Возможна ли продажа доли дома без земли?

Статья 273 ГК РФ определяет, что доля в доме продаётся вместе с долей земельного участка. При этом размер доли участка равен доли в недвижимости.

Но из этого существуют исключения, определённые статьёй 35 Земельного Кодекса РФ:

• Невозможность выделения физической доли дома. В этом случае продаётся имущественное право на совместное использование данной недвижимости.
• Земля, на которой построен дом, впоследствии была изъята из оборота. То есть государственные органы признали её непригодность для жилищного строительства.

В этих случаях продажа дома и земли имеет ряд особых нюансов. Но вне зависимости от них важно получить согласие остальных владельцев дома, так как иначе они смогут попытаться оспорить сделку.

Пример № 1. Иванов И.И. законный владелец дома и земельного участка

Следуя принципу единства судьбы земельного участка и жилого дома, построенного на нём, оба объекта недвижимости не передаются другим лицам по отдельности.
Следовательно, если Иванов И.И. решает продавать дом, покупатель получает и землю. Автоматически продаются два, связанных между собой, объекта. Такое правило закреплено и в п.2 и 3 ст.552, и в ст.237 Гражданского кодекса РФ.

Когда дом и земля принадлежат на праве собственности двум и более гражданам, они становятся долевыми владельцами. Если Иванов И.И.собственник дома и участка, на который законные права имеют ещё два владельца, решает продать свою долю, покупатель в момент сделки получает право на часть земли. В таком случае невозможно продать долю в доме и часть земли и оставить покупателя без права законного владения такими объектами.

Например, Иванов И.И. владеет половиной дома и половиной земельного участка под ним, продавая долю, покупатели автоматически получает право собственности на такие половины.

Отметим, что продавая дом с долями, собственники перед сделкой проводят отчуждение такого владения.

Продать часть дома без земли нельзя, когда такая часть не выделяется в натуре вместе с частью земли. Здесь участок становится общей долевой собственностью обеих сторон сделки и продавца, и покупателя.

Участок земли арендованное имущество

Земля передаётся не только в собственность, но и во владение и пользование по договорам аренды и субаренды. Так как, согласно ст.35 Земельного кодекса РФ, участок под домом связан с жилым объектом, право на участок может и не перейти. При этом собственник не лишается права владения и пользования землёй.

Как можно продать дом без земли под ним?

Реальная возможность продажи дома без земельного участка зависит от статуса данной земли:

• Для участков, которые были изъяты из оборота, продажа невозможна. Никакие юридические манипуляции для возврата их в разряд предназначенных для жилищного строительства не помогут.
• Если участок не имеет ограничений для строительства дома и иного использования, то его можно оформить в качестве отдельного объекта имущества. Для этого нужно пройти процедуру постановки земли на Кадастровый учёт и зарегистрировать права собственности в Росреестре. После этого дом и участок под ним станут двумя разными объектами собственности.
• Ещё один способ – размежевать участок. В результате земля будет разделена на две части – ту, что находится под домом, и оставшуюся часть земельного надела. И если землю под самим строением продать всё равно не удастся, то свободный участок к дому привязан не будет.

Отдельно стоит отметить, что земельные участки, которые находятся не в собственности владельца дома, а используются им на правах аренды или бессрочного пользования, при продаже дома к новому владельцу не переходят. Он должен оформлять на них новые договора аренды.

Исходя из написанного, становится ясно, что продать землю, которая не является отдельным объектом, не получится. Но и в отношении земли, оформленной в отдельный вид собственности, нужно получать согласие совладельцев дома, так как они будут и совладельцами земли под ним.

Пример 3. Иванов И.И. решил продать часть дома и оставить часть земельного участка

Например, в собственности дом, построенный на участке земли, где немало свободного места. При желании продать дом и сохранить часть земли, участок делится на части. Одна принадлежит месту, где построен жилой объект, и продаётся вместе с ним, другая остаётся у Иванова И.И.

В таком случае не получится продать дом без межевания земли и оформления деления участка на части в Росреестре.

Минусы продажи дома без земли, когда продавец не владеет участком

1. Затраты на регистрационные действия: в Росреестре нужно зарегистрировать изменения. Для этого, может потребоваться помощь кадастрового инженера.
2. Продажа будет нелёгкой, так как не каждый покупатель соглашается приобретать жилой объект отдельно от участка. Чаще на сделку идут родственники и близкие.
3. Покупатель нужен с наличными деньгами, поскольку банки не выдают ипотеки на подобные сделки, а Пенсионный фонд не выделяет материнский капитал.

Когда собственники согласны

Статья 250 ГК РФ даёт совладельцам недвижимости право преимущественного выкупа доли в ней. Это означает, что собственник части дома и земельного участка не может сразу же выставить её на продажу на рынке недвижимости. Он должен сначала уведомить о желании продать долю остальных совладельцев. Делать это лучше письменно, с отправкой уведомления заказанным письмом, чтобы иметь доказательства факта уведомления. На ответ совладельцам даётся 30 дней. Если они отказались от покупки доли или не ответили на предложение продавца, он вправе реализовать свою часть дома и земли на свободном рынке недвижимости.

Нужно учесть, что продавать её он должен по той цене, по которой предлагал купить совладельцам. Если он решит снизить цену, то будет обязан повторно пройти процедуру предложения своей доли другим собственникам этого дома и земли.

Согласно статье 250 Гражданского Кодекса совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли – собственник должен сначала им предложить сделку, выждать 30 дней и только после этого, если желающих не будет, продавать третьим лицам.

Процесс продажи дома после отказа от его покупки иных владельцев, включает следующие действия:

• Сбор документов.
• Подача объявления о продаже или заключение договора с агентством недвижимости.
• Согласование условий сделки с покупателем, в том числе заключение с ним предварительного договора купли-продажи.
• Подписание основного договора купли продажи и его регистрация в Росреестре.
• Передача ключей и документов от дома.

В ситуации, когда земля под домом не может быть продана потому, что выведена из оборота, нужно указать в договоре, что доля в доме продаётся без права собственности на участок под ним.

В случае, если земля находится в госсобственности и передана владельцу дома в аренду, новый собственник может обратиться в муниципальные органы и заключить договор аренды. Для этого он должен предъявить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что он стал собственником дома.

Когда совладельцы не согласны

При отсутствии согласия совладельцев на продажу доли дома всё равно существует возможность её реализации.

Сам факт несогласия мало что значит, поскольку в этом случае, совладельцы должны выкупить долю, воспользовавшись своим преимущественным правом. Если же они не хотят покупать, но и не хотят, чтобы владелец доли её продавал, то по истечении 30 дней с момента их уведомления, его ничто не ограничивает.

Кроме этого для частных домов существует возможность физического выделения доли. Для этого нужно составить проект и провести перепланировку дома, с выделением отдельного входа в часть, принадлежащую собственнику, который хочет её продать.

После завершения перепланировки и её регистрации в местных органах власти, спрашивать согласия остальных владельцев дома при продаже не нужно.

Даже если совладельцы подадут в суд в попытке оспорить законность сделки, сделать это им не удастся, если продавец соблюдал все требования законодательства и определённые в нём сроки.

Документы для сделки, которые нужно подготовить продавцу

При заключении сделки купли-продажи объектов недвижимости продавец должен представить следующий пакет документов:

• Копию паспорта.
• Копии уведомлений совладельцев с датой их отправки. Важно доказать почтовым документом, что с этого момента уже прошло 30 дней.
• Правоустанавливающие документы на долю дома.
• Кадастровый план земельного участка.
• Технический паспорт доли дома.
• Выписку из домовой книги о составе семьи. Этот документ нужен, чтобы подтвердить отсутствие прописанных в нём.
• Справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Письменное согласие супруга на продажу, если продавец проживает с ним в официальном браке.
• Разрешение органа опеки, если одним из совладельцев является ребёнок или если его интересы данная сделка затрагивает иным образом.

Важно правильно составить предварительный и основной договоры купли-продажи, избежав двусмысленных трактовок и процессуальных ошибок. Для этого нужно привлечь нотариуса.

Можно ли оформить куплю-продажу доли в доме без земли

Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.

Дом и участок, на котором он расположен, является неразделимыми объектами. Гражданин не может продать дом или долю в нем, а участок не продавать.

При этом доля участка может быть продана отдельно от жилья. Для этого его необходимо выделить в отдельный надел и поставить на учет в Росреестре.

Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.

Закон предусматривает ряд исключений:

1. На оборот участка наложен запрет.
2. Земельный участок находится в аренде, принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или в пользовании.
3. Размер доли в доме не позволяет выделить ее в натуре.
4. Если выделение участка создает препятствия для свободного выезда и въезда на землю, где расположен дом.

Важно! Если доля земли продается отдельно от дома, необходимо провести межевание и внести изменения в кадастровый паспорт. На практике такая ситуация встречается крайне редко.

Продажа доли в доме без согласия совладельцев

Отказ совладельцев от выкупа доли не налагает затрет на продажу объекта. Предварительно необходимо уведомить сособственников и подождать 30 дней. Но другие владельцы могут чинить препятствия и уклоняться от получения уведомления. Однако закон предусматривает несколько способов по продаже объекта.

Важно! Черные риелторы предлагают незаконные альтернативные варианты продажи долей при отказе сособственников. Но использование таких методов можно оспорить в суде. Поэтому лучше действовать в рамках закона.

Законные варианты продажи:

1. Продажа третьим лицам.
2. Выделение в натуре.
3. Принудительный выкуп в судебном порядке.

Продажа третьим лицам

Основной сложностью для продавца в случае отказа сособственников выкупать долю, является вручение уведомления. Как правило, совладельцы уклоняются от получения документа.

Закон предусматривает следующий порядок вручения:

1. Направление телеграммы. Если документ не был вручен адресату, то сведения об этом доводятся до отправителя.
2. Обращение к нотариусу. Нотариус оформит заказное письмо и направит совладельцам. В случае получения документов, он выдаст соответствующую справку. При отказе от получения, этот факт также документируется.

Важно! Не все нотариусы выдают справки об отказе от получения уведомления. Поэтому необходимо заранее уточнить данный факт.

При наличии письменного отказа, заверенного нотариусом или нотариальной справки, продавец может искать покупателя из числа третьих лиц. Документ прилагается при оформлении контракта купли-продажи.

Выделение в натуре

В случае, если техническая возможность позволяет выделить долю в натуре, то продажа проводится без уведомления сособственников. Под выделом в натуре понимается разделение дома на квартиры, каждая из которых является отдельным юридическим объектом недвижимости, с присвоением почтового адреса.

Порядок действий:

1. Проведение технической экспертизы.
2. Оформление проекта.
3. Проведение строительных работ.
4. Переоформление технического паспорта.
5. Межевание земли и оформление кадастрового паспорта (если земельный участка продается совместно с долей).
6. Постановка на учет в Росреестре.
7. Проведение сделки.

Принудительный выкуп

В случае, если доля является небольшой, собственник может принудить совладельцев к выкупу доли в судебном порядке. Для этого необходимо предварительно признать долю незначительной.

Если доля сособственника является небольшой, то можно обратиться в суд, чтобы выплатить ему компенсацию. После чего, гражданин станет единоличным владельцем и сможет продать дом полностью.

Алгоритм действий:

1. Направление предложения о продаже доли всем совладельцам.
2. Получение отказа или неполучение согласия.
3. Проведение технической экспертизы.
4. Оформление иска.
5. Направление в суд.
6. Проведение судебного заседания.
7. Получение решения суда.

В случае, если гражданин желает выкупить долю совладельца, то предварительно понадобится вложить денежные средства за долю на счет суда. В случае удовлетворения требований, средства будут перечислены на счет совладельца, а объект перейдет в единоличное владение истца.

Последовательность оформления

Продажа здания без земли выполняется в четыре базовых шага. Если на каком-то из них будет допущена ошибка, вполне вероятно, процедуру придется начинать заново. Это связано с тем, что многие необходимые документы имеют ограниченный срок действия.

Правильная последовательность:

1. Подготовить документы, подтверждающие ваши права на дом и землю. Если таковых нет, нужно заняться их оформлением.
2. Подготовить бумаги на земельный надел. Вам понадобятся кадастровый паспорт и план участка.
3. Определить площадь земли, выделенной под строение. Для этого вам потребуется пригласить специалистов для замеров участка и оформления заключения.
4. Вызвать специалистов для земельных работ по межеванию участка, составления плана и топографической съемки.

Подобрать специалистов для земельных работ можно как самостоятельно, так и с помощью профильных компаний. Порекомендовать подходящего специалиста может даже нотариус.

Как продать часть дома в долевой собственности, если другой собственник не против

Закон не устанавливает необходимость получения согласия совладельцев при продаже дома или земельного участка. Единственным ограничением является предоставление преимущественного права выкупа.

Под преимущественным правом понимается необходимость уведомить сособственника заранее и предложить выкуп на желаемых условиях. Если в течение 30 дней он не дает согласия, то объект может быть продан третьим лицам, но на тех же условиях.

В случае изменения условий, сособственник имеет право оспорить сделку и перевести право покупки на себя. А запрет совладельца на продажу доли законом не предусмотрен.

Поэтому продать часть дома в долевой собственности с землей или без нее, можно вне зависимости от наличия согласия совладельцев.

Алгоритм действий

Процедура продажи доли дома состоит из следующих этапов:

1. Подготовка документации.
2. Согласование продажи с сособственниками.
3. Получение письменного отказа от выкупа.
4. Снятие жильцов с регистрационного учета.
5. Оформление предварительного договора с покупателем.
6. Заверка договора у нотариуса.
7. Подписание договора.
8. Государственная регистрация.

При установлении цены за долю в доме необходимо обратить внимание, что доля стоит на 20% меньше, чем та же доля в составе дома в целом. Поэтому продавец изначально будет в проигрыше.

Кроме того, сложно найти покупателя на долю из числа третьих лиц. Зачастую продажа долей проводится между сособственниками.

Перечень документов

Подготовкой документации необходимо озаботится заранее. Оформление надлежащих документов занимает значительное количество времени. Особенно, если объект подвергался перепланировке или реконструкции.

Перечень документов при продаже доли:

• гражданский паспорт продавца;
• согласие супруга на продажу (если объект был приобретен в период брака;
• правоустанавливающий документ;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• выписки с лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• выписка из паспортного стола об отсутствии прописанных жильцов;
• справка из ИФНС об отсутствии долгов по налогам;
• уведомления об отказе сособственников от выкупа;
• акт приема-передачи.

Покупатель должен предоставить:

• гражданский паспорт;
• согласие супруга на покупку.

Важно! Уведомление сособственников не требуется, если сделка проводится между совладельцами. Более того, стороны могут вообще не уведомлять других совладельцев о сделке.

Направление уведомления

Требования к уведомлению:

• оформляется в письменной форме;
• включает окончательную цену на долю;
• содержит дату;
• включает полные данные продаваемого объекта.

Образец уведомления о продаже доли в доме

Скачать уведомление о продаже доли жилого дома 

Уведомление направляется способом, который позволяет зафиксировать факт и дату вручения. Методические рекомендации для нотариусов предлагают использовать для этого личное вручение, телеграмму или нотариальное уведомление.

Если совладельцы в течение 30 дней не дают согласие на выкуп, то доля может быть продана третьим лицам. В случае получения письменного отказа, заверенного у нотариуса, ранее указанного срока, собственник может оформить сделку раньше.

Образец договора

Контракт купли-продажи доли в жилом доме без земли включает следующие пункты:

• название контакта;
• дата и наименование города в котором, проводится оформление;
• данные сторон;
• наименование объекта продажи;
• сведения о доме (адрес, общая и жилая площадь, величина доли);
• права и обязанности сторон;
• стоимость доли;
• ответственность сторон;
• реквизиты сторон и подписи продавца и покупателя.

Образец договора

Скачать образец договора 

Процедура продажи

Так как предметом сделки является доля в жилом доме, то обязательным условием является нотариальное удостоверение. Поэтому оформление договора можно доверить нотариусу.

Вне зависимости от способа оформления, оплата нотариусу за технические и правовые услуги будут взысканы в полном объеме.

С 2019 года обязанность по передаче договора купли-продажи доли в жилом доме в Росреестр возлагается на нотариуса. Поэтому стороны только передают заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

Затраты и налогообложение

Расходы при оформлении сделки включают не только оплату за долю.

Основные затраты при оформлении сделки

№ п/пВиды расходовСтоимость

1	Подготовка документации (оформление нового техпаспорта и других документов)	В зависимости от количества документов и региона обращения
2	Услуги нотариуса	В зависимости от региона (от 5 000 р.)
3	Нотариальное удостоверение	0,5% от суммы сделки
4	Подоходный налог	13% от суммы сделки (выплачивается продавцами, которые владели объектом менее 3 лет)
5	Регистрация в Росреестре	2 000 р.

Сроки

Период оформления зависит от конкретной ситуации.

Общие сроки:

• оформление техпаспорта в БТИ – минимальный срок составляет 14 дней;
• направление уведомления – в зависимости от отдаленности от продавца;
• срок действия уведомления – 30 дней с момента вручения;
• оформление предварительного договора – 1 день (при предварительном согласовании основных условий);
• подготовка основного контракта – 1 день;
• подписание и нотариальное удостоверение – 1 день;
• регистрация в Росреестре – от 7 дней.

Правомерна ли продажа доли в доме без земли

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.

Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:

1. На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
2. Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
3. Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
4. Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.

На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.

Далее он составит межевой план участка. Вам нужно подать его в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт. На этапе согласования также могут возникнуть различные сложности, преодолеть которые поможет профильный юрист.