Азы продаж недвижимости: как продать квартиру без согласия одного из собственников. Как продать квартиру, если один собственник против?

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?


Да, без согласия других собственников продать квартиру можно.

Но без уведомления о том, что вы собираетесь отчуждать свою часть имущества, нельзя.

В Гражданском кодексе четко прописан порядок продажи доли (ст.244-259).

Имущество, кроме как в индивидуальной собственности, может быть еще в общей долевой и в общей совместной.

К СВЕДЕНИЮ. Владелец доли имеет право распорядиться своей частью в общем имуществе по своему личному усмотрению – подарить, продать, превратить в залог и др.

Но в отличие от единоличной собственности, в долевой собственности есть некоторые ограничения.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • С чего начать оформление продажи квартиры в долевой собственности
  • Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже
  • Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи
  • Основные правила продажи квартиры долями собственников
  • Основные правила продажи квартиры долями собственников

Совместная собственность


При совместной собственности доли не определены.

Чаще всего этот вид права возникает при приобретении недвижимости супругами.

При реализации доли в этом виде права обязательно требуется нотариальное согласие на совершение сделки.

В правовом документе могут быть указаны как оба супруга, так и один из них.

При этом, если квартира куплена в браке, имущество является совместным, с одинаковым правом пользоваться им и распоряжаться независимо от того, чья фамилия в свидетельстве.

Поэтому нотариально удостоверенное согласие законных мужа или жены требуется и при покупке недвижимости, и при продаже, как целой квартиры, так и доли в ней.

Примечание! Если отчуждается доля одного из супругов в квартире, полученной по сделке дарения или завещания, то согласие не понадобится.

При возникновении права по безвозмездной сделке имущество не будет являться общим, даже если приобретено в браке.

Итак, при общей собственности супругов нужно согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости, если таковая приобретена в браке и является общим имуществом.

Если его не предоставить, регистратор приостановит сделку и обяжет донести данную бумагу.

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи y нoтapиyca

Нoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.

Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe, и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки. Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют:

cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции;

инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы;

дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee;

пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;

тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм;

пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy;

дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.

Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.

Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo. Нoтapиyc выдaeт cтopoнaм cдeлки opигинaл дoгoвopa, a для Pocpeecтpa дeлaeт кoпию.

Уcлyги нoтapиyca cтoят дeнeг. Нo oн cpaзy пpoвepит, гoтoвы ли вce дoкyмeнты для пpoдaжи, cooбщит o пpoблeмax, пoмoжeт coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. Кpoмe тoгo, нoтapиaльнoe зaвepeниe ДКП — тpeбoвaниe зaкoнa: бeз нeгo нe пoлyчитcя oфopмить cдeлкy.

Bмecтe c дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи дeнeг или pacпиcкy. Дoкyмeнты пoдтвepдят, чтo пoкyпaтeль выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa и paccчитaлcя зa дoлю в квapтиpe. Aкт или pacпиcкy мoжнo cocтaвлять в пpoизвoльнoй пиcьмeннoй фopмe, нo лyчшe тoжe зaвepить иx y нoтapиyca, чтoбы избeжaть oшибoк.

Долевая собственность

При общей долевой собственности владельцы недвижимости имеют конкретно определенную долю в своем пользовании.

Например: 1 /2, 1/5 и пр..

Обладатели долей при пользовании имуществом должны учитывать:

  1. Владение своей частью недвижимости не должно нарушать права остальных собственников.
  2. Права на пользование общим имуществом равны.
  3. При желании совершить сделку отчуждения своей доли необходимо уведомить всех остальных обладателей права.

Право первой очереди


Ст. 246 ГК РФ – распоряжение имуществом осуществляется по соглашению между всеми обладателями прав.

Но если отчуждение планируется по возмездной сделке (кроме завещания и дарения), то оно должно происходить в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

Данная статья подразумевает необходимость учитывать в первую очередь интересы других обладателей недвижимости и требует, чтобы продавец обязательно сообщил им, что выставляет свою долю на продажу.

Собственники имеют право первоочередной покупки.

То есть прежде всего выкупить долю могут другие владельцы квартиры, и если они не изъявят желание приобретать отчуждаемую часть, то только тогда можно реализовать ее постороннему лицу.

На практике этот процесс выглядит так:

  1. Допустим, у собственника доли уже имеется покупатель. Есть договоренность о цене, возможен предварительный договор купли-продажи.
  2. Вы составляете уведомление в произвольной форме о продаже своей доли. Количество писем равно числу сособственников.
  3. В уведомлении должна быть обозначена стоимость недвижимости, площадь. При этом цена не должна быть выше той, которую продавец назначил на вторичном рынке.

  4. Отправляете конверты с уведомлением о вручении заказным письмом другим владельцам долей.
  5. Выжидаете месяц.
  6. Внимание! Только 30 дней со дня уведомления о продаже отводит законодатель совладельцам недвижимости для реализации права первой очереди. Последние могут как ответить также в письменной форме о принятом решении, так и проигнорировать его.

  7. По истечении отведенного Гражданским кодексом срока, если никто не сообщил о своем намерении приобрести часть общего имущества, вы вправе составить договор-купли продажи с иным лицом.
  8. Если все участники долевой собственности ответили отказом, то продавец может совершить сделку не теряя весь месяц.
  9. Если кто-либо из участников процедуры согласен выкупить долю, то уступить ее вы обязаны именно ему, даже если покупатель уже имелся.

Если несколько совладельцев решили воспользоваться правом преимущественной покупки, доля распределяется между ними пропорционально.

Если собственник, желающий совершить продажу, пренебрег требованием закона об уведомлении дольщиков, и продал свою часть постороннему лицу, совладельцы могут оспорить сделку в судебном порядке.

Она будет признана недействительной.

Важно! Сособственники не имеют права воспрепятствовать отчуждению вашей доли. Они либо участвуют в ее приобретении, либо принимают в свой состав нового соседа.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли. Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде. Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

  • полное название объекта;
  • предполагаемая цена продажа доли в праве на помещение;
  • порядок расчетов;
  • сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

как продать долю в квартире

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

как продать долю в квартире

Как продать долю в праве общей собственности


Если вы не пренебрегли требованиями Гражданского кодекса и запаслись подтверждающими бумагами об уведомлении совладельцев, дальнейшая процедура перехода права будет состоять из нижеперечисленных действий.

  1. Для начала вам понадобится посетить нотариуса вместе с потенциальным покупателем.

    Сделки с долями с 2016 года не обходятся без участия этого специалиста.

    Простой договор не пройдет регистрацию, нотариальное заверение обязательно, независимо от вида сделки с долями.

    Документы, которые нужны для визита к нотариусу:

    1. Правоустанавливающий на недвижимость. Это может быть свидетельство, выписка из ЕГРН или ЕГРП.
    2. Примечание! Выписки из ЕГРН заказываются в МФЦ. Государственная пошлина за такую услугу 400 рублей. Этот документ в настоящий момент является единственным актуальным документом о собственности.

    3. Паспорта обоих участников сделки. Речь идет только о продавце и только о покупателе. Сособственников приглашать к нотариусу не нужно.
    4. Письменные уведомления сособственников о предстоящей продаже. Это могут быть невостребованные конверты с почтовыми отметками или ответы совладельцев.
    5. Документ, на основании которого возникло право: договор купли-продажи, дарения, мены, и т.д.

    Сама форма договора стандартна, но можно включить в нее определенные условия по усмотрению сторон.

    Услуги нотариуса обойдутся в 0,5 % от кадастровой стоимости доли на недвижимость, но не более 20 000 рублей.

    Обращаться в нотариальную контору следует по месту нахождения квартиры.

  2. После того, как у вас на руках появился договор, нужно подавать его через МФЦ в органы Росреестра .

    Для регистрации сделки в МФЦ понадобятся:

    1. заявления сторон (составляются сотрудником);
    2. паспорта;
    3. договор, заверенный нотариусом, в трех экземплярах (один останется в архиве уполномоченной организации, два других для участников процесса);
    4. государственная пошлина. Составляет 2000 рублей, оплачивает любая из сторон по договоренности, в квитанции должна значиться фамилия покупателя.

    Через 3-5 рабочих дней можно будет забрать документы.

    Продавец получит договор со штампом о проведенной регистрации, покупатель – выписку из ЕГРН на свое имя и такой же договор.

    Юридически регистрация недвижимости означает погашение регистрационной записи продавца и возникновение записи на покупателя.

    Примечание! Квартира обязательно должна стоять на учете в реестре недвижимости. Иначе переход права отодвинется до присвоения объекту уникального номера.

    Что будет, если вы отказались уведомлять совладельцев о совершаемой вами продаже доли (возможен какой-либо из следующих вариантов):

    1. Препятствия на стадии посещения нотариуса: юрист предупредит о нарушении процедуры уведомления совладельцев и может отказаться оформлять договор купли-продажи.
    2. Государственный регистратор запросит уведомления и приостановит сделку.

    Скорее всего в осуществлении перехода права будет отказано по итогам первых двух пунктов.

  3. Если сделка все-таки произошла, совладелец может оспорить ее в суде в течение трех месяцев, и суд вправе назначить покупателем истца.

    Если вы не будете уведомлять сособственников, порядок действий при продаже сохранится: нотариус, потом регистрация договора в МФЦ.

Читайте также:  Ваши действия если утерян ордер на квартиру и как его восстанавливать. Что делать, если ордер на квартиру утерян: особенности восстановления и рекомендации

В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации


Причины отсутствия положительного решения от регистратора:

  • наличие арестов, обременений (обычно это выявляется и устраняется на этапе нотариальных действий);
  • отсутствие заверения договора уполномоченным специалистом;
  • нарушение процедуры уведомления сособственников;
  • отсутствие оплаты госпошлины;
  • неправильно составленное заявление, или ошибки в других документах.

Этап №3 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, к любому нотариусу Краснодарского края.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество обслуживания, который он оказывает. Цены у них на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае. Также почти у каждого риэлтора есть знакомый нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит весь план действий и список документов, которые нужно собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон не может его посетить по состоянию здоровья или возраста. Это чтобы оформить доверенность.

Другие статьи

Взамен продаваемой доли покупаете квартиру? Прочтите — как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Продажа части приватизированной квартиры без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы соглашаются на выкуп доли. Причиной могут быть плохие отношения, завышенная цена, отсутствие денежных средств. Однако необходимо сразу задуматься, что совместное проживание с посторонними гражданами будет для семьи некомфортным. Поэтому лучше оформить кредит или заем, но выкупить долю.

Порядок действий

Если же сособственники чинят препятствия, то необходимо действовать следующим образом:

  1. Оформить уведомление.
  2. Направить его совладельцам.
  3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен.
  4. Обратиться к нотариусу.
  5. Заключить договор об уведомлении сособственников.
  6. Получить документ о принятых мерах.
  7. Оформить продажу с третьим лицом.

Описание процесса

Рассмотрим процедуру выкупа без согласия подробнее:

  1. Оформить уведомление. Документ оформляется в письменной форме. Он должен включать стоимость доли, ее величину и предложение о выкупе. Уведомление действительно в течение 30 дней с момента вручения.
  2. Направить его совладельцам. Методические рекомендации для нотариусов предлагают оформить уведомление в виде телеграммы. Документ позволяет подтвердить направление информации, которая должна быть доставлена. Кроме того, фиксируется момент вручения.
  3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен. Если телеграмма не была вручена, то сведения доводятся до отправителя.
  4. Обратиться к нотариусу и заключить договор об уведомлении сособственников. Специалист может предоставить услугу по уведомлению совладельцев. Он формирует письмо и направляет дольщикам.
  5. Получить документ о принятых мерах. Если гражданин не получает письмо, то специалист оформляет соответствующий документ.
  6. Оформить продажу с третьим лицом. Собственник может выбрать покупателя из числа третьих лиц.

Альтернативным вариантом является обращение в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жильем. Способ можно применить, если совладельцы проживают в квартире, но не дают возможности для вселения продавцу. В такой ситуации, по решению суда можно лично явиться в квартиру и уведомить сособственников.


Пример. Гражданка З. решила продать долю в квартире. Но совладельцы отказывались оформить нотариальный отказ или получить уведомление. Поэтому женщина обратилась к нотариусу. Специалист оформил договор и направил сведения дольщикам. Однако после возвращения письма без вручения, он отказался выписывать справку о принятых мерах. Поэтому женщина оплатила услугу впустую. Данные сведения необходимо уточнять до заключения договора.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2022 году

Как уже упоминалось выше, при продаже доли в праве общей собственности одобрения совладельцев не требуется. Важно не забыть о рассылке им писем с предложением выкупа, в остальном порядок заключения сделки купли-продажи можно назвать типичным для возмездного отчуждения недвижимости.

Порядок

Алгоритм действий продавца таков:

  1. Обдумывание и утверждение условий сделки.
  2. Составление и рассылка уведомлений о продаже доли жилплощади остальным собственникам.
  3. Выжидание месячного срока, отведенного потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на раздумья.
  4. Выбор покупателя (с учетом преимущественного права покупки).
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Заключение сделки и удостоверение данного факта у нотариуса.
  7. Произведение расчета (рекомендуется задействовать при этом незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими услугами банка).
  8. Оплата госпошлины за предоставление нотариальной услуги.

Перед заключением договора следует ещё раз внимательно изучить его содержание даже, если составлением документа занимался лично продавец. Это необходимая мера позволит выявить опечатки и неточности и поможет избежать их последствий.

Процедура

Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

  1. Подготовительный.
  2. Проектный.
  3. Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.

Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег. Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

Читайте также:  Аналитик Сбербанка Михаил Матовников рассказал, как продать ипотечную квартиру. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Пример. Продавец с покупателем решили сэкономить на оформлении договора купли-продажи и указали заниженную стоимость. Но они не смогли предугадать, что в течение месяца после заключения сделки объявится собственник другой части жилплощади и добьется через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя. В результате он оплачивает состоявшемуся покупателю сумму, затраченную им по документам, и становится счастливым обладателем крайне выгодного приобретения.

Проектный этап предусматривает разработку и изложение текста договора. Ответственность за его осуществление лучше переложить на компетентных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

Заключительный этап процедуры совершается при участии обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.

Сделки по отчуждению долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В нотариальной конторе продавец с покупателем подписывают договор, оплачивают расходы по оформлению и передают документ на удостоверение, после чего нотариус скрепляет действительность документа своей подписью и печатью, а затем вносит сведения о совершенном нотариальном действии в Единую информационную систему нотариата.

При грамотном осуществлении перечисленных этапов доля считается проданной, и у покупателя появляется основание для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Образец договора купли-продажи

Договор составляется в трех экземплярах в письменной форме и обязательно включает в себя:

  1. ФИО, паспортные данные сторон.
  2. Технические характеристики предмета сделки.
  3. Местоположение жилплощади.
  4. Утвержденная стоимость.
  5. Условия оформления и оплаты.
  6. Дату заключения.



Скачать образец договора купли-продажи

Образец предложения выкупа

Уведомление о продаже части жилплощади излагаются в простой письменной форме. В качестве примера можно рассмотреть представленный ниже образец:

Образец предложения выкупа
Образец предложения выкупа

Необходимые документы

При заключении договора купли-продажи от сторон потребуются следующие документы:

  1. Удостоверения личности.
  2. Правоустанавливающие документы на долю квартиры (подойдет выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
  3. Доверенности на имена представителей, участвующих в заключении договора.
  4. Квитанции об оплате госпошлины и УПТХ (услуг правового и технического характера).
  5. Документы, подтверждающие наличие обременений доли недвижимости.

Бумаги, имеющиеся у сторон в единичном экземпляре (кроме квитанций об оплате), подаются нотариусу в виде копий при обязательном предъявлении оригинала.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Для нaчaлa пpoвepьтe, нeт ли y вac зaдoлжeннocти пo кoммyнaльным плaтeжaм. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть жилyю нeдвижимocть c имeющимиcя дoлгaми. Ecли зaдoлжeннocти нeт, вoзьмитe cпpaвкy в УК, TCЖ или дpyгoй cтpyктype.

Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи или peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe вы пepeдaдитe нoвoмy coбcтвeнникy вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Taкжe бyмaги пoнaдoбятcя для oфopмлeния пoкyпки. 3apaнee пoдгoтoвьтe:

❗ пacпopт пpoдaвцa — oн пoнaдoбитcя для пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe;

❗ пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм paзмepa дoли или cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, ecли дoля пoлyчeнa дo 1 янвapя 2016;

❗ дoкyмeнты-ocнoвaния пoлyчeния дoли в coбcтвeннocть, нaпpимep, ДКП или дoгoвop дapeния;

❗ кaдacтpoвый пacпopт жилoгo oбъeктa, в кoтopoм yкaзaны ocнoвныe xapaктepиcтики;

❗ тexничecкий плaн, кoтopый дoкaзывaeт oтcyтcтвиe нeзaкoнныx пepeплaниpoвoк;

❗ пиcьмeнныe oткaзы coбcтвeнникoв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa paccылки yвeдoмлeний.

Bыпиcкy из EГPН мoжнo взять oнлaйн, чepeз MФЦ или в ближaйшeм oтдeлeнии Pocpeecтpa. Ecли нeт дoкyмeнтoв, кoтopыe мoгyт пoдтвepдить ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, иx мoжнo пoпpoбoвaть вoccтaнoвить. Ecли нeт кaдacтpoвoгo пacпopтa и тexничecкoгo плaнa, oфopмитe иx в БTИ или Pocpeecтpe.

B pядe cлyчaeв мoгyт пoнaдoбитьcя дoпoлнитeльныe дoкyмeнты — coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, paзpeшeниe oт бaнкa или paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. O тaкиx cлyчaяx paccкaжeм нижe.

Распоряжение собственника своей долей

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.

Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.

Но такая беспрепятственная реализация своих прав владельцем ограничивается в случае наличия других собственников жилья. Так как распоряжение имуществом в данной ситуации должно быть достигнуто путем взаимной договоренности участников правоотношений (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Понятие возмездного и безвозмездного отчуждения

Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками.

Данная же статья (п. 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан выполнить при ее продаже:

  • Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия купли-продажи доли квартиры должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей.
  • На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.

Если владелец одной из долей осуществил продажу с нарушением установленного законодательством порядка, то другие собственники вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском. Скачайте

   Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 2 990 hits)

   Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 5 446 hits)

Когда доля передается другому лицу посредством дарения, то есть безвозмездно, то нормы статьи 250 ГК РФ не распространяются на такие случаи.

Препятствия со стороны собственников: возможные решения

Следует выделить следующие препятствия, из-за которых продажа доли может быть затруднена:

  • не удалось достигнуть взаимной договоренности со всеми собственниками. По той или иной причине они не воспользовались и не отказались от преимущества в приобретении доли. Часто встречаются примеры, когда владельцы, заведомо не желая одобрять сделку, всячески уклоняются от ознакомления с извещением. Можно ли в таком случае осуществить продажу? Для того чтобы избежать неправомерных действий со стороны других собственников, предложение о предстоящей сделке следует направлять почтой с уведомлением. Отказ от принятия такого письма будет зафиксирован сотрудником почтовый службы и будет достаточным подтверждением о соблюдении владельцем, реализующим имущество, преимущественных прав других собственников.
  • предоставление ложного согласия на приобретение доли и возникающие в связи с тем искусственное затягивание процедуры продажи. Необходимо зафиксировать документально акцепт на покупку.
  • неизвестно фактическое место проживания владельца и возникающая невозможность уведомить его: извещения приходят отправителю с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу». Действия, требуемые от продавца доли – это подтвердить, что по последнему известному адресу проживания было направленно письменное сообщение о продаже, а также предоставить доказательства в виде справки из адресного бюро, либо администрации о невозможности определить местонахождение второго собственника.

Отказ от преимущественного права владельцами долей квартиры обязательно должен быть представлен в письменной форме и оформлен нотариально.

Чтобы осуществить отказ необходимо с соседями по жилплощади согласовать удобное для них время похода к нотариусу. За документальное оформление отказа взимается плата, оплачиваемая обычно владельцем, который реализует свою долю.

Самым оптимальным и вместе с тем дорогостоящим способом оповещения собственников, не желающих самостоятельно посетить нотариуса и приобрести долю, является отправка уведомлений самим нотариусом.

Одной из возможных причин признания в будущем недействительности сделки, может стать неправильное оформление извещения.

Что должно включать в себя извещение

Согласно законодательным нормам извещение в обязательном порядке должно содержать в себе:

  •  оферту (предложение);
  •  стоимость предложения в рублях;
  •  реквизиты, включая адрес местонахождения недвижимости;
  •  размер продаваемой доли.

Когда происходит оплата стоимости доли в квартире

В договоре обязательно содержится пункт о том, полностью ли произошел расчет между сторонами.

Здесь возможны следующие варианты:

  • покупатель уже рассчитался с продавцом. Сам факт передачи денег может происходить перед подачей документов в Росреестр, либо путем аренды ячейки банка, доступ к которой будет обеспечен после перехода права;
  • приобретение доли происходит с участием заемных средств (тогда договор ипотеки тоже подлежит сдаче в МФЦ). Банк сам осуществит все процедуру перевода средств. В этом случае на покупателя накладывается обременение;
  • в договоре оговорено, что покупатель возвращает полную стоимость недвижимости до определенной даты. То есть доля в квартире в залоге не у банка, а у продавца. На покупателя также накладывается обременение.
Читайте также:  Как оформить земельный участок в собственность, если на нем есть жилой дом? Оформление покупки земельного участка в 2022 году

Нотариальное удостоверение договора

Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.

Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

  • общегражданские паспорта сторон;
  • договор купли-продажи;
  • выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
  • уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
  • ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований закона, нотариус заносит сведения о факте удостоверения договора в нотариальный реестр и делает отметку на бланке договоре. После этого у сторон появляется право на обращение за регистрацией перехода доли.

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Стоит 1 000 — 2 000 рублей. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или с ними нет связи, переходите на следующий этап.

Другие статьи

Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способОтдельная инструкция о проверке на арест

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
  2. По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Если дольщик не достиг совершеннолетия

Prodazha-doli-v-kvartire2

Достаточно часто приватизировать квартиру приходится вместе с несовершеннолетним ребёнком, который имеет точно такие же права на данную недвижимость, как и совершеннолетние участники. Чтобы продать долю недвижимости, право на которую имеет малолетнее лицо, без согласования с органами опеки и попечительства не обойтись. Разрешение данного органа в письменном виде обязательно и без него любая сделка будет считаться незаконной. Суд аннулирует её, когда о нарушении станет известно. Это не только огромный финансовый риск, масса неприятностей и судебные тяготы, но и ответственность перед государством, уйти от которой не получится.

Наличие несовершеннолетнего совладельца ощутимо усложняет процедуру оформления сделки и требует гораздо больше времени, что связано именно с требованием согласовывать своё решение с попечительским советом. Последний принимает решение в течение месяца. Невозможно получить их одобрение, если продаётся доля ребёнка без его одновременного переселения в другое жильё, с условиями не хуже и  такой же площадью или больше. Также допускается денежная компенсация, которая переводится на отдельный расчётный счёт ребёнка.

Как происходит процесс продажи доли, если собственник – несовершеннолетний?


При продаже квартиры в долевой собственности без согласия несовершеннолетнего потребуется разрешение органов опеки на продажу.

Данные органы местной власти призваны следить за тем, чтобы интересы малолетнего собственника не нарушались.

В отдельных случаях это обстоятельство может усложнить процесс продажи.

В разрешении органов опеки могут быть прописаны условия, обязательные к выполнению, игнорирование которых обяжет суд аннулировать сделку.

Например, возникновение права ребенка на другую квартиру вместо жилья, выступающего объектом сделки.

Или, если несовершеннолетний живет по другому адресу, создать счет в банке на его имя, выкупив право владения недвижимостью.

Если не уведомлять несовершеннолетнего собственника, ситуация может произойти такая же, как описано выше – регистратор откажет в переходе права, или суд аннулирует продажу доли.

Чаще всего регистратору может хватить просто уведомления о продаже, направленного по адресу проживания ребенка или адресу продаваемой комнаты.

Некоторые нотариусы занимаются отправлением уведомлений совладельцам – при желании и средствах можно поручить всю процедуру юристу.

Регистратор может затребовать и уведомление в органы опеки.

Некоторые нюансы процесса останутся на усмотрение государственного специалиста – к кому попадут ваши документы.

Так что стоит ли перестраховываться – решать самому продавцу.

Подводные камни

При продаже доли в квартире существует ряд нюансов, которые необходимо учитывать:

  1. Стоимость доли, проданной отдельно, ниже, чем в составе жилья в целом, на 20 – 30%.
  2. Продавец должен оплатить подоходный налог в размере 13%. В остальных следках (наследование, дарение), обязанность по выплате НДФЛ возлагается на получателя.
  3. Росреестр откажет в регистрации права собственности при отсутствии сведений об уведомлении совладельцев.
  4. Сделка обязательно должна быть заключена на условиях, указанных в уведомлении (как для сособственников, так и для третьих лиц).
  5. Продажа долей – это почва для мошенников. Таким образом можно случайно подселить к совладельцам «профессиональных соседей».

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Требуемые бумаги

Перед тем, как продать долю в приватизированной квартире, заранее нужно подготовить необходимые документы:

Названия документовОсобенности
Личный паспорт владельца доли в квартире Копия и оригинал
Бумаги, удостоверяющие право собственности Копия и оригинал
Кадастровый паспорт и план Выдаёт регистрационный орган (кадастровая палата, Росреестр, прочие)
Технический план и паспорт Выдаёт Бюро технической инвентаризации
Выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество Утверждающая реального владельца и их количество
Письменное разрешение от имени второго супруга на заключение сделки Только для имущества, приобретенного в совместном браке
Выписка о зарегистрированных гражданах в квартире из домовой книги Желательно предоставить расширенную

В зависимости от индивидуальных особенностей и ситуаций, основной перечень бумаг дополняется вспомогательными, например, копиями направленных оповещений совладельцам о продаже, нотариально заверенными согласиями собственников, копиями обратных уведомлений о получении писем о продаже доли и другими.