Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

• увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;

• устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;

• минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Суть бизнеса проста. Стоимость суточной аренды квартиры составляет в среднем до десяти процентов от стоимости аренды в месяц. Считаем дальше – при максимально возможной аренде в течение всего срока доход утраивается. Из этой арифметики исходит и основная задача – минимальные простои квартиры – максимально возможное количество дней сдачи квартиры в аренду.

Экономическая эффективность бизнеса сильно зависит от региона. Величина населенного пункта, его туристическая привлекательность и деловая активность – всё это сильно влияет на доходность краткосрочной аренды. С другой стороны, чем выше рентабельность бизнеса, тем насыщеннее конкурентная среда и наоборот. Из чего следует – пробовать можно и нужно везде, вероятность успеха, при определенных трудозатратах, весьма вероятна.

Участие в бизнесе на краткосрочной аренде квартир, повторимся, не ограничено необходимостью владения жилой площадью. Если вы не являетесь владельцем квартиры, то речь может идти о её субаренде, то есть сдаче в аренду уже арендуемого жилья. 

Для справки, под субарендой понимается передача в найм арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилой площадью третьим лицам. Далее перейдем к этапам бизнеса по шагам.

Расходы, которые важно учесть

А что если хозяин этой квартиры найдет арендаторов не сразу, и 14 тысяч нужно будет умножать не на 12 месяцев, а на 7, например? А что если первые же квартиранты «убьют» жилье, и к заезду следующих ему придётся делать серьёзный ремонт за свой счёт?

Попробуем учесть все возможные дополнительные расходы:

• услуги риэлтора, который поможет купить квартиру;
• стоимость ремонта, минимального набора бытовой техники и мебели (абсолютно пустую квартиру сдать трудно);
• коммунальные платежи (если их не оплачивают арендаторы);
• налоги;
• месяцы «простоя» без квартиросъемщиков, когда недвижимость не приносит дохода и коммуналку приходится оплачивать из своего кармана;
• и снова риэлторы. Они помогут найти арендаторов, а потом вместо вас будут «бегать» за ними каждый месяц, чтобы забрать арендную плату, проверить уплату коммунальных платежей и т.д.

Конечно, от риэлторских услуг можно отказаться. Купить квартиру самостоятельно помогут сервисы Авито, Циан, Домофонд, ДомКлик и другие. С их же помощью можно найти жильцов.

Примеры объявлении об аренде квартир в Москве

Тот, кто рассматривает вариант сдачи квартиры посуточно или на короткое время для туристов, может разместить свое предложение на агрегаторах Airbnb и Booking. Но посуточная аренда — это уже целый бизнес, хлопотный и непредсказуемый. Его прибыльность нужно рассчитывать по совершенно другим формулам, и это тема для отдельной статьи.

Мы же собираемся сдавать квартиру вдолгую и ищем способы минимизировать расходы.

Как выбрать квартиру, чтобы гарантированно ее сдавать

Какое число окажется в конце года на месте знака вопроса, мы знать не можем. Но можем дать пару советов, как выбрать квартиру, чтобы она не простаивала.

Количество комнат и площадь

Не все жилье одинаково привлекательно для квартиросъемщиков. По статистике чаще всего в аренду берут однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». Большие квартиры снимают гораздо реже.

При этом небольшая разница в метраже не играет для арендаторов ключевой роли, но отражается на цене квартиры для покупателя. «Двушка» площадью 52 м² стоит дороже «двушки» на 44 м². Но сдавать их будут по одной цене (конечно, если они расположены в одном районе, не сильно различаются по качеству ремонта и т.д.)

Как сократить расходы

Итак, мы отказались от риэлторов. Значит, ищем квартиру самостоятельно. 

Стараемся найти вариант с недорогим ремонтом. Продавцы часто делают косметический ремонт, чтобы продажа не затянулась. Более-менее приличные полы, покрашенные окна и трубы, свежие обои — этого достаточно, чтобы можно было сразу сдавать квартиру, без дополнительной подготовки. Иногда с продавцами можно договориться, чтобы они за символическую сумму оставили в квартире старую мебель и бытовую технику.

Не стоит прельщаться очень красивым, дорогим ремонтом. Его стоимость бывшие хозяева постараются включить в цену квартиры. С другой стороны, есть категория арендаторов, которые хотят, чтобы съёмное жильё выглядело шикарно, и готовы за это платить.

Здесь приходит на помощь другая формула. Чтобы не переплатить за квартиру, которую планируется сдавать, нужно умножить ежемесячную арендную плату на 150, и сравнить результат с ценой квартиры.

Например, нам предлагают квартиру с дизайнерским ремонтом. У нас есть объективные причины полагать, что в нашем городе мы сможем сдавать её без длительных простоев за 25 тысяч в месяц. Умножаем 25 000 на 150, получается 3 750 000 рублей. Если цена квартиры находится в пределах этой суммы — можно брать. Если продавец просит больше — торгуемся или ищем другой вариант.

Примерная стоимость квартиры с хорошим ремонтом в Москве

Есть еще один способ сократить расходы на покупку квартиры — купить ее на первичном рынке. Когда цель — перспективное вложение денег, можно принять участие и в долевом строительстве. Квартира на стадии котлована стоит гораздо дешевле уже построенной. Конечно, сдавать ее получится не сразу, и есть опасность попасть на «долгострой». Но разве бывают выгодные инвестиции без риска? К тому же, сейчас многие застройщики сдают квартиры со стандартной отделкой, готовые к заселению — это тоже плюс.

Можно ли сэкономить на налогах? Это, пожалуй, самый актуальный вопрос для тех, кто сдаёт жилье в аренду.

Вот какие есть варианты:

1. не заключать договор с арендаторами и не платить налоги;
2. платить НДФЛ;
3. оформить ИП;
4. оформить самозанятость.

Первый вариант самый глупый, даже если не бояться налоговой. Пускать незнакомых людей в дом без договора опасно. За время проживания они могут вполне приличную квартиру с ремонтом превратить в сарай. А могут съехать через месяц, не расплатившись. С такими ситуациями сталкиваются все, кто сдаёт жилье «неофициально».

Второй вариант — платить НДФЛ. Подоходный налог с физических лиц, сдающих недвижимость в аренду, составляет 13%.

Третий вариант — оформить ИП. В этом случае нужно будет обязательно уплачивать взносы в ПФР и ФОМС. А также платить единый налог или купить патент. 

Покупка патента означает, что мы на определенный срок приобретаем право заниматься какой-то деятельностью. В нашем случае — сдавать квартиру в аренду. Стоимость патента варьируется в зависимости от площади квартиры, региона. Этот вариант может быть выгодным, если недвижимость не будет простаивать без жильцов. Патент приобретается наперёд, и если жильцов найти не получится, деньги никто не вернет.

В упрощённой системе налогообложения индивидуальных предпринимателей сейчас происходят серьезные изменения, связанные с коронавирусным кризисом. В некоторых регионах ставку единого налога снижают. Кое-где в 2021 году вообще планируются кредитные каникулы для некоторых категорий ИП. Поэтому лучше уточнять налоговую ставку в местных налоговых органах.

Четвёртый вариант — самозанятость. Он самый выгодный. Самозанятый не уплачивает страховые взносы и не заполняет налоговую декларацию. Он лишь платит 4% от дохода, если сдает квартиру в наем физлицу, и 6% при сдаче жилья в аренду юрлицу. Например, заключив договор с агрегатором Airbnb или Booking.com, нужно платить 6%.

И последний вопрос об экономии: стоит ли включать коммунальные платежи в арендную плату? Практика показывает, что не стоит. Пусть жильцы оплачивают сами электричество, воду, газ. Так они будут экономнее. Проверять чеки каждый месяц, конечно, не очень удобно. Но лучше это делать, чтобы не получить сюрприз в виде задолженности по коммуналке, когда арендаторы съедут.

Подведем небольшой итог. Чтобы сократить расходы при сдаче жилья в наем:

• не пользуемся услугами риэлторов;
• покупаем квартиру с отделкой на «первичке» или недорогую квартиру с косметическим ремонтом и минимальным набором мебели на «вторичке»;
• оформляем самозанятость и обязательно заключаем с жильцами договор;
• оплату коммунальных платежей возлагаем на жильцов.

Читайте также:

Что делать, если нечем платить кредит?

Может, 2-комнатные выгоднее?

Цена покупки 2-к квартиры 54м2
Цена аренды 2-к квартиры 53м2

Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.

34 000*12 = 408 000 в год.
408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых

Тут доходность ещё ниже.

Купить рекламу

Отключить

Альтернатива:

По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:

• 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
• 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)

Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?

Сдача в аренду

Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.

Планировка та же, район тот же, метраж чуть поменьше, но справедливости ради накинем +1000 рублей к цене на Циане.

В эту сумму не входят счётчики — их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит — порядка 5 000 рублей. Итого «чистыми» мы получим 28 000 в месяц.

А теперь немного математики

<текстареа hidden="" class="l-hidden">
{
«osnovaUnitId»: null,
«url»: «https://booster.osnova.io/a/relevant?site=vc&v=2»,
«place»: «between_entry_blocks»,
«site»: «vc»,
«settings»: {«modes»:{«externalLink»:{«buttonLabels»:[«u0423u0437u043du0430u0442u044c»,»u0427u0438u0442u0430u0442u044c»,»u041du0430u0447u0430u0442u044c»,»u0417u0430u043au0430u0437u0430u0442u044c»,»u041au0443u043fu0438u0442u044c»,»u041fu043eu043bu0443u0447u0438u0442u044c»,»u0421u043au0430u0447u0430u0442u044c»,»u041fu0435u0440u0435u0439u0442u0438″]}},»deviceList»:{«desktop»:»u0414u0435u0441u043au0442u043eu043f»,»smartphone»:»u0421u043cu0430u0440u0442u0444u043eu043du044b»,»tablet»:»u041fu043bu0430u043du0448u0435u0442u044b»}} }

Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:

28 000*12 = 336 000 в год.
336 000 / 9 000 000 = 3,7% годовых

И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.

Какую квартиру проще сдать

Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да. Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу. Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.

А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.

Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.

Вот такая формула уже ближе к истине. И это в режиме максимальной экономии!