Налог с продажи подаренной квартиры. Налог при дарении между родственниками

Обязательно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по дарению

В глазах закона суммы, полученные от продажи квартиры, которую человеку подарили, воспринимаются как доход. С любого дохода в нашей стране нужно платить соответствующий налог – НДФЛ. Продажа подаренной квартиры исключением не является. За неуплату НДФЛ продавцу грозит налоговая или административная ответственность в виде штрафа.

Есть ряд правил, благодаря которым налога можно избежать или существенно его уменьшить – о них мы поговорим ниже.

Но я уже платил НДФЛ за квартиру, полученную в дар

Если квартиру подарил не близкий родственник, то после такой сделки новый владелец жилья вынужден исчислять НДФЛ от его стоимости и платить в бюджет 13% за то, что получил недвижимость безвозмездно. Этот факт не освобождает от обязанности заплатить налог снова при продаже, но влияет на размер НДФЛ.

До 2019 года не было никаких специальных правил для таких случаев и владельцам подаренных квартир приходилось платить 26% от их цены – 13 при получении в дар и 13 после продажи. С 2019 года ситуация значительно улучшилась, теперь налог при продаже есть возможность уменьшить, благодаря уже уплаченному ранее НДФЛ.

Ставка налога

Налоговая ставка при продаже подаренной квартиры – 13% для всех. Для резидентов, и для нерезидентов России одинаковая. Льготных категорий нет – пенсионеры, многодетные, инвалиды платят тоже 13%, как и все остальные.

Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости

Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.

Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:

  • Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
  • Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
  • Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
  • Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.

После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:

  • Договор между покупателем и продавцом;
  • Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
  • Документ о государственной регистрации договора дарения.

Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:

  • Кадастровый паспорт и техническая документация;
  • Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
  • Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
  • Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
  • Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
  • Дарственная на жилье;
  • Гражданский паспорт продавца.

В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:

  • Договор купли–продажи;
  • Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Как продать подаренную квартиру без уплаты налога

Для начала нужно проверить, сколько лет продавец уже владеет квартирой по бумагам. Если дольше минимального срока – никому ничего перечислять не надо.

Действует два минимальных периода:

  • три года – если жилище подарил близкий родственник;
  • пять лет – если жилье подарил человек, не относящийся к варианту выше.

Напомним, что к близким членам семьи относятся мужья и жены, дети-родители, братья-сестры, бабушки, дедушки и внуки. Остальные родственники близкими не считаются, даже если проживают в одной квартире и ведут общее хозяйство.

Например, мать подарила дочери квартиру в 2016 году, а в 2020 дочь решила ее продать. Прошло больше 3 лет владения, поэтому дочь не должна платить налог. Если бы продажа состоялась, например, в 2018 году (2 года владения), дочь была бы вынуждена считать и платить НДФЛ в бюджет.

Если истек срок давности владения квартирой, то не нужно ни подавать декларацию 3-НДФЛ, ни налог платить. Налоговая получит все сведения автоматически.

Если избежать налога не получается, нужно его уменьшить.

Читайте также  Налог на сдачу квартиры 2022

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Если Вы получили в дар квартиру от постороннего человека или дальнего родственника, то Вам необходимо будет сначала заплатить налог на дарение – 13% от кадастровой стоимости квартиры. И при ее продаже в течение пяти лет еще 13%. Если Вы получили подарок от близкого родственника (мамы, папы, брата, сестры, бабушки, дедушки или детей), то налога на дарение не будет, но останется налог с продажи. Налог с продажи можно уменьшить на налоговый вычет в размере 1 млн рублей от цены. То есть в цифрах: если квартиру вы продаете за 1,5 млн, кадастровая стоимость ее 2 млн (получается, что продажная цена выше чем 70% кадастровой стоимости), и Вы в декларации указываете, что хотите воспользоваться правом налогового вычета на 1 млн, то налог будет составлять 13% от разницы между продажной ценой квартиры и миллионом. Он составит 13% от 500 тысяч рублей, а именно 65 тысяч рублей. Для уменьшения налога Вам обязательно надо подавать декларацию о доходах с точным расчетом. Это делается до апреля следующего года после продажи недвижимости.

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Налогом облагается только дарение недвижимости, транспорта, долей, акций

Если дарение произошло от родственника, который не относится к близким (см. выше), то доход от подарка будет облагаться налогом только в случае, если дарятся:

  • недвижимость (квартира, дом, комната, земельный участок, и др.);
  • транспортные средства;
  • акции;
  • доли;
  • паи.

Пример: В 2020 году Зеленская У.Т. получила в подарок от дяди квартиру стоимостью 2,5 млн рублей. Так как дядя, согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, не признается близким родственником, то по окончании 2020 года (до 30 апреля 2021 года) Зеленская У.Т. должна будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и до 15 июля 2021 года заплатить налог в размере 2 500 000 х 13% = 325 000 рублей.

Пример: Двоюродный брат подарил Кожикину А.С. на свадьбу 200 тыс. рублей. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные от физических лиц в порядке дарения, освобождены от налогообложения. Поэтому Кожикину А.С. не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и платить налог на доходы от подарка.

Пример: В 2020 году Азерникова Д.Ф. получила в подарок от свекрови акции на сумму 50 000 рублей. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ свекровь не признается близкой родственницей, поэтому Азерникова Д.Ф. по окончании 2020 года (до 30 апреля 2021 года) должна подать декларацию в налоговую инспекцию и до 15 июля 2021 года заплатить налог на доходы от подарка в размере 50 000 х 13% = 6500 рублей.

Какие потребуются документы

Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:

  • 3-НДФЛ;
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Перечень необходимых документов
Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год
Скачать Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год
Скачать

Налог 2022 года

Продажа квартиры после дарения влечет особые условия по уплате налога. По общему правилу продавец обязан оплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Расчетов с бюджетом можно избежать двумя способами:

  • если превышен минимальный срок давности владения – платить совсем не нужно;
  • можно уменьшить сумму дохода, применив налоговый вычет.

Внимание! Нерезиденты платят налог 30%, а вычеты или другие льготы к ним неприменимы. Чтобы стать резидентом, нужно пробыть на территории России 183 дня в году, в котором совершена сделка. Интересный материал о налоге с продажи недвижимости в 2022 году читайте по этой ссылке. Далее рассмотрим, какие особенности расчета налога возникают, если продать подаренную квартиру.

Если в собственности менее 3 или 5 лет

С начала 2016 года в силу вступили новые правила исчисления сроков. Если ранее правило было простое – «жилплощадь в собственности дольше 3 лет, значит, налог платить не нужно», то теперь многое изменилось. Имеет значение дата регистрации и основание приобретения жилья.

В случае с подаренной квартирой действуют такие правила:

  • если квартира зарегистрирована в ЕГРН на нового собственника 31 декабря 2015 года и раньше – срок владения 3 года;
  • если дата регистрации позже, но помещение получено от близкого родственника – срок тоже составляет 3 года;
  • если дата регистрации 1 января 2016 года и позднее, а квартиру подарил не близкий родственник – то срок владения увеличивается до 5 лет.

Внимание! К близким родственникам относятся люди, перечисленные в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Это родные и официально приемные дети и родители, сестры и братья, муж и жена, а также внуки, бабушки и дедушки.

Если квартира подарена дядей или двоюродной сестрой – срок давности владения составит 5 лет. Это нужно учитывать при расчете срока, когда можно продать подаренную квартиру.

Если происходит продажа квартиры ранее срока владения в 3 или 5 лет, то продавец обязан будет уплатить налог. Уменьшить его можно с помощью фиксированного вычета. Расходный вычет в данном случае применить невозможно, ведь квартира была подарена – а значит никаких расходов на ее покупку не несли.

Читайте также:  Альтернативная сделка с недвижимостью. Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

Формула налога будет следующая:

(Д – 1 млн рублей) * 0,13 = НДФЛ,

где

Д – доход от продажи квартиры;

НДФЛ – итоговая сумма налога, подлежащего уплате.

Иногда сумма налога может получиться отрицательной – если вычет больше полученного дохода. В этом случае налог не платится, но декларация все равно подается.

Если продавец в браке

Продажа квартиры, подаренной продавцу в браке, с налоговой точки зрения не отличается от обычной сделки. Однако в плане общего имущества имеются существенные особенности.

Семейный кодекс установил, что подарки не относятся к общему имуществу супругов. Если квартира передана мужу по дарственной, то она считается его личным имуществом:

  • не подлежит разделу при разводе;
  • деньги от продажи относятся к личным средствам продавца.

Верховный суд РФ придерживается позиции, что имущество, купленное на личные средства, также является личным и разделу не подлежит, либо делится с учетом вклада каждого из супругов. Чтобы защитить свои права при разводе нужно доказать, что последующая квартира (авто или другие ценные вещи) были куплены именно на собственные деньги.

Жилье получено от близкого родственника

Срок давности владения напрямую зависит от степени родства дарителя и одаряемого. Это касается квартир, зарегистрированных на одаряемого в 2016 году и позже. Если в свидетельстве о праве собственности стоит более ранняя дата, то родство значения не имеет – срок владения в любом случае будет 3 года.

К близким родственникам налоговое право относит родителей с детьми, дедушек и бабушек с внуками, братьев и сестер. Остальные члены семьи к близким не относятся. Если квартиру подарил близкий родственник, срок владения 3 года, если нет – 5 лет. После истечения этого срока налог можно не платить, а декларацию не подавать.

При продаже доли

доля
доля

На продажу подаренной доли в квартире распространяются те же правила по налогообложению, что и на любую другую недвижимость. С дохода исчисляется налог в размере 13%, если срок владения менее установленного. Особенности касаются налогового вычета:

  • если продается доля как самостоятельный объект недвижимости, продавец имеет право на вычет 1 миллион рублей;
  • если продается целая квартира, разделенная на доли, а продавцов по ней несколько, вычет 1 млн рублей делится на всех сообразно их долям.

Пример 1. Отец подарил своим детям квартиру, которая поступила к ним во владение по 1/2 доли. Спустя 2 года брат продал, а сестра сохранила право на свою долю за собой. По итогу сделки брат получит право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Пример 2. Мать подарила своим детям квартиру – по 1/2 доли каждому. Спустя 2 года брат и сестра совместно продали принадлежащую им квартиру третьему лицу. В декларации каждый из них сможет заявить о вычете на сумму 500 000 рублей – сумма фиксированного вычета делится пополам.

Совет. Продавайте доли разными договорами – тогда и право на вычет можно будет реализовать полностью, и налоги уменьшить максимально.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по дарственной

Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ продажа недвижимости — это сделка, доход от которой облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если квартира принадлежала продавцу меньше установленного минимального срока. Налоговая ставка установлена в размере 13%.

Согласно ст. 220, продавец имеет возможность уменьшения налогооблагаемых доходов, т.е. доходов, из которых исчисляется налог, — имущественный налоговый вычет. Он предоставляется в размере дохода, полученного от продажи квартиры, но не больше 1 млн руб.

Пример: Гражданин Иванов в 2019 году продал квартиру, которую ему подарили в 2017, за 3 млн руб. Налог, который он обязан уплатить, составит: (3 млн — 1 млн) × 13% = 260 тыс. руб.

style=»margin-bottom: 10px;»>

В соответствии с пп. 2 п. 1 и пунктами 2 и 3 ст. 228 НК продавец самостоятельно исчисляет подлежащий уплате налог и подает в органы налоговой службы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ.

Фото pixabay.com

Если стоимость квартиры по договору купли-продажи меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, установленной в год, в который продавец зарегистрировал право на нее, то доход от продажи принимается равным 70% от кадастровой стоимости в год регистрации сделки в Росреестре.

Пример: Смирнов К. А. продал квартиру, принадлежавшую ему с 2016 года, за 2,5 млн руб. В 2016 году кадастровая стоимость квартиры составляла 4 млн руб., а в 2019 — 4,2 млн руб. Цена квартиры по договору продажи меньше, чем 4000000 × 70% = 2,8 млн руб., поэтому налог будет исчисляться из кадастровой стоимости на 2019 год, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, и составит (4200000 × 70%) × 13% = 382300 руб.

style=»margin-bottom: 10px;»>

Продажа подаренной квартиры от близкого родственника: особенности

В общем случае, минимальный срок владения недвижимостью для ее продажи без уплаты налога составляет 5 лет. Однако, если продавец получил квартиру по договору дарения от близкого родственника, этот срок уменьшается до 3 лет.

ВажноГосударство не взимает налог при получении квартиры в дар от члена семьи или близкого родственника. Однако продажа такого жилья от налогообложения освобождается только после того, как оно пробыло в собственности одаряемого минимальный срок. В ином случае одаряемому придется заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры.

К членам семьи и близким родственникам законодательство относит:

  • супругов;
  • родителей, в том числе усыновителей;
  • детей, как родных, так и усыновленных;
  • братьев и сестер;
  • дедушек и бабушек;
  • внуков и внучек.

Когда можно продать квартиру после дарения без налога

В силу п. 2 ст. 217.1 НК от налогообложения освобождается доход от продажи квартиры, находящейся в собственности больше минимального срока. Он может составлять 3 года или 5 лет в зависимости от того, как продавец получил недвижимость.

Минимальный предельный срок установлен в размере 3 лет, если недвижимость была приобретена в результате:

  • дарения от близкого родственника (или получена по наследству);
  • приватизации;
  • передачи по договору ренты.

В остальных случаях минимальный срок владения квартирой, приобретенной с 1 января 2016, для продажи ее без налогов составляет 5 лет. Недвижимость, полученная до 2016 года, должна находится в собственности 3 года.

К сведениюВ феврале 2019 года Владимир Путин по итогам форума организации «Деловая Россия» поручил разработать поправки в законодательство, снижающие минимальный срок владения до 3 лет, если продается единственное жилье. В марте Минфин заявил о начале исполнения поручения президента.

Согласно п. 6 ст. 217.1 НК РФ, регионы могут уменьшать минимальный срок вплоть до нуля. Например, в Ставропольском крае 9 марта 2016 года был принят закон, сокращающий его до 3 лет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если Вы физическое лицо, то доход, полученный Вами от реализации квартиры, ранее полученной в дар, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Налог на прибыль на территории РФ платят исключительно российские и иностранные юридические лица, а также ответственные участники консолидированных групп налогоплательщиков (ст. 246 НК РФ). Если Вы не входите в перечень указанных лиц, то от уплаты налога на прибыль Вы освобождены, что, вместе с тем, не освобождает Вас от оплаты НДФЛ.

В качестве основания для освобождения от НДФЛ может быть срок владение квартирой (в Вашем случае – более трех лет с момента государственной регистрации договора дарения).

Доход от продажи подаренной квартиры, облагаемый налогом

При расчете налога с продажи квартиры вашим доходом считают одну, но наибольшую величину:

  • или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
  • или 70 процентов от ее кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором продана квартира. Узнать кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Кадастровая стоимость«

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения. На момент продажи она находилась в собственности продавца меньше 3-х лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору — 3 500 000 руб. Ее кадастровая стоимость 3 800 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости составит:
3 800 000 х 70% = 2 660 000 руб.

Продажная цена подаренного имущества (квартиры), чем его кадастровая стоимость. Значит вашим доходом считают продажную цену по договору — 3 500 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору — 2 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 3 800 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости составит:
3 800 000 х 70% = 2 660 000 руб.

Доход, рассчитанный от кадастровой стоимости, больше. Значит вашим доходом считают 70 процентов от кадастровой стоимости — 2 660 000 руб.

При расчете налога вы можете уменьшить доход одним из трех способов:

  • для всех — на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости. Сумма вычета 1 000 000 руб.;
  • для тех, кто получил квартиру от близкого родственника — на расходы дарителя по покупке подаренной вам квартиры, которые они подтверждены документально;
  • для тех, кто получил квартиру не от близкого родственника и заплатил налог с ее кадастровой стоимости — на сумму дохода с которого был уплачен налог на доходы.

Применять несколько способов в отношении одной и той же квартиры нельзя. Например, уменьшать доходы от продажи подаренной недвижимости сперва на вычет, а потом на расходы по покупке квартиры дарителем.

Читайте также:  Можно ли прописать в муниципальную квартиру чужого человека. Кто имеет право на прописку в муниципальной квартире?

Остановимся на каждом из этих способов подробней.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости

При расчете налога доход от продажи квартиры можно уменьшить на налоговый вычет — 1 000 000 руб. Об этом сказано в статье 220 (пункт 2 подпункт 1) Налогового кодекса. Цитата:

Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты»

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, … не превышающем в целом 1000000 рублей

Этот способ вправе использовать все.

Если доход равен или меньше суммы вычета налог платить не надо. Если больше, то его нужно заплатить с суммы превышения по ставке 13 процентов. Декларацию по налогу на доходы вы обязаны подать в инспекцию в любом случае. Вне зависимости от того нужно вам платить налог или нет.

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения. На момент продажи она находилась в собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше, чем 70 процентов от ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывают договорную цену.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору — 3 500 000 руб. При расчете налога доход уменьшается на налоговый вычет. Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб.

С него причитается налог в размере:
2 500 000 руб. х 13% = 325 000 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры вам нужно:

  • до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • до 15 июля заплатить налог в сумме 325 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору — 950 000 руб. При расчете налога доход уменьшается на налоговый вычет. Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
950 000 — 1 000 000 = 0 руб.

В данной ситуации вычет больше дохода. Поэтому считается, что доход, облагаемый налогом, равен нулю. Нет дохода — нет налога. Декларацию сдавать не надо.

Доходы минус расходы дарителя

Этим способом вправе воспользоваться только те, кто продает квартиру, полученную в дар от ближайшего родственника. Напомним, что перечень лиц, которых считают ближайшими родственниками есть в статье 14 Семейного кодекса. А стоимость полученных от них квартир в дар налогом на доходы не облагают.

По статье 220 (пункт 2 подпункт 2) Налогового кодекса (цитата):

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке … дарения налог … не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы … (дарителя) на приобретение этого имущества…

Документами, которые подтверждают расходы дарителя на покупку квартиры, являются:

  • договор купли-продажи квартиры (или договор долевого участия, если квартира покупалась в новостройке);
  • платежные документы на перечисление денег или расписки продавца, подтверждающие оплату квартиры дарителем при ее покупке.

Если доход от продажи равен или меньше расходов, то налог платить не надо. Если больше, то его нужно заплатить с суммы превышения по ставке 13 процентов. Декларацию по налогу на доходы нужно сдать в инспекцию в любом случае. Нужно платить налог по сделке или нет, не важно.

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения от ближайшего родственника. На момент продажи она находилась в собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше, чем 70 процентов от ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывают договорную цену. Она составила 3 500 000 руб. У продавца есть документы, которые подтверждают расходы дарителя на покупку этой квартиры.

Ситуация 1
При расчете налога доход уменьшается на расходы дарителя по покупке этой квартиры. Сумма расходов — 2 850 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 500 000 — 2 850 000 = 650 000 руб.

С него причитается налог в размере:
650 000 руб. х 13% = 84 500 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры вам нужно:

  • до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • до 15 июля заплатить налог с продажи квартиры, которая была подарена, в сумме 84 500 руб.

Ситуация 2
При расчете налога доход уменьшается на расходы дарителя по покупке этой квартиры. Сумма расходов — 4 320 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 500 000 — 4 320 000 = 0 руб.

В данной ситуации расходы больше доходов. Поэтому считается, что доход, облагаемый налогом, равен нулю. Нет дохода — нет налога. Но в году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля).

Доходы минус стоимость квартиры

Этот способ применим лишь в ограниченных ситуациях. А именно когда вы получили квартиру в дар не от близкого родственника, указали в декларации доход (кадастровую стоимость полученной квартиры) и заплатили налог на доходы.

При продаже такой квартиры вы вправе уменьшить полученный доход на ту сумму, которая была задекларирована при получении квартиры и с которой был уплачен налог на доходы.

Пример
В 2022 году была получена квартира в подарок от двоюродного брата (не считается близким родственником). На момент получения кадастровая стоимость квартиры составила 4 560 000 руб. По итогам 2022 года в декларации по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) была указана кадастровая стоимость квартиры. С нее начислен налог на доходы в сумме:
4 560 000 руб. х 13% = 592 800 руб.

Налог был перечислен в бюджет 15 июля 2023 года.

В 2025 году эта квартира продается. На момент продажи она находится в собственности продавца менее 5 лет. Поэтому у него возникает доход, облагаемый налогом. Продажная цена квартиры по договору выше, чем 70 процентов ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывается договорная цена.

Ситуация 1
По договору цена квартиры 5 300 000 руб. при расчете налога доход уменьшается на стоимость квартиры, которая была задекларирована в 2022 году (4 560 000 руб.). Доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 4 560 000 = 740 000 руб.

Налог на доходы, который нужно заплатить в бюджет, составит:
740 000 руб. х 13% = 96 200 руб.

В 2025 году вам нужно:

  • до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • до 15 июля заплатить налог в сумме 96 200 руб.

Ситуация 2
По договору цена квартиры 3 900 000 руб. при расчете налога доход уменьшается на стоимость квартиры, которая была задекларирована в 2022 году (4 560 000 руб.). Доход, облагаемый налогом, составит:
3 900 000 — 4 560 000 = 0 руб.

В данной ситуации задекларированная стоимость квартиры больше доходов. Поэтому считается, что доход, облагаемый налогом, равен нулю. Нет дохода — нет налога. Но в году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля 2026 года).

Как уменьшить НДФЛ за подаренную квартиру

Уменьшить налог с продажи квартиры можно с помощью налоговых вычетов. Вычет уменьшает сумму дохода, соответственно и налог становится меньше. Можно применить только один из перечисленных ниже:

  • стандартный вычет в 1 млн. рублей;
  • вычет в размере дохода, с которого был уплачен налог при получении квартиры по дарению;
  • вычет в размере расходов дарителя на приобретение квартиры, если он ранее не учитывал их для собственных целей.

Стандартный вычет можно применять в любой ситуации, он не обусловлен никакими правилами и поможет существенно уменьшить налог, если других более выгодных вариантов нет.

Например, отец подарил дочери квартиру в 2019 году. Налог дочь при дарении не платила, поскольку отец – это близкий родственник. В 2020 году дочь решила продать жилье. Трех лет еще не прошло, поэтому придется платить налог в бюджет. От сделки она получила доход 2 500 000 рублей. Чтобы уменьшить доход, она применила налоговый вычет в 1 млн. рублей, а налог ей нужно будет заплатить от суммы 1 500 000 рублей, то есть 195 000 рублей.

Вычет, если налог уже платили после дарения

Вычет в размере дохода, с которого при дарении был уплачен налог, работает так.

  1. После дарения квартиры не близким родственником новый собственник высчитывает 13% от рыночной или кадастровой цены квартиры.
  2. С этой суммы он платит НДФЛ 13%.
  3. При продаже он может уменьшить доход от сделки на цену квартиры, от которой он в прошлом платил налог.

Например, дядя подарил племяннице в 2018 году квартиру. Поскольку они не близкие родственники, племянница заплатила с дарения налог. Цена квартиры в 2018 году была 2 300 000 рублей, а налог составил 299 000 рублей. В 2020 году племянница продает квартиру за 2 500 000 рублей и применяет налоговый вычет в размере дохода, с которого она в 2018 году уже заплатила налог. Расчет налога будет такой: (2 500 000 – 2 300 000) * 0,13 = 26 000 рублей. Намного меньше, чем дважды платить по 13%.

Вычет в размере расходов дарителя

Специфическая возможность, доступная только продавцам подаренных квартир, уменьшать свой доход не на свои расходы, а на расходы предыдущего собственника. Условие одно – прежний хозяин квартиры нигде не должен был учитывать эти расходы, например, пользоваться налоговым вычетом как покупатель.

Читайте также  Регистрация купли-продажи квартиры

Например, мать купила квартиру в 2014 году за 3 000 000 рублей, но налоговым вычетом не воспользовалась. В 2018 году она решила подарить квартиру сыну, который не уплачивал с дарения НДФЛ, потому как сделка состоялась между близкими родственниками. В 2020 году (до истечения 3 лет) сын решил продать квартиру за 3 400 000 рублей. Он вправе применить вычет в размере 3 млн. рублей, которые его мать в свое время потратила на покупку данного жилья. Налог составит: (3 400 000 – 3 000 000) * 0,13 = 52 000 рублей.

Читайте также:  Как получить информацию о недвижимости из Росреестра бесплатно. Как узнать, кто собственник квартиры. 3 рабочих способа

Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ

Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.

Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.

Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.

Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.

Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.

Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.

Ктo нe плaтит нaлoг?

Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.

Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:

  • вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
  • вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.

Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:

  • B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
  • Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.

Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.

Как считать налог с продажи подаренной квартиры

В процессе расчета налога придется столкнуться с несколькими нюансами, о которых мы написали ниже. Некоторые связаны с обстоятельствами, при которых подарили квартиру.

Для наглядного примера возьмем ситуацию. Отец подарил сыну квартиру в 2019 году. Ранее, в 2013 году отец купил эту квартиру на вторичном рынке по ДКП за 1 900 000 рублей, но никакими льготами не пользовался. Сын не платил НДФЛ с дарения, поскольку отец – его близкий родственник. В 2020 году сын продал квартиру за 2 400 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры по выписке на 1 января 2020 года составила 3 600 000 рублей.

Определяем сумму дохода

С базой, от которой нужно считать 13%, все не так просто. Для расчета нужно сравнить две величины:

  • во-первых, посмотреть, какая цена квартиры прописана в договоре продажи;
  • во-вторых, найти в выписке ЕГРН кадастровую стоимость квартиры на 1 января года, в котором проходит сделка, и взять от нее 70%.

Какая цифра окажется больше – ту и нужно брать для расчета. Эти правила придуманы для тех продавцов, которые намеренно занижают сумму дохода в договоре.

Например, квартира продана по договору продажи за 2 400 000 р., а кадастровая стоимость составляет 3 600 000 р. Посчитаем 70% от кадастровой стоимости – получится 2 520 000 р., это больше, чем цена договора. Налог нужно считать именно от 2,52 млн. р., даже если фактически продавец получил на руки меньше.

Уменьшаем доход

Следующий шаг – уменьшить доход на налоговый вычет. Выбрать можно любой, но только один.

Для стандартного никаких подтверждающих документов не требуется, а для остальных придется найти все документы, подтверждающие соответствующие доходы и расходы:

  • декларацию 3-НДФЛ и квитанцию об оплате налога после дарения;
  • документы (чеки, выписки, договоры) о расходах дарителя (прежнего собственника) на приобретение квартиры.

Читайте также  Налог на квартиру в 2022 году

В нашем примере сын может выбрать между двумя вычетами – стандартным и по расходам дарителя на приобретение квартиры. Второй вариант предпочтительнее, он поможет значительнее уменьшить НДФЛ. Таким образом, доход 2 520 000 уменьшается на 1 900 000 р. База для расчета составит 620 000 р.

Умножаем на ставку

Получившуюся сумму нужно умножить на 13% или на 0,13. Результат и будет составлять налог к уплате после продажи подаренной квартиры.

Итоговая формула расчета налога с продажи квартиры, полученной по дарственной, такая:

(сумма дохода – налоговый вычет) * 13% = НДФЛ.

Вернемся к нашему примеру. Расчет налога будет таким: (2 520 000 – 1 900 000) * 0,13 = 80 600 рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Единственный вид налога, который взыскивается, – налог на доходы физических лиц. При получении квартиры в дар от близкого родственника налога не возникнет, однако если она подарена не близким родственником, то для одаряемого налог составит 13%.

При дальнейшей продаже квартиры стоит помнить, что во избежание налога необходимо владеть этой квартирой больше трех лет (если квартиру подарил близкий родственник) и больше пяти лет (если неблизкий). В случае, если квартиру нужно продать до истечения предельного срока владения, то применяется обычный расчет – из той стоимости, которая зафиксирована в договоре купли-продажи, вычитается 1 млн рублей (сумма налогового вычета), и с разницы выплачивается 13%.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Порядок уплаты налога

Для начала нужно собрать документы:

  • договор продажи подаренной квартиры с передаточным актом;
  • расписки или банковские выписки об оплате квартиры покупателем;
  • документы, подтверждающие право на налоговый вычет.

На основании документов составляется декларация 3-НДФЛ. Бланк декларации по продажам 2020 года можно скачать здесь. Если у вас возникают трудности с заполнением декларации, обратитесь к нашему специалисту в чат или по телефону. Поможем!

Декларацию с копиями документов нужно подать в налоговую. Можно это сделать в бумажном виде или через личный кабинет налогоплательщика – в нем сразу же можно и декларацию заполнить. Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Если квартира продана в 2020 году, подать декларацию нужно до 30 апреля 2021 года.

Далее следует уплатить налог. Каждый продавец делает это самостоятельно, ФНС квитанции не присылает. Заплатить нужно до 15 июля.

Сроки предоставления налоговой декларации

Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.

То есть если вы продали имущество после дарения в 2021 г., то подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2022 г., а заплатить налог до 15 июля 2022 г.

Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ

B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

  • ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
  • ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
  • ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.

To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.