизированное жилье по-прежнему относится к собственности муниципального фонда, после смерти квартиросъемщика оно остается у государства.

Исключением является ситуация, когда наниматель жилья успел при жизни выразить желание получить объект в собственность. Об этом свидетельствует поданное им заявление. В ст. 8 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ  закреплено, что решение по обращению принимается в срок до 2 месяцев. При таких условиях можно выполнить приватизацию.

Когда возникают споры между заинтересованными гражданами и владельцем жилья – государством и муниципалитетом, определить, кто имеет право на наследство, может только суд. Для подтверждения правомерности своих требований наследники могут сослаться на . Постановление применяется только в том случае, если при жизни наниматель помещения не отзывал заявление на приватизацию.

Наследование жилья в порядке очереди

Если нет завещания, наследование неприватизированной квартиры по закону осуществляется в порядке очередей (ст.1141 ГК РФ). Первыми получают имущество родные и усыновленные дети, супруг и родители умершего владельца.

При отсутствии представителей определенной очереди право на наследование переходит к следующей категории граждан.

Наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию, собственность получают иждивенцы – неработающие люди, находившиеся на содержании умершего и проживавшие вместе с ним не меньше года до его смерти. К иждивенцам относят несовершеннолетних, инвалидов, пенсионеров.

Волеизъявление квартиросъемщика

Получить квартиру на основании завещания тоже можно. Для этого воля наследодателя должна быть выражена письменно (ст. 1119 ГК РФ) уже на момент начала процесса приватизации (подачи заявления). В завещании указывается, кому и на каких условиях переходит жилье, кто лишается права собственности.

Наследование права проживания в государственном жилье нередко сопровождается судебными спорами. Наследники должны продать в суд:

1. Исковое заявление.
2. Справку о принятии заявления на приватизацию.
3. Завещание умершего съемщика квартиры.

Имущество получают лица, указанные в документе, а также те, кто имеет право на обязательную долю: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, родители, иждивенцы, супруг (га) умершего.

Плюсы и минусы

Использование муниципального жилья связано с определёнными положительными моментами:

• нет необходимости оплачивать налог на занимаемую жилплощадь;
• оплата за содержание и капитальный ремонт жилого помещения и здания, в котором оно находится, осуществляется государством (это также относится к реализации права на улучшение жилищных условий);
• жильцам гарантируется предоставление нового жилья, если прежнее будет утрачено в силу непредвиденных обстоятельств (например, по причине пожара);
• коммунальные услуги оплачиваются по льготному тарифу;
• жильцам предоставляются отдельные лицевые счета, а также возможность их объединения (если все проживающие – это одна семья);
• на государственном уровне обеспечивается защита от мошеннических махинаций;
• каждый официально зарегистрированный жилец муниципальной квартиры (дома) имеет право оформить её в собственность (приватизировать вместе с другими жильцами).

Без минусов также не обошлось. В их число входит:

• сложность осуществления приватизации;
• ограниченные прав в отношении занимаемой квартиры, невозможность распоряжаться ею по своему усмотрению (продавать, дарить, оформлять в качестве залога);
• необходимость в случае развода разбираться с тем, как разделить лицевой счет.

Гражданин может быть выселен из муниципального помещения, если будет вести асоциальный образ жизни.

Если прописаны внуки

В некоторых случаях автоматически переоформить договор о социальном найме квартиры невозможно. Самым распространённым примером данного случая становится ситуация, в которой нанимателем жилплощади является бабушка, проживающая вместе с зарегистрированным там же внуком. Казалось бы, ситуация не предрасполагает к возникновению каких-либо трудностей, но она усложняется, если внук прописан в квартиру не в качестве члена семьи. То есть, он не был внесён в договор социального найма изначально, а был прописан позднее, по инициативе бабушки.

Разумеется, каждый из квартиросъёмщиков, ссылаясь на Жилищный кодекс Российской Федерации, вправе регистрировать в нанятой квартире дополнительных жильцов, тем более, если проживает там самостоятельно и квадратные метры позволяют. Таким образом, прописка даёт внуку право проживать в квартире со статусом постороннего человека, который не может претендовать на это жильё.

Решить возникшую проблему можно, обратившись с заявлением в жилищный департамент муниципального органа. В заявлении должна быть отображена просьба о переоформлении договора и основания на такую процедуру. Самым вероятным ответом муниципалитета станет письменный отказ. Этот отказ является официальным документом. Его необходимо сохранить, сделав копию для себя. После подготавливаются документы, удостоверяющие родство человека, который хочет переоформить договор на себя, с нанимателем квартиры. После этого подаётся исковое заявление в суд, к которому прилагаются собранные документы. Далее переоформление договора происходит на основании судебного решения.

Кому достанется муниципальная квартира после смерти нанимателя

Договор соцнайма предполагает, что жильем владеет муниципалитет, а значит права собственности у квартиросъемщика не имеется. Наниматель не вправе распоряжаться жильем при жизни и не может завещать его после смерти, поскольку статус жилья остается прежним, т.е. муниципальная собственность.

Если наниматель проживал один, и в квартире никто не был прописан, кроме него, судьбой квартиры, если умер квартиросъемщик, будет распоряжаться муниципалитет. Он сможет передать жилье другим лицам, имеющим право на жилье по договору соцнайма.

Если были другие жильцы, вписанные в договор с муниципалитетом, они вправе продолжить использование жилыми помещениями в прежнем объеме.

Договор социального найма

Проживающие с нанимателем близкие родственники фиксируются в ДСН, и получают такое же право на нее и на участие в приватизации. Другими словами, внесенные в договор зарегистрированные лица, обладают теми же правами, что и наниматель.

В данном документе содержатся сведения о предоставляемом жилье и вселяемых лицах, а также о правах и обязанностях сторон, согласно постановлению Правительства РФ №315.

Изменения в ДСН вносятся в соответствии с этими нормами:

1. Нанимателям жилья в коммунальной квартире предоставляется право переоформить отдельные договора в общий документ, если они стали членами одной семьи (заключили брак).
2. В случае согласия уполномоченного органа и жильцов квартиры, договор можно переоформить на дееспособного проживающего в квартире, как в случае смерти нанимателя.

Соглашение о соц. найме квартиры расторгается:

• в ходе грубых нарушений условий договора;
• по договоренности между сторонами;
• если помещения нельзя использовать из-за изъятия участка, реконструкции или сноса дома.

Расторжение договора по инициативе муниципалитета возможно только через суд. Тогда он должен предоставить лицу другое жилье.

Согласно ст. 4 № 1541-1 Законодательства РФ, нельзя предоставлять в пользование квартиру, которая находится в природоохранной зоне или в закрытом военном городе, а также, если она считается аварийной или служебной.

Переоформление договора

Как переоформить муниципальную квартиру после смерти квартиросъемщика? Так как муниципальным жильем распоряжается районная администрация, поэтому с заявлением следует обращаться туда или в МФЦ.

Перед обращением в муниципалитет, членам семьи необходимо:

• снять умершего нанимателя с регистрационного учета;
• определиться, кто из родственников станет переоформлять договор;
• подготовить пакет документов.

Переоформление неприватизированной квартиры после смерти квартиросъемщика производится путем заключения нового соглашения. В заявлении следует указать всех проживающих квартире, а также отметить обстоятельства, из-за которых потребовалось переоформление.

Также необходимо произвести следующие действия:

1. Проверить статус квартиры, чтобы она была допустима к приватизации, то есть не была служебной или аварийной.
2. Собрать необходимые документы и подать вместе с заявлением.
3. Дождаться ответа в течение месяца. Посетить администрацию вместе со всеми участвующими в приватизации лицами.
4. Зарегистрировать в Росреестре право собственности при личном посещении.
5. Получить право распоряжения жильем. Если ответственный квартиросъемщик умирает, то наследование проводится в общем порядке.

После переоформления ДСН квартиру можно приватизировать и использовать на свое усмотрение. В приватизации имеют право участвовать все лица, проживающие квартире.

Претендовать на переоформление соглашения могут только граждане, проживающие с умершим нанимателем, даже если они не состоят в родстве. Если их нет, муниципальный орган имеет право передать право пользования другим лицам, которые никак не связаны с предыдущим владельцем.

Жилой объект автоматически возвращается в жилищный фонд города. Проживающие в квартире граждане без прав должны освободить жилье.

Вариант последующей приватизации

Когда квартира приватизирована, то собственник может распоряжаться таким имуществом по собственному усмотрению. Жилье может стать предметом таких сделок, как купля-продажа, обмен, дарение, наследование и так далее. Если определяется несколько владельцев, то распоряжение осуществляется при наличии согласия каждого из таковых.

Законодательство

Ещё в ходе 2019 года планировалось, что приватизировать объекты государственного жилого фонда можно будет только до 01.03.2017.

Однако, в 2019 году были приняты новые законы, согласно которым муниципальная квартира может быть приватизирована гражданами РФ в любое удобное время, а не в течение ограниченного срока, как было раньше.

Эти нормативные акты дают всем малоимущим гражданам шанс на получение собственного жилья, независимо от того, сколько именно времени это займёт.

Кому перейдут права на неприватизированное помещение?

Пытаясь выяснить, если квартира не приватизирована, кому она достанется после смерти хозяина, нужно учитывать, что помещение находится в пользовании у гражданина. Это существенно ограничивает его права на распоряжение недвижимостью.

Наниматель и члены его семьи не смогут выполнить с муниципальным жильем следующие действия:

• реализовать квартиру;
• подарить помещение;
• завещать квартиру.

Дело в том, что, даже если наниматель пользовался  квартирой, ее хозяином продолжает оставаться муниципалитет. После кончины арендодателя статус помещения не меняется. Оно по-прежнему продолжает принадлежать муниципалитету.

В соответствии со статьей 82 ЖК РФ, любой член семьи скончавшегося нанимателя квартиры имеет право переоформить договор на себя. При этом претендент должен быть полностью дееспособен.

Если вместе с оставшимся гражданином в квартире не проживали члены его семьи, имущество по договору перейдет любым другим лицам, у которых имеется право на помещение.

Видео

Видео: «Выселение из муниципальной квартиры»

Кому достанется квартира в социальном найме после смерти нанимателя? Что делать для переоформления договора?

Несмотря на то, что приватизация началась свыше 20 лет назад, остаются люди, предпочитающие проживать в квартирах социального найма.

Главные сложности у них возникают в случае смерти нанимателя. Как выйти из данной ситуации читайте ниже.

Кому достанется квартира в соцнайме?

Наниматель не имеет возможности продать, подарить или завещать жилое помещение полученное по договору соцнайма. В случае смерти нанимателя, квартира вновь становится собственностью государства (местного муниципалитета).

Другим лицам, чтобы сохранить за собой право проживания, необходимо переоформить договор или приватизировать квартиру.

К близким родственникам относят:

• родителей;
• биологических и усыновленных детей;
• мужа/жену.

Порядок переоформления

Закон

Процесс переоформления, а также условия пользования и ограничения указаны в законодательстве:

Процедура переоформления жилья

Куда идти?

Переоформить договор в случае смерти нанимателя можно через обращение в местный муниципальный орган, уполномоченный заниматься жилищным вопросом в данном населенном пункте. Также решить вопрос можно в МФЦ. При этом обязательно личное присутствие каждого жильца, если же кто-либо отсутствует по уважительным причинам, то оформляется нотариальная доверенность на другого человека для представления его прав.

Общий порядок переоформления социальной квартиры выглядит следующим образом:

1. Согласование со всеми жильцами лица на которое будет переоформлен договор.
2. Обращение в миграционную службу с просьбой выписать жильца, который умер (для этого потребуется свидетельство о смерти, которое выдается в ЗАГС-е).
3. Сбор и передача в муниципальные органы полного пакета необходимых документов.

Перечень необходимых документов

Документы, подтверждающие личность всех проживающих в квартире: если возраст меньше 14 лет – свидетельство о рождении, старше – паспорт.

Договор о социальном найме (нынешний и копия предыдущего).

Выписка из БТИ и кадастра.

Выписка из паспортного стола с указанием полного перечня лиц, прописанных в квартире.

Справка из жилищной организации об отсутствии долгов.

Что делать дальше?

Как только договор социального найма будет переоформлен, новым нанимателям необходимо обратиться в ЖЭУ для внесения изменений в лицевой счет (делается это, чтобы счета приходили на имя ответственного нанимателя).

В оформлении договора могут отказать в следующих случаях:

1. Жильцам не удалось договориться о том, на кого будет оформлен договор (для решения жилищного вопроса придется обратиться в суд).
2. Недостоверность или неполнота данных о заявителе.
3. В случае незаконной перепланировки квартиры.
4. Представлен неполный пакет документов.
5. Заявление составлено неразборчиво.

Можно ли унаследовать неприватизированную квартиру?

Однако для перехода права собственности на квартиру есть два решения:

Если на нанимателя было оформлено опекунство по недееспособности, то после смерти квартира переходит в право собственности опекуна.

Оформление приватизации квартиры. Если умершее лицо не успело заняться приватизацией квартиры, то прописанные в ней лица могут сделать это не по праву наследования, а по праву приватизации.

Сложности возникают в случае начала приватизации квартиры умершим. Из-за недоведенного до конца дела, могут возникнуть сложности с муниципалитетом: по закону он является правомочным лицом для приватизации. В таких случаях для решения споров придется обратиться в суд.

Что приватизации не подлежит?

• Жилье находящееся в аварийном состоянии.
• В общежитиях.
• В домах закрытых военных городков.
• Служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных.
• Находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Да, заключение договора социального найма после смерти нанимателя несет за собой определенные трудности, состоящие из бумажной волокиты и согласованиями со всеми проживающими и претендентами на жилплощадь. Однако справившись с этими нюансами, откроется возможность приватизировать жилье и стать его полноправным владельцем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что дает проживание в квартире по договору соцнайма

После заключения договора возникает бессрочное право пользования помещениями, пока проживание соответствует нормам закона. Содержание договора соцнайма регламентировано Постановлением Правительства РФ №315 от 21 мая 2005 года. Положения договора должны включать сведения о жилье, проживающих гражданах и правах нанимателя и наймодателя.

Типовая форма о социальном найме должна содержать:

• точное описание муниципального объекта (адрес, характеристики);
• список прав и обязанностей сторон;
• порядок внесения изменений и основания для прекращения действия.

• Оформление наследства на квартиру после смерти: документы, налог, права

К договору идет приложение, в котором отражают имена всех зарегистрированных граждан, несущих солидарную ответственность вместе с основным квартиросъемщиком.

Если в процессе использования муниципального жилья возникла потребность во внесении изменений, они основываются на положениях жилищного законодательства:

1. Зарегистрированные в таком жилье граждане вправе заключать единый договор на жилплощадь, при условии включения таких лиц в состав одной семьи (как это происходит при оформлении брачного союза).
2. Если остальные жильцы не высказывают негативного отношения, по согласованию с муниципалитетом квартиру переоформляют на любого из граждан, уже прописанных на жилплощади. Смерть основного квартиросъемщика – один из поводов переоформления права пользования муниципальным жильем.

Основания для прекращения

• Договор аренды квартиры: правила составления

В редких случаях встает вопрос о прекращении действия договора соцнайма. К таким обстоятельствам относят:

• обоюдное согласие сторон;
• выявленные случаи нарушения договора жильцом, зарегистрированным на жилплощади;
• невозможность проживания в доме в связи со сносом и реконструкцией, изъятием земли с предоставлением права проживания в другой квартире;
• прекращение договора по инициативе муниципалитета или иного уполномоченного органа на основании судебного постановления;
• задолженность по платежам по квартире от полугода;
• установление виновности жильцов в существенном ущербе и разрушении квартиры;
• использование жилья в иных, кроме проживания, целях;
• нарушение интересов соседей.

Чтобы расторгнуть договор по односторонней инициативе, потребуется обратиться в суд.

Соглашение с муниципалитетом

Правительственные постановления Российской Федерации утверждают унифицированную форму договора социального найма. В данном документе содержатся сведения с характеристиками предоставленной квартиры, данные о проживающих в неё гражданах, а также права и обязанности обеих сторон. Если с течением времени и в связи с изменением обстоятельств становится необходимо внести в договор какие-либо изменения, то это можно сделать в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:

• 

  Квартиросъёмщикам муниципального жилья, проживающим в нём на основании отдельных договоров, предоставляется возможность оформить их общим документом. Так, если проживающие в квартире граждане не являются родственниками и живут в одном помещении на условия коммунальной квартиры, то при заключении брака между такими жильцами возможно оформление одного документа на двоих;

• После смерти нанимателя, каждый из прописанных с ним родственников может переоформить на себя его договор о социальном найме.

Однако стоит учитывать условия, согласно которым договор может быть расторгнут:

• Обоюдное согласие сторон;
• Подтверждение фактов грубого нарушения условий соглашения со стороны нанимателя;
• Использование квартиры не по назначению;
• Невозможность проживания в помещении по причине его реконструкции, решении о сносе здания или передаче участка земли для государственных нужд.

Если договор был расторгнут не по вине нанимателя, муниципалитет обязан предоставить этому гражданину другое жильё.

Процесс переоформления муниципальной квартиры на нового квартиросъемщика

В каждом регионе определен свой порядок обращения – в уполномоченный отдел при администрации, либо МФЦ. При подаче документов члены семьи после смерти основного квартиросъемщика должны определиться, кто теперь будет выступать в качестве главного лица, на которого переоформят договор соцнайма. Перед подачей пакета документации предварительно снимают с учета умершего родственника.

После принятия положительного решения и переподписания договора обращаются в управляющую компанию, где произведут необходимые изменения в лицевом счете, оформленном на эту жилплощадь.

Иногда не удается достичь общего решения о назначении ответственного лица. Отсутствие согласия вынуждает обращаться в судебную инстанцию для установления квартиросъемщика, на которого будет оформлен договор.

Какие документы подают

Основанием для рассмотрения обращения жильцов муниципальной квартиры служит заявление на подписание договора. Образец заявления предоставит уполномоченный орган с обязательным включением информации о всех проживающих гражданах и указанием оснований для заключения договора.

Для передачи заявления необходимо обеспечить личное присутствие жильцов. Если собрать всех вместе не представляется возможным, отсутствующие лица предоставляют письменное согласие, заверенное в нотариальной конторе. В документе фиксируют готовность принять условия переоформления договора соцнайма.

В качестве приложений к заявлению выступают:

• гражданские паспорта жильцов;
• свидетельство о смерти основного квартиросъемщика;
• предыдущий документ о социальном найме;
• выписка по л/с, из домовой книги.

Если планируется позднее приватизировать квартиру, участвовать в переоформлении собственности могут те, кто зарегистрировался на жилплощади, если ранее право на бесплатную приватизацию использовано не было. После проведения приватизации каждый наделяется долей в имуществе, которой он сможет распоряжаться по своему усмотрению – продавать, передавать в наследство и т.д.

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Бизнес. Право. Арбитраж» Марина Епифанова:

Если квартира не была приватизирована, бабушка и отец Вашего мужа не могли быть собственниками квартиры. Очевидно, квартира принадлежала муниципальному образованию, а бабушке и отцу Вашего мужа была передана в пользование по договору социального найма. По закону один раз в жизни граждане, которые проживали и были зарегистрированы по месту жительства в таких квартирах, могли обратиться с заявлением в администрацию и бесплатно получить жилье в свою собственность. Этот процесс называется приватизацией.

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

В описанной ситуации бабушка и отец мальчика умерли, не успев приватизировать квартиру и стать ее собственниками. Несовершеннолетние, проживающие и зарегистрированные по месту жительства в государственных квартирах, также могли участвовать в приватизации. За них заявление на приватизацию писали родители. Поскольку Ваш муж на момент смерти бабушки и отца проживал и был прописан в другом месте, он не имел права участвовать в приватизации.

Получить по наследству указанную квартиру Ваш муж также не может. В наследство передается только то имущество, которое к моменту смерти принадлежало умершему на праве собственности. Наследовать государственное имущество нельзя. Поскольку ни отец, ни бабушка не получили в собственность квартиру, она не могла перейти по наследству к их родственникам ни тогда, ни сейчас.

Переход неприватизированной квартиры

Получить жилое помещение в наследство по закону могут граждане, признанные наследниками умершего. Если квартира в соцнайме, только предыдущий съемщик вправе ходатайствовать об их включении в число претендентов на наследственное имущество. Чтобы сделка состоялась, еще до смерти гражданин должен:

1. Подать заявление о приватизации жилого объекта.
2. Представить документы для регистрации помещения.
3. Не отзывать заявление.

На основании этих действий, согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 8, наследники вправе претендовать на неприватизированное жилое помещение. В дальнейшем вопрос, кому достанется муниципальная квартира после смерти главного нанимателя, решается добровольно между гражданами или в судебном порядке.

Кто может наследовать муниципальную собственность

Как упоминалось выше, наследование муниципальной квартиры осуществляется по закону и завещанию. Если владелец подал заявление о приватизации жилья и вскоре умер, не дождавшись решения, родственники, проживающие с ним и прописанные в договоре социального найма, унаследуют право владения жилплощадью. В дальнейшем они переоформят ДНС и смогут завершить приватизацию.

Определить, кто наследник, если квартира не приватизирована, можно и по завещанию. В таком документе умерший наниматель выражает свою волю. На основании распоряжения умершего гражданина к новому собственнику перейдет право на приватизацию жилья.

При любых условиях нельзя ущемлять права прямых наследников, которые прописаны в квартире. Даже если их не указали в завещании, они гарантированно получат свою долю.

Запрет на получение муниципальной квартиры

Стать владельцем жилья не могут те, кто не относится к категории наследников в соответствии с нормами Гражданского кодекса.

Лишены права на имущество и недостойные наследники. К такой категории относят граждан, которые умышленно совершили противоправные действия против наследодателя или наследников с целью получить завещание (ст. 1117 ГК РФ).

Приватизировать муниципальное жилье трудно, если гражданин не прописан в нём. В такой ситуации нужно доказать факт совместного проживания и ведения хозяйства, например, воспользовавшись свидетельством соседей.